Gần một tháng qua, dịch bệnh viêm đường hô hấp cấp COVID-19 (nCoV) do chủng mới của virus corona gây ra đang là từ khóa “hót” nhất trên các diễn đàn, cũng như tất cả lĩnh vực đời sống, kinh tế - xã hội với nhiều dự báo “đáng lo ngại.” Trong đó, thị trường bất động sản, nhất là bất động sản nghỉ dưỡng đang chịu ảnh hưởng nặng nhất.
Với kịch bản “xấu” như hiện nay, liệu thị trường bất động sản có cơ hội vượt qua “cú sốc” COVID-19 để ổn định lại thị trường vốn đang bị “tê liệt”?
Xung quanh vấn đề trên, phóng viên đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Kênh thông tin Batdongsan.com.vn, một trong những đơn vị “top” đầu về nghiên cứu bất động sản cũng như có lượng người tìm kiếm, truy cập thị trường địa ốc lớn nhất hiện nay.
“Nặng” tâm lý, giao dịch ở mức thấp
PV: Trên phương diện là đơn vị nghiên cứu thị trường, xin ông cho biết các hoạt động kinh doanh đặc thù của thị trường bất động sản từ đầu năm đến nay, đặc biệt là từ khi xuất hiện COVID-19 có biến động gì đáng lo ngại?
Ông Nguyễn Quốc Anh: Bất động sản là một thành tố chính của nền kinh tế. Khi “ngôi nhà chung” của chúng ta là nền kinh tế bị ảnh hưởng thì bất động sản cũng không thể không ảnh hưởng. Theo một số dự đoán, nếu như chúng ta có thể dập dịch ngay trong quý I/2020 thì GDP có thể giảm khoảng 1%.
Với đóng góp vào GDP từ 20 - 30% thì bất động sản không thể thoát khỏi luồng ấy được. Chúng tôi nhận thấy trên thị trường hiện có những ảnh hưởng như các sự kiện liên quan đến mở bán, khách hàng, nhà mẫu giảm rất nhiều, trong đó các dự án mở bán bất động sản gần như hủy hết trong tháng 2, tháng 3.
Đối với thị trường này, yếu tố để chốt được giao dịch là khách hàng phải nhìn được ngôi nhà, nhìn được biệt thự cũng như hướng, vị trí để “chốt.” Tuy nhiên, dịp này, tâm lý của những người làm bất động sản và cả người mua bán nhà đều bị ảnh hưởng nên người ta sẽ đặt việc giao dịch ở mức ưu tiên thấp hơn.
Ngoài ảnh hưởng của dịch bệnh, sau Tết cũng là giai đoạn thị trường khởi động chậm hơn, bởi mọi người thường đi chùa chiền với tâm lý “tháng Giêng là tháng ăn chơi.” Sau giai đoạn này, chu kỳ bất động sản mới “ấm” trở lại. Tôi rất kỳ vọng xu hướng ấy sẽ lặp lại trong năm 2020.
PV: Với các thành phố lớn, đặc biệt là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, dịch COVID-19 có ảnh hưởng gì đến hoạt động giao dịch mua bán, cũng như các loại hình, phân khúc bất động sản “hót” nhất trong thời gian qua?
Ông Nguyễn Quốc Anh: Trước Tết, sự quan tâm của khách hàng về bất động sản tại Thành phố Hồ Chính Minh có xu hướng giảm khoảng 14 - 15%. Còn tại Hà Nội thì vẫn tăng. Điểm chúng tôi nhận thấy tương đối tích cực ở thị trường Hà Nội là giá giao dịch trước Tết rất ổn định. Điều đó phản ánh một phần nguồn cung ở Hà Nội có thể tốt hơn ở Thành phố Hồ Chí Minh trong cuối năm 2019.
Với các loại hình bất động sản ở từng thành phố, ví dụ như ở Thành phố Hồ Chí Minh, chúng tôi nhận thấy các loại hình liên quan đến nhà riêng, nhà phố vẫn đang rất tốt, tức là lượng giao dịch diễn ra nhanh và quay vòng sớm. Đơn cử như nhà phố quay vòng trong vòng 6 tháng, mức tăng có thể từ 10 - 20%.
Còn đối với Hà Nội, loại hình bất động sản đặc biệt tốt, đó là đất thổ cư. Trong năm 2019 vừa qua, đơn vị nào phân phối đất thổ cư thì có thể nói là lượng giao dịch rất tốt, nó không bị suy giảm nhiều, thậm chí “hót” tới thời điểm bây giờ. Đấy là hai loại hình đang khá là tốt tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.
Condotel “tê liệt” nhưng còn nhiều tiềm năng
PV: Trong các loại hình bất động sản đang bị “tê liệt” hiện nay, thì bất động sản nghỉ dưỡng, condotel được đánh giá là loại hình gặp nhiều khó khăn nhất, thậm chí gần như “chết lâm sáng.” Ông đánh giá như thế nào về loại hình này?
Ông Nguyễn Quốc Anh: Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là loại hình rất hấp dẫn và có tiềm năng rất lớn ở Việt Nam. Minh chứng là, chúng ta có rất nhiều danh lam thắng cảnh cũng như là đường bờ biển dài. Tuy nhiên, hiện lượng khách du lịch mới chỉ bằng khoảng 1/3 so với Singapore và 1/2 với Thái Lan.
Mặc dù khách du lịch tăng hàng năm của chúng ta rất lớn nhưng quy mô bất động sản để có thể đáp ứng được lượng khách này không cao cũng như các công trình hoặc các khu vui chơi giải trí thu hút được khách chưa lớn.
Ví dụ như Đà Nẵng, là thành phố thu hút lượng khách du lịch lớn nhưng hiện chỉ có khoảng hơn 15.000 phòng từ 3 sao trở lên, như vậy là rất khó để đáp ứng được đủ nhu cầu của những “top” khách lớn đến từ châu Âu hay Trung Quốc.
Hơn nữa, bản thân việc phát triển về condotel, biệt thự nghỉ dưỡng hiện cũng đang “có vấn đề” về yếu tố pháp lý. Nếu cái gì không rõ ràng ắt nó sẽ gây ra rất nhiều hiểu lầm, có thể giai đoạn đầu người ta rất thích thú nhưng về sau sẽ cảm thấy mất phương hướng, dẫn đến không muốn đầu tư, cũng như cam kết của chủ đầu tư về lợi nhuận sau này.
Một yếu tố rất quan trọng là về du lịch và tình hình thực tế, dù có phát triển đến mấy mà không có khách cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến bất động sản nghỉ dưỡng. Thực tế cho thấy, tình hình dịch COVID-19 khiến lượng người đi du lịch giảm mạnh, việc chi tiêu cho du lịch cũng ít hơn.
Do vậy, đánh giá khách quan, tôi nghĩ ít nhất trong quý I/2020 này, ngành du lịch sẽ ảnh hưởng rất lớn, nhất là khi chúng ta có hơn 30% lượng khách du lịch là người Trung Quốc. Đó là những yếu tố mà chúng tôi nghĩ sẽ gây ảnh hưởng đến bất động sản du lịch giữa thời điểm hiện tại.
PV: Nếu như tiếp tục kịch bản xấu như thế này, liệu thị trường bất động sản có cơ hội nào để vượt qua “cú sốc” COVID-19 đang ở mức tương đối phức tạp?
Ông Nguyễn Quốc Anh: Về cơ bản thì guồng quay cuộc sống vẫn phải diễn ra, rõ ràng chúng ta cần phải cố gắng dập dịch càng sớm càng tốt. Nếu chúng ta dập được dịch trong quý I hoặc quý II này, thị trường bất động sản sẽ có nhiều cơ hội để khôi phục lại và chúng tôi nhìn thấy có nhiều yếu tố có thể kỳ vọng được.
Ví dụ, sau khi dịch được khống chế cơ bản thành công, chúng ta có thể kỳ vọng ít nhất khoảng 3 - 6 tháng nữa thị trường bất động sản sẽ “sốt” trở lại. Với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, khả năng phục hồi chậm hơn. Nếu dập dịch sớm trong quý I thì đến quý III, lượng khách du lịch mới bắt đầu tăng trở lại, lúc đấy sẽ là cơ hội cho thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng phất lên.
Đối với loại hình bất động sản dự án, hiện nguồn cung trên thị trường đang hạn chế và lượng giao dịch giảm, nên tôi nghĩ năm nay, khả năng các công ty sẽ chuyển sang kinh doanh đất thổ cư hoặc nhà riêng, nhà phố nhiều hơn.
Theo báo cáo của Tổng cục Điều tra dân số vào năm ngoái, Hà Nội có khoảng 9 triệu người, với quy mô tăng hàng năm thì mỗi năm Hà Nội sẽ thiếu khoảng hơn 600.000 căn hộ. Như vậy rõ ràng là nhu cầu ở vẫn cấp thiết, người ta vẫn phải sống, vẫn phải làm việc và vẫn phải mua, vẫn phải ở.
Cần chính sách hỗ trợ để tạo “sức bật”
PV: So với cùng kỳ quý I năm 2019, Batdongsan.com.vn dự báo lượng truy cập cũng như lượng giao dịch các loại hình, phân khúc bất động sản trong quý I năm 2020 sẽ sụt giảm khoảng bao nhiêu %?
Ông Nguyễn Quốc Anh: Tính đến thời điểm hiện tại, chúng tôi thấy rằng lượng truy cập, tìm kiếm sản phẩm của khách hàng vẫn có sự ổn định và không bị sụt giảm quá nhiều so với năm ngoái, vì chúng ta phải tính đến yếu tố là thường giai đoạn Tết, lượng người truy cập bất động sản xuống đều, sau Tết sẽ tăng lên tương đối.
Cái thứ hai là về giao dịch, chúng tôi nhận thấy lượng giao dịch trên thị trường ở khu vực Thành phố Hồ Chí Minh giảm nhiều hơn. Qua thống kê, chúng tôi nhận thấy giai đoạn cuối năm 2019, lượng giao dịch sụt giảm khoảng 20%.
PV: Vậy với diễn biến tình hình dịch COVID-19 hiện nay, theo ông, thị trường bất động sản cần có thay đổi như thế nào để có được những “điểm sáng”?
Ông Nguyễn Quốc Anh: Năm qua Chính phủ đã có rất nhiều biện pháp. Thứ nhất là nguồn cung, thứ hai là tăng lãi suất liên quan đến vay bất động sản nên lượng tín dụng này sẽ bị hạn chế tương đối. Tôi nghĩ đây là một chính sách vĩ mô của Nhà nước trong việc kiểm soát lượng tiền của bất động sản.
Tôi không rõ sau ảnh hưởng đại dịch này lãi suất có điều chỉnh hay ưu đãi thêm không nhưng nếu duy trì đà như vậy thì tầm tuổi 25 - 34 để mua chung cư hay mua nhà sẽ khó hơn rất nhiều. Như vậy, lượng khách hàng mua căn hộ, nhà đất sẽ tập trung vào lứa tuổi cao hơn, tầm 45 - 60 tuổi với nguồn tích trữ nhất định.
Vì thế, nếu mà nói điểm sáng trong năm nay thì thực sự là điều rất khó dự đoán. Tôi chỉ kỳ vọng rằng với những diễn biến đầu năm chưa thực sự khả quan như vậy, sẽ có thêm những chính sách hỗ trợ của Chính phủ để tạo “sức bật” cho thị trường bất động sản.
Nếu chúng ta tiếp tục duy trì những chính sách kiểm soát tương đối chặt như hiện nay thì yếu tố kinh tế vĩ mô sẽ đạt được còn về thị trường để duy trì mức độ ổn định như 2019 sẽ vẫn gặp thách thức, chưa thấy điểm sáng gì quá lớn./.
PV: Trân trọng cảm ơn ông!
Liên quan những khó khăn của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, nhất là bất động sản nghỉ dưỡng trước tác động của dịch COVID-19, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu kiến nghị Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cần đề xuất Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước xem xét cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp về việc cho phép khoanh nợ, giãn nợ, giảm lãi suất vay, cơ cấu lại các khoản vay,… để giúp một số doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh đúng pháp luật nhưng đang gặp khó khăn.
Mới đây, ngày 14/2, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã chính thức có văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ gửi các Sở Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về việc sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, xây dựng cho dự án căn hộ khách sạn - căn hộ du lịch (condotel). Chế độ sử dụng đất thương mại, dịch vụ của loại hình này có thể kéo dài từ 50 - 70 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất.
