Bất động sản công nghiệp miền Nam bất ngờ 'đổi luật chơi'

Sau nhiều năm bùng nổ nhờ làn sóng dịch chuyển sản xuất và dòng vốn FDI, thị trường bất động sản công nghiệp miền Nam đang dần thay đổi cách vận hành.

Dựa trên báo cáo tổng kết 10 năm của Cushman & Wakefield, có thể thấy khu vực này đã đi qua giai đoạn phát triển theo chiều rộng và bắt đầu bước vào một chu kỳ tăng trưởng mang tính chọn lọc hơn.

Trong suốt thập kỷ qua, quy mô thị trường tăng mạnh cả về diện tích lẫn giá trị. Tổng nguồn cung đất khu công nghiệp ghi nhận mức tăng hơn 80%, trong khi giá thuê sơ cấp leo thang tới 120,5%, tương đương mức tăng trưởng bình quân hơn 9% mỗi năm. Đây là giai đoạn mà lợi thế về chi phí lao động, vị trí địa lý và hội nhập thương mại giúp Việt Nam trở thành điểm đến sản xuất hấp dẫn trong khu vực.

Không chỉ đất công nghiệp, phân khúc tài sản xây sẵn cũng phát triển nhanh chóng. Nguồn cung nhà kho xây sẵn tăng tới 141%, còn nhà xưởng xây sẵn tăng 134% trong vòng 10 năm.

Tuy vậy, tốc độ tăng giá thuê ở hai phân khúc này khiêm tốn hơn, phản ánh sự cạnh tranh ngày càng rõ nét và yêu cầu cao hơn từ phía khách thuê.

Điểm đáng chú ý là khi thị trường đạt đến một quy mô đủ lớn, cách thức phát triển cũng bắt đầu thay đổi. Thay vì ưu tiên mở rộng diện tích, các chủ đầu tư hiện tập trung nhiều hơn vào chất lượng sản phẩm, tiêu chuẩn vận hành và yếu tố bền vững. Những khu công nghiệp được quy hoạch bài bản, tích hợp logistics, có khả năng kết nối nhanh với cảng biển, sân bay hoặc các trục giao thông lớn đang trở thành lựa chọn ưu tiên.

Sự chuyển dịch này gắn chặt với bối cảnh rộng hơn của nền kinh tế. Việt Nam đang tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu, trong khi các doanh nghiệp quốc tế ngày càng đặt ra tiêu chuẩn cao hơn về môi trường sản xuất, tính linh hoạt và khả năng chống chịu rủi ro. Điều đó buộc thị trường bất động sản công nghiệp phải "nâng cấp" để đáp ứng.

Tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam - khu vực bao gồm TP. HCM, Đồng Nai và Tây Ninh theo cách phân loại của Cushman & Wakefield, quy mô thị trường hiện đã đạt khoảng 36.400ha đất khu công nghiệp với 161 dự án. Bên cạnh đó là hơn 13 triệu m2 sản phẩm xây sẵn gồm nhà xưởng và nhà kho, cho thấy mức độ phát triển ngày càng sâu và đa dạng.

Trong dài hạn, khu vực này vẫn còn dư địa tăng trưởng đáng kể. Dự báo đến năm 2036, tổng diện tích đất khu công nghiệp có thể đạt tối thiểu 58.557ha, cùng với sự gia tăng của các mô hình nhà xưởng và nhà kho hiện đại.

Tuy nhiên, tăng trưởng trong giai đoạn tới sẽ không còn phụ thuộc vào việc mở rộng quỹ đất, mà gắn nhiều hơn với yếu tố vị trí chiến lược và khả năng tích hợp vào mạng lưới logistics - sản xuất.

Theo bà Chương Quốc Đoan - Phó Giám đốc, Bộ phận Tư vấn Cho thuê - Công nghiệp & Văn phòng, Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường đang bước vào một giai đoạn "khó tính" hơn. Doanh nghiệp thuê không chỉ tìm kiếm mặt bằng, mà còn đòi hỏi hệ sinh thái vận hành hoàn chỉnh, từ hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ hỗ trợ đến khả năng kết nối chuỗi cung ứng. Điều này khiến cuộc cạnh tranh giữa các khu công nghiệp ngày càng rõ nét, khi chỉ những dự án đáp ứng tiêu chuẩn cao mới có thể duy trì lợi thế.

Nhìn tổng thể, bất động sản công nghiệp miền Nam vẫn giữ vai trò đầu tàu trong bản đồ sản xuất của Việt Nam. Tuy nhiên, sự thay đổi trong cách phát triển cho thấy thị trường đã bước sang một nấc thang mới - nơi "chất" đang dần thay thế "lượng" để trở thành thước đo giá trị cốt lõi.