Thích
FDI và hạ tầng thúc đẩy bất động sản công nghiệp phát triển
Theo số liệu mới công bố của Cục Thống kê (Bộ Tài chính), tính đến ngày 31/12/2025, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt 38,42 tỷ USD, tăng 0,5% so với năm 2024. Đáng chú ý, trong bối cảnh dòng vốn toàn cầu còn nhiều biến động, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) thực hiện trong năm 2025 ước đạt 27,62 tỷ USD, tăng 9% so với cùng kỳ và xác lập mức cao nhất trong giai đoạn 2021 - 2025. Kết quả này không chỉ cho thấy quy mô dòng vốn tiếp tục mở rộng, mà còn phản ánh rõ mức độ cam kết dài hạn cũng như khả năng giải ngân thực chất của các nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.
Trên nền tảng dòng vốn thực hiện tăng trưởng tích cực, hoạt động thu hút FDI đăng ký mới trong năm 2025 cũng ghi nhận những điểm nhấn đáng chú ý. Cả nước có 4.054 dự án FDI mới được cấp phép, với tổng vốn đăng ký đạt 17,32 tỷ USD. Xét theo cơ cấu, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng ở vị trí thứ hai, chỉ sau ngành công nghiệp chế biến, chế tạo, với quy mô vốn đạt 3,67 tỷ USD, chiếm 21,2% tổng vốn đăng ký mới. Trong khi đó, các ngành còn lại thu hút tổng cộng 3,85 tỷ USD.
Thị trường bất động sản công nghiệp đang bước vào giai đoạn gia tăng nguồn cung có tính toán và chọn lọc hơn. (Ảnh minh hoạ)
Công ty Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) nhận định, bất động sản công nghiệp đang tiếp tục được củng cố bởi hàng loạt lợi thế cạnh tranh mang tính nền tảng của Việt Nam. Theo KBSV, mức thuế quan mà Mỹ áp dụng đối với hàng hóa Việt Nam hiện không có sự chênh lệch đáng kể so với các quốc gia cạnh tranh trong khu vực, qua đó giúp duy trì sức cạnh tranh cho hàng hóa xuất khẩu. Bên cạnh đó, lợi thế về chi phí nhân công hợp lý, nguồn lao động dồi dào cùng môi trường chính trị - xã hội ổn định tiếp tục là những điểm cộng quan trọng trong mắt các tập đoàn đa quốc gia. Đặc biệt, trong bối cảnh sự tách biệt giữa Mỹ và Trung Quốc ngày càng rõ nét, áp lực tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu đang thúc đẩy các doanh nghiệp quốc tế đẩy nhanh quá trình dịch chuyển sản xuất, qua đó mở ra dư địa tăng trưởng dài hạn cho bất động sản khu công nghiệp Việt Nam.
Trên nền tảng những lợi thế vĩ mô đó, theo KBSV, dòng vốn FDI đăng ký - yếu tố then chốt quyết định nhu cầu thuê đất khu công nghiệp sẽ phục hồi rõ nét hơn trong nửa cuối năm 2026. Đồng thời, mức nền thấp của nửa cuối năm trước được dự báo sẽ tiếp tục hỗ trợ đà tăng trưởng của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp trong nửa cuối năm nay. Theo đó, diện tích đất khu công nghiệp bàn giao trong năm 2026 có thể đạt khoảng 600ha, tăng 13% so với năm trước; sang năm 2027, con số này ước đạt 750ha, tương ứng mức tăng trưởng khoảng 25%.
Song hành với triển vọng nhu cầu, KBSV cho biết thị trường cũng đang bước vào giai đoạn gia tăng nguồn cung có tính toán và chọn lọc hơn. Dự kiến, khoảng 6.500ha đất công nghiệp sẽ được bổ sung trong giai đoạn 2026 - 2028, mở rộng dư địa phát triển cho toàn thị trường. Trong đó, Ninh Bình là một vùng kinh tế mới đầy tiềm năng, với 2 dự án khu công nghiệp quy mô lớn là Đồng Văn V và Đồng Văn VI, dự kiến cung cấp gần 500ha diện tích cho thuê mới. Bên cạnh đó, sự phát triển mạnh mẽ của các dự án hạ tầng trọng điểm như mở rộng sân bay Gia Bình (Bắc Ninh) thành cảng hàng không quốc tế cấp 4E và mở rộng một số đoạn cao tốc Bắc - Nam sẽ củng cố khả năng kết nối liên vùng, đóng vai trò "xương sống" logistics, kết nối các trung tâm sản xuất với hệ thống cảng biển phía Bắc.
Chung nhận định, ông John Michael Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam cũng cho rằng, bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển mạnh khi bước sang năm 2026, với động lực không chỉ đến từ dòng vốn ngoại mà cả dòng tiền trong nước cũng đang quay trở lại thị trường theo hướng chọn lọc. Những tín hiệu tích cực từ tín dụng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, cùng với sự rõ ràng hơn của các khung pháp lý mới, đang tạo nền tảng cho sự phục hồi mang tính bền vững hơn.
Cũng theo chuyên gia Savills, việc đầu tư đồng bộ các tuyến cao tốc, hoàn thiện hệ thống đường kết nối liên tỉnh, cùng với việc mở rộng cụm cảng Cái Mép - Thị Vải đang giúp chuỗi logistics vận hành thông suốt hơn, qua đó nâng cao hiệu quả khai thác và sức cạnh tranh của các khu công nghiệp trên phạm vi cả nước.
"Việt Nam bước vào năm 2026 với động lực công nghiệp rõ rệt hơn bao giờ hết. Khi FDI giá trị cao, kết nối hạ tầng và nền tảng số cùng tăng tốc, thị trường đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng sang giai đoạn vận hành ở quy mô lớn hơn, với tiêu chuẩn cao hơn", ông John Michael Campbell nhận định.
Bài toán cạnh tranh bền vững trong chu kỳ mới
Dù triển vọng tăng trưởng của bất động sản công nghiệp năm 2026 đang được củng cố bởi hàng loạt tín hiệu vĩ mô tích cực, song giới chuyên gia cho rằng bức tranh này không chỉ có gam màu sáng. Trái lại, chính khi dư địa tăng trưởng mở rộng, những thách thức mang tính sàng lọc hiện lên rõ nét hơn bao giờ hết. Thị trường đang bước vào giai đoạn phát triển có tính chọn lọc cao hơn, các lợi thế truyền thống sẽ dần nhường chỗ cho những tiêu chuẩn cạnh tranh khắt khe và bền vững hơn.
Ông Michael Piro, Tổng giám đốc Indochina Capital nhận định, làn sóng FDI thế hệ mới đang tạo ra những tác động sâu rộng, mang theo hệ chuẩn mực vận hành, quản trị và phát triển dự án ngày càng cao, từ yêu cầu về hạ tầng, logistics, môi trường đến năng lực quản trị và tính minh bạch. Điều này vô hình trung đặt các nhà phát triển trong nước trước sức ép phải tái cấu trúc và nâng cấp toàn diện sản phẩm, nếu không muốn bị gạt khỏi cuộc cạnh tranh thu hút dòng vốn chất lượng cao.
Từ thực tiễn đó, ông Michael Piro cho rằng, mô hình khu công nghiệp tích hợp với không gian sản xuất, kho vận, logistics được quy hoạch đồng bộ cùng khu dân cư, dịch vụ và tiện ích xã hội là một hướng đi tất yếu. "Mô hình này không chỉ giúp tối ưu chi phí vận hành, rút ngắn chuỗi cung ứng và nâng cao hiệu quả sử dụng đất, mà còn giải quyết bài toán an cư cho lực lượng lao động, yếu tố then chốt đối với sự phát triển dài hạn của các trung tâm công nghiệp", Tổng giám đốc Indochina Capital nhận định.
Còn theo ông John Michael Campbell, trong bối cảnh hiện nay, Việt Nam cần một cách tiếp cận tổng thể để duy trì sức hấp dẫn trên bản đồ đầu tư quốc tế. Theo chuyên gia, trong giai đoạn mới, lợi thế cạnh tranh không còn đến từ chi phí hay vị trí địa lý đơn thuần, mà phụ thuộc vào mức độ đồng bộ giữa hạ tầng, chính sách và nguồn nhân lực. "Nhà đầu tư hiện nay quan tâm nhiều hơn đến tính ổn định dài hạn của năng lượng, khả năng đáp ứng tiêu chuẩn ESG và mức độ sẵn sàng triển khai dự án, thay vì chỉ nhìn vào giá thuê hay các ưu đãi ban đầu", ông John Michael Campbell nhận định.
Ông John Michael Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam.
Việc đảm bảo nguồn cung năng lượng ổn định và xanh hơn được xem là điều kiện mang tính nền tảng cho sự phát triển bền vững của bất động sản công nghiệp. Ông John Michael Campbell nhấn mạnh, việc mở rộng cơ chế mua bán điện trực tiếp (DPPA), song hành với phát triển năng lượng tái tạo, không chỉ giúp các khu công nghiệp đáp ứng tốt hơn các yêu cầu môi trường ngày càng khắt khe của nhà đầu tư quốc tế, mà còn góp phần nâng cao mức độ tin cậy của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Không dừng lại ở yếu tố năng lượng, theo ông John Campbell, bài toán triển khai dự án trong giai đoạn 2026 - 2030 sẽ phụ thuộc lớn vào tính sẵn sàng của quỹ đất, mức độ minh bạch trong phê duyệt và khả năng dự đoán của cơ chế giá đất. Khi biên độ lợi nhuận không còn rộng như trước, khả năng rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư và kiểm soát rủi ro pháp lý sẽ trở thành yếu tố quyết định sức cạnh tranh thực chất của mỗi khu công nghiệp. Song song đó, việc Chính phủ đẩy mạnh đầu tư hạ tầng kết nối chiến lược, bao gồm mục tiêu hoàn thành 3.000km đường cao tốc, nâng cấp đồng bộ hệ thống cảng biển đang tạo ra một mặt bằng cạnh tranh mới, nơi hiệu quả logistics trở thành lợi thế then chốt, thay vì chỉ là yếu tố hỗ trợ.
Ở cấp độ doanh nghiệp, ông John Michael Campbell cho rằng giai đoạn tới đòi hỏi sự thay đổi rõ rệt về tư duy sản phẩm. Các mô hình nhà xưởng, kho bãi xây sẵn (RBF/RBW) và dự án xây theo yêu cầu (BTS) với tiêu chuẩn kỹ thuật cao sẽ ngày càng đóng vai trò chủ đạo, đặc biệt trong việc thu hút các ngành công nghệ, bán dẫn và sản xuất giá trị gia tăng cao. "Nhà đầu tư không chỉ thuê đất, họ tìm kiếm một nền tảng vận hành sẵn sàng và có thể mở rộng", ông nhấn mạnh.
Xa hơn, trong bối cảnh Việt Nam bước vào năm 2026 với kỳ vọng thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao hơn, nguồn nhân lực chuyên sâu nổi lên như yếu tố quyết định mang tính dài hạn. Việc chủ động đào tạo và phát triển lao động cho các ngành mũi nhọn như bán dẫn, điện tử và công nghệ cao không chỉ giúp nâng cao giá trị dự án, mà còn là điều kiện để Việt Nam chuyển dịch từ vai trò "điểm đến sản xuất" sang "đối tác chiến lược" trong chuỗi giá trị toàn cầu./.
