Bất động sản công nghiệp Việt Nam sau cú sốc thuế quan: Lạc quan bước vào năm 2026

Sau giai đoạn biến động mạnh bởi căng thẳng thương mại và chính sách thuế đối ứng của Mỹ, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào một chu kỳ tái định vị quan trọng. Báo cáo mới nhất của MBS Research cho thấy, dù rủi ro chưa hoàn toàn biến mất, Việt Nam vẫn duy trì sức hút đáng kể trong bản đồ dịch chuyển dòng vốn FDI toàn cầu, đặc biệt trong trung và dài hạn.

Diễn biến thận trọng của bất động sản công nghiệp

Chuyển biến rõ nét nhất của thị trường bất động sản khu công nghiệp thời gian qua là sự chậm lại của nhu cầu thuê đất, đặc biệt tại các thị trường truyền thống. Theo tổng hợp từ CBRE và MBS, trong 9 tháng đầu năm 2025, diện tích hấp thụ đất KCN tại miền Bắc và miền Nam đều giảm so với cùng kỳ, phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trước bất định từ chính sách thuế của Mỹ.

Tại miền Bắc, dù vẫn là điểm đến quan trọng của các doanh nghiệp sản xuất điện tử và công nghiệp phụ trợ, tỷ lệ lấp đầy tại thị trường cấp 1 đã giảm nhẹ xuống 78% vào cuối quý III/2025. Giá thuê đất KCN chỉ tăng ở mức khiêm tốn, khoảng 4% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ các KCN mới tại Hải Phòng, nơi sở hữu lợi thế cảng biển và vị trí logistics.

Ở miền Nam, diễn biến còn thận trọng hơn. Diện tích hấp thụ đất KCN trong 9 tháng đầu năm 2025 giảm mạnh so với cùng kỳ, trong khi nguồn cung mới lại gia tăng, tập trung tại các khu vực xa trung tâm. Điều này khiến giá thuê chỉ tăng rất chậm, phản ánh sự mất cân đối ngắn hạn giữa cung và cầu.

Tuy nhiên, điểm sáng đáng chú ý là phân khúc kho/xưởng xây sẵn. Trong bối cảnh doanh nghiệp FDI có xu hướng "đi từng bước", ưu tiên linh hoạt và tối ưu vốn đầu tư ban đầu, nhu cầu thuê kho, xưởng xây sẵn tăng trưởng tích cực, đặc biệt tại miền Bắc. Diện tích hấp thụ phân khúc kho/xưởng xây sẵn tăng mạnh, giá thuê tiếp tục đi lên dù nguồn cung mở rộng nhanh.

Thị trường phục hồi sau cú sốc thuế quan

Theo MBS, sự điều chỉnh của thị trường KCN không xuất phát từ suy yếu nội tại, mà chủ yếu đến từ yếu tố ngoại sinh, đặc biệt là chính sách thuế đối ứng của Mỹ. Trước khi mức thuế chính thức được công bố, nhiều nhà đầu tư FDI lựa chọn trì hoãn quyết định thuê đất hoặc mở rộng sản xuất để chờ đợi tín hiệu rõ ràng hơn.

Tuy nhiên, khi Mỹ công bố mức thuế áp dụng, mức độ chênh lệch giữa Việt Nam và các quốc gia trong khu vực không quá lớn. Điều này giúp giảm đáng kể lo ngại "mất lợi thế cạnh tranh" của Việt Nam. Cùng với đó, các yếu tố nền tảng như năng lực sản xuất, chi phí lao động và năng lượng cạnh tranh vẫn được duy trì.

Bên cạnh đó, hạ tầng logistics và môi trường đầu tư đang có những cải thiện mang tính cấu trúc. Việc triển khai hàng loạt dự án giao thông liên vùng từ đường sắt Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng đến các tuyến kết nối Đông Nam Bộ và Đồng bằng sông Cửu Long được kỳ vọng giúp giảm chi phí logistics, yếu tố từng làm xói mòn lợi thế của bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Ở góc độ thể chế, sửa đổi Luật Đầu tư và chủ trương hình thành các khu thương mại tự do tại Hải Phòng, Đà Nẵng, TP. HCM cho thấy định hướng rõ ràng trong việc thu hút các dự án FDI quy mô lớn, công nghệ cao, thay vì chạy theo số lượng.

MBS đánh giá, giai đoạn hiện nay mang tính "tích lũy" hơn là suy giảm. Việc nhu cầu thuê đất KCN chậm lại giúp thị trường tái cân bằng mặt bằng giá, giảm áp lực tăng nóng và hạn chế rủi ro bong bóng cục bộ.

Trong khi đó, việc điều chỉnh quy hoạch tỉnh, thành phố sau sáp nhập địa giới hành chính đang mở ra nguồn cung đất KCN mới, gắn với các trục hạ tầng chiến lược. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh nhiều thị trường truyền thống đã gần cạn quỹ đất sạch.

Về dòng vốn, dù vốn FDI đăng ký mới trong năm 2025 giảm so với cùng kỳ, vốn FDI giải ngân vẫn tăng trưởng hai chữ số. Điều này phản ánh thực tế rằng các dự án FDI hiện hữu vẫn mở rộng sản xuất, còn các dự án mới đang trong giai đoạn chuẩn bị và đàm phán.

Đáng chú ý, Việt Nam đang nổi lên là điểm đến của các dự án FDI công nghệ cao, trung tâm dữ liệu, AI và hạ tầng số - nhóm ngành có yêu cầu cao về chất lượng KCN, hạ tầng và môi trường pháp lý. Đây được xem là "lớp cầu mới" cho thị trường bất động sản công nghiệp trong trung hạn.

Với những tiền đề ở thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam có cơ hội phục hồi rõ nét hơn từ năm 2026. Tuy nhiên, chu kỳ tới sẽ không còn dựa trên việc mở rộng diện tích ồ ạt, mà chuyển sang chất lượng hạ tầng, khả năng kết nối, pháp lý minh bạch và mức độ phù hợp với các ngành công nghệ cao.