Bất động sản Đà Nẵng bước vào chu kỳ mới: Nguồn cung tăng mạnh, áp lực hấp thụ gia tăng

Vừa qua tại Đà Nẵng, CBRE Việt Nam tổ chức sự kiện "Tổng quan thị trường bất động sản Đà Nẵng 2026" cho thấy bức tranh tăng trưởng mạnh nhưng cũng đặt ra nhiều thách thức về cân bằng cung - cầu.

Theo dữ liệu từ CBRE, thị trường căn hộ Đà Nẵng đang trải qua giai đoạn chuyển đổi rõ nét, khi các chủ đầu tư dần rời bỏ mô hình condotel để tập trung vào dòng sản phẩm căn hộ sở hữu lâu dài, đặc biệt là phân khúc cao cấp và hạng sang.

Giai đoạn 2024-2025, thị trường ghi nhận bước nhảy vọt về nguồn cung với hơn 8.000 căn hộ mới được đưa ra thị trường, trong khi trước đó mỗi năm chỉ có chưa tới 1.000 căn. Tính đến hết quý I/2026, tổng nguồn cung căn hộ lũy kế đạt khoảng 16.000 căn, tương đương khoảng 5% quy mô của TP. HCM.

Mặt bằng giá tiếp tục neo ở mức cao, trung bình khoảng 83 triệu đồng/m2. Dù vậy, tỷ lệ tiêu thụ tích lũy toàn thị trường vẫn đạt tới 89%, cho thấy sức cầu vẫn duy trì ổn định, đặc biệt trong bối cảnh du lịch phục hồi và thị trường lưu trú ngắn ngày sôi động trở lại.

Ở phân khúc thấp tầng, quý I/2026 ghi nhận khoảng 800 sản phẩm mới được tung ra thị trường, với giá trung bình khoảng 147 triệu đồng/m2. Một số sản phẩm tại khu vực trung tâm hoặc ven biển có mức giá vượt 200 triệu đồng/m2, thậm chí chạm ngưỡng 430 triệu đồng/m2 đối với các sản phẩm bao gồm cả giá trị công trình.

Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung đang nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp. Trong năm 2025, khoảng 60% nguồn cung mới thuộc phân khúc này; riêng quý I/2026, toàn bộ sản phẩm mở bán đều đạt tiêu chuẩn hạng sang. Sự dịch chuyển này góp phần đẩy giá bán trung bình tăng khoảng 12% so với cùng kỳ.

Theo ông Huỳnh Tấn Kiệt - Giám đốc Bất động sản Nhà ở CBRE Việt Nam, xu hướng nâng cấp sản phẩm đang tái định hình thị trường, giúp Đà Nẵng duy trì sức hút đối với dòng vốn đầu tư nhờ tiềm năng khai thác cho thuê và lợi thế du lịch.

Dự báo trong thời gian tới, thị trường sẽ tiếp tục đón nhận nguồn cung dồi dào, với khoảng 5.000 căn hộ và 2.000 sản phẩm thấp tầng mỗi năm. Sự tham gia của các chủ đầu tư lớn cùng các thương hiệu vận hành quốc tế được kỳ vọng sẽ nâng cao chất lượng sản phẩm và vị thế đô thị.

Về giá bán, căn hộ dự kiến tiếp tục tăng khoảng 10-12% mỗi năm do quỹ đất trung tâm, ven sông và ven biển ngày càng khan hiếm, trong khi định hướng phát triển tập trung vào phân khúc trung - cao cấp. Ngược lại, bất động sản gắn liền với đất có thể duy trì mức tăng ổn định hơn, khoảng 3–5%, nhờ nguồn cung từ các khu đô thị vệ tinh ngày càng dồi dào.

Tuy nhiên, theo bà Dương Thùy Dung - Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, thị trường đang xuất hiện tình trạng lệch pha cung - cầu khi tỷ trọng sản phẩm cao cấp chiếm ưu thế, trong khi nhóm khách mua ở thực chưa phải đối tượng chính của phân khúc này. Trong bối cảnh lãi suất vay vẫn ở mức cao, áp lực hấp thụ sản phẩm trở thành bài toán lớn, buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược để cân bằng giữa giá bán và khả năng chi trả của người mua.