Kể từ nay, trường hợp đất không khớp quy hoạch có được cấp sổ đỏ không, thủ tục thế nào?

Thực tế hiện nay, nhiều hộ dân gặp vướng mắc khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) do thửa đất không hoàn toàn phù hợp với quy hoạch. Tuy nhiên, pháp luật đất đai hiện hành không quy định cứng nhắc theo hướng "không phù hợp quy hoạch là không được cấp sổ".

Không khớp quy hoạch, có bị từ chối cấp sổ đỏ?

Trường hợp cụ thể được phản ánh trên báo Chính Phủ cụ thể như sau: Gia đình ông Nguyễn Quốc Thành (Bắc Ninh) có thửa đất thuộc diện quy định tại điểm d khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai 2024. Khi làm thủ tục xin cấp sổ đỏ, UBND cấp xã từ chối với lý do không phù hợp quy hoạch.

Tuy nhiên, qua rà soát, thửa đất của ông vẫn phù hợp với quy hoạch sử dụng đất là đất ở nông thôn (ONT), chỉ không phù hợp với quy hoạch xây dựng đến năm 2030, trong đó một phần diện tích dự kiến làm đường giao thông.

Đáng chú ý, tại thời điểm hiện tại:

- Chưa có quyết định thu hồi đất

- Chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm được phê duyệt

Đây được xem là yếu tố quan trọng trong việc xem xét cấp sổ đỏ.

Nguyên tắc pháp lý: Không phải cứ vướng quy hoạch là không được cấp

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu được thực hiện theo các Điều 137, 138, 139 và 140.

Trong đó, một nguyên tắc quan trọng cho thấy quy hoạch chỉ là định hướng và việc cấp sổ đỏ phụ thuộc vào tình trạng pháp lý hiện tại của thửa đất, đặc biệt là: Có hay không kế hoạch sử dụng đất hằng năm hoặc có hay không quyết định thu hồi đất.

Nếu đất chưa nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, thì người dân vẫn có thể được xem xét cấp sổ đỏ, dù trong quy hoạch dài hạn có thay đổi mục đích sử dụng.

Thủ tục cấp sổ đỏ thực hiện ra sao?

Hiện nay, trình tự và thủ tục cấp Giấy chứng nhận đã được quy định cụ thể tại: Nghị định 101/2024/NĐ-CP và Nghị định 151/2025/NĐ-CP

Theo đó, quy trình cơ bản gồm:

- Nộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã.

- Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa.

- Xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).

- Trình ký cấp Giấy chứng nhận.

Các nội dung chi tiết như thành phần hồ sơ, thời gian giải quyết, biểu mẫu... cũng đã được Bộ Nông nghiệp và Môi trường công bố tại các Quyết định số 2304/QĐ-BNNMT và 3380/QĐ-BNNMT.

Lưu ý: Thẩm quyền xử lý thuộc địa phương

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cũng nhấn mạnh, đây là trường hợp cụ thể nên việc quyết định cấp sổ đỏ phải căn cứ vào: Hồ sơ thực tế của thửa đất; Quy định chi tiết do địa phương ban hành; Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tại địa phương

Đồng thời, theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quy trình thủ tục cụ thể trước ngày 1/7/2026. Trong thời gian chuyển tiếp, địa phương có thể áp dụng quy định cũ hoặc ban hành quy trình riêng cho từng trường hợp.

Trong các trường hợp tương tự, người dân nên:

- Kiểm tra rõ quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất hằng năm.

- Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất.

- Làm việc trực tiếp với cơ quan tài nguyên môi trường cấp tỉnh để được xử lý.