Có thông tin dự án, thị trường lại "sốt"
Thời gian gần đây, thị trường bất động sản dường như nóng lên với thông tin khởi công 2 tuyến đường quan trọng tại 2 đô thị lớn nhất cả nước là Vành đai 4 vùng Thủ đô và Vành đai 3 vùng TP.HCM. Theo lãnh đạo 2 thành phố này, tuyến đường sẽ giúp kinh tế bứt tốc cũng như kiến tạo một không gian phát triển mới, trong đó có địa ốc.
Trước đây khi Thủ đô đầu tư tuyến đường Vành đai 3 cũng đã tạo ra những đột phá trong phát triển kinh tế cho một số quận, huyện nơi tuyến đường đi qua. Trong đó quận Long Biên là một minh chứng rõ nét.
Việc tạo ra một trục dọc kéo dài từ chân cầu Thăng Long, quận Bắc Từ Liêm, sang tới tận Long Biên đã thu hút sự quan tâm đầu tư của Vingroup với loạt “siêu” dự án Vinhomes Ocean Park 1, 2, 3 và khi tuyến đường Vành đai 3 thông tuyến cũng là lúc một đại dự án khác là Gamuda City hình thành. Trong vài năm qua, Đông Bắc Thành phố là một trong những khu vực có thị trường bất động sản sôi động nhất của Hà Nội.
Hay như Vành đai 3 vùng TP.HCM đi qua, nhiều địa phương khác cũng đang tất bật lên kế hoạch “đón lõng” quy hoạch hạ tầng giao thông nhằm thu hút các nhà đầu tư lớn về đây phát triển dự án.
Chẳng hạn, tại khu vực Đồng bằng sông Cửu Long, sắp tới sẽ có 16 dự án xây dựng trọng điểm gồm các tuyến đường ven biển, kết nối vùng, đê bao chống sạt lở, hồ trữ nước ngọt… được đề xuất đầu tư với tổng vốn gần 95.000 tỷ đồng. Nhiều doanh nghiệp đánh giá cao tiềm năng của khu vực này trong phát triển kinh tế, đặc biệt là thị trường bất động sản.
Thực tế có không ít nhà phát triển bất động sản lớn như Vingroup, T&T, DIC Corp… đã đầu tư tại Đồng bằng sông Cửu Long và nhiều dự án tạo được sức hút lớn. Tuy nhiên so với tầm nhìn quy hoạch, các dự án vẫn còn hạn chế cả về quy mô lẫn số lượng. Chưa kể, các dự án giao thông trọng điểm này sử dụng nguồn vốn đầu tư lớn, lại diễn ra trên diện rộng, đòi hỏi nhiều thời gian triển khai, cộng thêm khó khăn trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng… nên chậm tiến độ, từ đó thị trường bất động sản khu vực chưa thể “cất cánh”.
Theo đánh giá của KTS. Trần Ngọc Chính - Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, việc phát triển đô thị bền vững luôn đòi hỏi sự đồng bộ giữa quy hoạch và triển khai đầu tư xây dựng dự án theo quy hoạch. Trong đó, phát triển hệ thống giao thông là yêu cầu then chốt và giao thông luôn phải đi trước một bước.
Những bài học hiện hữu
Anh Lê Văn Tuấn kể, năm 2013, thấy nhiều người kháo nhau giá đất ở khu TP mới Nhơn Trạch, Đồng Nai tăng vùn vụt khi sắp triển khai hạ tầng, khu đô thị nhà đầu tư này đã đổ hết toàn bộ số tiền hơn 10 tỉ đồng tích lũy được, cộng thêm tiền vay ngân hàng để đầu tư mua biệt thự ở khu vực này.
Thời điểm mua, giá đất đang trong cơn sốt, lên tới 60-80 triệu đồng/m2. Nhưng sau đó thị trường bỗng nhiên đóng băng, giao dịch trầm lắng. Những dự án mà trước đây người ta giành nhau mua cho bằng được một vài nền, nay lô nhô vài nóc nhà biệt thự xây dở dang, trở thành bãi chăn thả gia súc của dân địa phương. Giá đất sụt giảm thê thảm hơn 50%, rao bán cắt lỗ cũng không ai đoái hoài…
Ông Phạm Việt Quyết, Giám đốc Công ty Phát triển địa ốc Phạm Hoàng cũng chia sẻ, các yếu tố như vị trí, hạ tầng kết nối… đối với mỗi dự án khu đô thị là rất quan trọng. Do đó, vị trí dự án cần tận dụng tốt hiệu ứng “vệt loang đô thị”, tức là có khoảng cách trong khoảng vài chục phút chạy xe tính từ trung tâm đô thị hiện hữu.
“Thực tế, có nhiều dự án khu đô thị cảnh quan rất đẹp, nhưng do các tuyến đường quanh khu đô thị triển khai quá chậm dẫn tới khai thác kém hiệu quả, không thu hút được cư dân đến sinh sống. Do vậy việc triển khai rốt ráo các tuyến đường giao thông kết nối là rất cần thiết để hình thành các đại đô thị, siêu đô thị mới, từ đó đáp ứng nhu cầu sinh sống ngày càng tăng của người dân”, ông Quyết nhấn mạnh.
Giám đốc Công ty Phát triển địa ốc Phạm Hoàng dẫn chứng thời điểm tỉnh Hà Tây sáp nhập vào TP Hà Nội đã có những phát triển mạnh mẽ cho thị trường bất động sản, thu hút nhiều nhà đầu tư đổ về triển khai dự án.
Tuy nhiên, trong sự phát triển nhanh ấy cũng có những khu vực đầu tư “thời vụ, chộp giật". Đây là lý do khiến ngay cả các quận huyện như Hà Đông, Thanh Trì còn rất nhiều khu đô thị, dự án bỏ hoang, không hoàn thiện và vắng bóng người ở.
Như như câu chuyện về những nhà đầu tư đón đầu quy hoạch của trục Ba Vì – Hà Tây cách đây hơn 10 năm là 1 ví dụ kinh điển mà cho tới giờ giới đầu tư phía Bắc vẫn còn truyền tai nhau. Trong cơn sốt vì thông tin chuyển dịch trung tâm hành chính về khu vực Ba Vì – Hà Tây, phần đông các nhà đầu tư nhanh chân đón đầu bằng cách mua sẵn hàng nghìn, thậm chí hàng chục nghìn mét vuông đất để chờ quy hoạch đều đã ngậm đắng nuốt cay suốt hàng chục năm qua. Rồi đến khu công nghệ cao Láng – Hòa Lạc và các dự án tại Mê Linh cũng đã là nơi chôn tiền của rất nhiều nhà đầu tư cách đây tròn một thập niên chỉ vì trót chạy theo quy hoạch.
“Bất động sản đón lõng hạ tầng không còn là bài toán tốt bởi thị trường tiếp tục đi trên con đường gập ghềnh với nhiều ngã rẽ có thể ở phía trước. Một mặt, hoạt động đầu tư tiếp tục sôi động khi các nhà đầu tư tổ chức tích cực tìm cơ hội trong khi mặt khác nhiều người vẫn còn tâm lý dè dặt. Hai trạng thái đối nghịch này sẽ còn kéo dài từ giờ đến hết năm nay”, ông Phạm Văn Quyết nhận định.
