Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang lấy ý kiến dự thảo thông tư quy định các giới hạn, tỉ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (dự thảo thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN).
Trong phụ lục dự thảo đã điều chỉnh hệ số rủi ro đối với một số khoản phải đòi. Cụ thể, hệ số rủi ro 50% áp dụng cho các khoản phải đòi được đảm bảo toàn bộ bằng nhà ở (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai), quyền sử dụng đất, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất của bên vay.
Các khoản phải đòi này cũng đáp ứng điều kiện là khoản cho vay cá nhân mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ; cho vay cá nhân mua nhà có giá trị dư nợ gốc dưới 1,5 tỷ đồng.
Đáng lưu ý, hệ số rủi ro 150% áp dụng cho khoản phải đòi đối với cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống mà dư nợ gốc của một khách hàng có giá trị từ 3 tỷ đồng trở lên. Hệ số này cao gấp ba lần so với quy định trước.
Ngoài tăng hệ số tín dụng rủi ro đối với bất động sản, dự thảo còn đưa ra hai phương án điều chỉnh vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn theo xu hướng giảm dần tỉ lệ này xuống còn 30% thay vì lộ trình hiện nay là 40%. Trong khi đó, các khoản vay đối với thị trường bất động sản thường có nhu cầu sử dụng vốn trung, dài hạn cao nên việc giảm tỉ lệ này đồng nghĩa với nguồn vốn vào thị trường càng ít.
Ngay sau khi công bố, dự thảo đã nhận được nhiều phản ứng trái chiều. Trong đó, đa phần góc nhìn với thiên hướng lo lắng vì viễn cảnh đói vốn khi dòng tiền bị thắt chặt, có thể khiến doanh nghiệp rơi vào tình trạng tiến thoái lưỡng nan, nhất là khi dòng tiền sẽ không chỉ bị kiểm soát chặt từ phía chủ đầu tư, mà còn chặn ở cả phía khách hàng.
Có quan điểm chuyên gia cho rằng, có thể hiểu mục tiêu của ngân hàng cho rằng mức vay này đa phần của nhà đầu cơ chứ ít có nhu cầu thực. Nhất là trong bối cảnh phân khúc cao cấp hiện chiếm tỷ lệ áp đảo so với nhà bình dân, nên hạn chế khoản vay cao để mua nhà cao cấp cũng phù hợp.
Trước thông tin từ dự thảo thay thế Thông tư 36 đang được Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến sửa đổi quy định siết cho vay mua nhà ở trên 3 tỷ đồng, liệu phân khúc bất động sản cao cấp có gặp khó?
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc ngân hàng áp dụng siết tín dụng cho loại đầu tư mua nhà với mức giá trị trên 3 tỷ đồng thì ngân hàng đang hạn chế vào phân khúc nhà ở cao cấp. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường hiện nay, việc áp dụng với bất kỳ phân khúc nào cũng làm ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như giao dịch trên thị trường bất động sản nói chung.
Hiện nay, phân khúc bất động sản cao cấp tại Việt Nam đang là phân khúc được thu hút bởi thị trường nước ngoài. Ghi nhận tất cả các giao dịch theo quy định của luật kinh doanh nhà ở dành cho người nước ngoài thì chủ yếu nằm ở phân khúc cao cấp. Do đó, trong các trường hợp này nếu được, mong muốn thời hạn để ngân hàng áp dụng, xử lý sẽ không quá dài vì nếu để trong thời gian dài sẽ ảnh hưởng rất nghiêm trọng đến thị trường của phân khúc cao cấp.
Ông Đính cho hay: “Nếu quy định này đi vào thực tế có thể cũng làm thay đổi xu hướng đầu tư của các nhà đầu tư. Tức là họ sẽ dành sự quan tâm nhiều hơn tới phân khúc bình dân và nhà ở giá rẻ. Nhưng chúng ta phải hiểu rằng, dù khuyến khích phát triển hay đầu tư phân khúc trung cấp, giá rẻ cũng không thể hy sinh phân khúc nhà ở cao cấp. Bởi dù sao phân khúc cao cấp cũng tạo nên nét đẹp và hiện đại của các đô thị mà bắt buộc cần phải có”.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ Phận Tư vấn và Nghiên Cứu CBRE Việt Nam phân tích: “Về cơ cấu cho vay vốn, siết vốn để tránh rủi ro cho thị trường bất động sản cũng như ngân hàng. Chúng tôi cũng đã nhìn thấy đâu đó, một số chủ đầu tư hay dự án sẽ cần nhiều thời gian huy động vốn hơn cũng như cần phải tìm thêm các kênh đầu tư vốn khác ngoài ngân hàng. Thực tế, do thị trường cũng đang có nhu cầu tăng trưởng tốt, các chủ đầu tư cũng dễ dàng và thoải mái hơn khi đi tìm các nguồn vốn khác ngoài ngân hàng như vốn liên doanh với doanh nghiệp nước ngoài hoặc với doanh nghiệp trong nước, phát hành cổ phiếu, trái phiếu. Đó là những kênh huy động vốn lành mạnh và sẽ phổ biến hơn ở trong tương lai”.
Riêng về sản phẩm cao cấp, bà An cho biết, sau gần 2 năm không có nguồn cung mới, phân khúc chung cư cao cấp đã có sự trở lại. Điều này không hề bất ngờ khi thu nhập của người dân ngày một nâng cao, tầng lớp người giàu và siêu giàu tại Việt Nam tăng nhanh. Do đó nhu cầu về một nơi ở có chất lượng dịch vụ, chất lượng sống tốt sẽ ngày một cao và đó chính là dư địa cho các dự án cao cấp. Riêng tại TP.HCM dựa vào xu hướng đầu tư và đặc điểm mua nhà của người nước ngoài có thể dự đoán trong thời gian tới căn hộ cao cấp và hạng sang sẽ dẫn dắt thị trường này. Nhiều doanh nghiệp sẽ buộc phải điều chỉnh lại kế hoạch triển khai các dự án, để giảm rủi ro trong dài hạn và cũng sẽ phải thay đổi cả cơ cấu sản phẩm.
