Bất động sản Mỹ: Cuộc đua “săn” quỹ đất cho trung tâm dữ liệu đẩy giá đất tăng vọt

Theo dữ liệu mới nhất do Tập đoàn dịch vụ bất động sản thương mại Avison Young cung cấp, tổng giá trị các thương vụ mua bán đất dành cho phát triển trung tâm dữ liệu tại Mỹ đạt khoảng 3,3 tỷ USD trong quý I/2026, tăng 141% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, dòng vốn đổ vào phân khúc này chiếm tới gần 30% tổng lượng vốn giải ngân cho đất nền phát triển dự án, cao hơn đáng kể so với ghi nhận trong năm ngoái.

Đáng chú ý, giá trị của những quỹ đất hiếm hoi đáp ứng đủ các tiêu chuẩn khắt khe về hạ tầng điện năng và quy hoạch đang bị đẩy lên mức kỷ lục trong bối cảnh nguồn cung ngày càng hạn chế.

Đánh giá về cục diện này, ông Steve Schnur, Giám đốc Điều hành Tập đoàn phát triển bất động sản CRG, nhận định: “Thị trường hiện đang phân hóa thành hai thái cực: 'có tất cả' và 'trắng tay'. Nếu bạn đang nắm trong tay một quỹ đất rộng lớn tại một tiểu bang có chính sách quản lý cởi mở, ưu đãi doanh nghiệp và đặc biệt là sở hữu đặc quyền tiếp cận nguồn điện công suất lớn, thì xin chúc mừng, bạn đang thực sự ngồi trên một mỏ vàng”.

“Cơn khát” năng lượng chính là nút thắt đẩy giá đất leo thang. Trong quý IV/2025, toàn thị trường chỉ bổ sung thêm 25 GW công suất điện, giảm phân nửa so với quý trước đó. Trong khi danh sách chờ kết nối lưới điện đang kéo dài tính bằng năm, các khu đất có khả năng hòa lưới điện tức thì đều trở thành mục tiêu săn đón. Sức nóng này sẽ còn tiếp diễn bởi theo Goldman Sachs, nhu cầu điện năng cho trung tâm dữ liệu tại Mỹ dự kiến sẽ nhảy vọt từ 31 GW (năm 2025) lên 41 GW (2026) và chạm ngưỡng 66 GW vào năm 2027.

Sự bành trướng mạnh mẽ của trung tâm dữ liệu đang tạo ra sức ép khổng lồ, đẩy các dự án công nghiệp truyền thống ra khỏi những vị trí đắc địa. Theo ông Alex Ern, Quản lý cấp cao bộ phận Thị trường Vốn Hoa Kỳ của Avison Young, cho biết mặt bằng giá những “quỹ đất có điện” hiện đã bị đẩy lên mức đỉnh điểm, khiến việc rót vốn xây dựng nhà xưởng công nghiệp tại đây trở thành một bài toán đầu tư không lời.

Tại những “thủ phủ” dữ liệu như Bắc Virginia, thị trường bất động sản công nghiệp về cơ bản đã bị đẩy lùi hoàn toàn về phía Tây. Hệ quả này đến từ làn sóng thâu tóm đất của các ông lớn công nghệ, làm đảo lộn hoàn toàn mặt bằng giá hiện hữu. Đầu năm nay, công ty con chuyên về hạ tầng dữ liệu của Amazon đã chi 120 triệu USD để thâu tóm một khu đất rộng 44 mẫu Anh (khoảng 18ha), tăng vọt so với mức định giá 39,5 triệu USD khi bất động sản này được giao dịch vào năm 2021. Trước đó, Amazon Web Services (AWS) cũng từng gây rúng động thị trường khi rót tới 700 triệu USD để sở hữu một khu phức hợp, giao dịch này ghi nhận mức chênh kỷ lục 1.272% so với giá vốn 51 triệu USD mà bên bán bỏ ra để gom đất trước đó chỉ vài năm.

Sức nóng cạnh tranh ngày càng leo thang khi các nhà phát triển công nghiệp cũng bị cuốn vào vòng xoáy khát năng lượng. Sự bùng nổ của các trung tâm logistics tự động hóa đòi hỏi mức tiêu thụ điện năng gấp 10 lần so với mô hình nhà xưởng truyền thống. Nắm bắt nhu cầu này, nhiều chủ sở hữu nhà xưởng đang tận dụng cơ hội chào bán tài sản dưới mác “quỹ đất sẵn hạ tầng điện cho trung tâm dữ liệu”, tạo ra một ngách giao dịch mà giới chuyên môn đánh giá là đang tăng trưởng vũ bão. Bất chấp giá cả bị thổi phồng đắt đỏ, tổng lượng vốn rót vào quỹ đất công nghiệp trong quý I vẫn tăng vọt 65% (từ 1,4 tỷ USD lên 2,3 tỷ USD), dù số lượng giao dịch thực tế chỉ tăng nhẹ 19%.

Đối với giới đầu tư trung tâm dữ liệu, việc tìm kiếm mặt bằng là bài toán tích hợp ba biến số: Nguồn điện, kết nối mạng cáp quang và nguồn cấp nước làm mát. Tuy nhiên, rào cản lớn nhất lại đến từ sức ép dư luận. Làn sóng phản đối gay gắt từ cộng đồng ngày một gia tăng, khiến tiến trình cấp phép tại các đô thị lớn rơi vào tình trạng đình trệ kéo dài. Điều này vô hình trung đã tạo ra một cuộc “di cư” của dòng vốn, chuyển hướng sang các điểm đến có hành lang pháp lý cởi mở và thông thoáng hơn như bang Florida hay Texas.

Nhìn về dài hạn, cơn khát công suất điện toán của kỷ nguyên số có thể sẽ chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Do đó, phân khúc bất động sản trung tâm dữ liệu được dự báo sẽ tiếp tục giữ vững vị thế dẫn dắt thị trường mặt bằng phát triển. Tuy nhiên, bài toán hóc búa nhất lúc này là khả năng đáp ứng của hạ tầng: Liệu ngành năng lượng có đủ sức nâng cấp lưới điện kịp thời để bắt kịp tốc độ phát triển vũ bão này hay không, và nếu kịch bản đó thất bại, cục diện thị trường sẽ đi về đâu?

Ở bức tranh toàn cảnh, thị trường mặt bằng phát triển dự án đang cho thấy tín hiệu phục hồi mạnh mẽ. Tổng doanh số giao dịch trong quý I đạt 11,1 tỷ USD (tăng 55% so với năm ngoái). Đặc biệt, sự áp đảo của các nhà đầu tư tư nhân chiếm tới 70% tổng lượng giao dịch là tín hiệu cho thấy giới đầu tư đang âm thầm “gom” quỹ đất, đón đầu chu kỳ mới để chuẩn bị cho làn sóng phát triển tiếp theo.

Tuy nhiên, giới chuyên gia vẫn không quên đưa ra lời khuyên cẩn trọng. Bà Anne Dempsey, Phó Chủ tịch Điều hành Colliers, cảnh báo: "Điều khó khăn nhất của việc đầu tư quỹ đất hiện nay là sự chênh lệch chi phí. Chi phí xây dựng có thể biến động 30%, nhưng liệu giá thuê có thể tăng tương ứng để bù đắp cho điều đó không? Câu trả lời là không. Dù thị trường có hấp dẫn đến mấy, bài toán biên lợi nhuận vẫn giới hạn số tiền tối đa mà bạn có thể chi trả cho một mảnh đất".

Theo bà Anne Dempsey, dù sức hút của thị trường là rất lớn, nhà đầu tư vẫn phải giữ một cái đầu lạnh để xác định “ngưỡng giá trần” phù hợp cho mảnh đất, nhằm bảo toàn hiệu quả tài chính của dự án./.

Theo Bisnow