Lượng tồn kho cao nhất cả nước
Theo DKRA Group, trong giai đoạn hoàng kim, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng tại Phú Quốc tăng trung bình 70-80% mỗi năm. Đặc biệt, năm 2019 được coi là thời điểm bùng nổ của thị trường khi có hơn 4.000 sản phẩm được tung ra, gấp gần 5 lần so với năm 2018.
Hệ lụy từ sự bùng nổ này là lượng hàng tồn kho tại Phú Quốc thuộc nhóm cao nhất cả nước, chiếm tới 24% tổng số tồn kho toàn quốc. Khu vực hiện còn hơn 17.600 sản phẩm tồn đọng, bao gồm condotel, shophouse và biệt thự nghỉ dưỡng. Con số này đưa Phú Quốc trở thành thị trường đứng thứ 3 về tồn kho bất động sản nghỉ dưỡng, chiếm 24% tổng tồn kho cả nước, chỉ đứng sau Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu.
Suốt nhiều năm qua, thị trường gần như không ghi nhận giao dịch đáng kể. Ngay cả trên thị trường chuyển nhượng thứ cấp, dù nhiều chủ sở hữu chấp nhận cắt lỗ tới 30-40%, giao dịch vẫn rơi vào trạng thái đóng băng.
Tình trạng dư cung bất động sản nghỉ dưỡng bắt nguồn từ việc nhiều chủ đầu tư tạo ra những sản phẩm chưa phù hợp với thực tế thị trường. Hiện nay, các chủ đầu tư dự án quá chú trọng đến quy mô nên đã tiến hành xây dựng với mật độ dày đặc và tập trung quá nhiều vào các sản phẩm bán.
Nhiều chủ đầu tư chạy đua phát triển các sản phẩm "luxury" (hạng sang) và "wellness" (nơi ở giúp tăng cường sức khỏe toàn diện), nhưng lại chưa thật sự hiểu đúng những khái niệm này cũng như thiếu sự cân nhắc đến yếu tố cộng hưởng xung quanh dẫn đến tình trạng dư thừa, ế ẩm.
Đa số nhà phố thương mại, shophouse... đã bán ra tại Phú Quốc đều rơi vào tình trạng "vườn không nhà trống" do không thể kinh doanh, không có du khách và chủ nhà cũng không có mặt
Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels cho rằng, hoạt động du lịch phát triển mạnh mẽ đã thúc đẩy quá trình phát triển bất động sản nghỉ dưỡng tại Phú Quốc. Tuy nhiên, trong thời gian qua, nhiều chủ đầu tư đã gia nhập thị trường này một cách vội vàng, thiếu sự cân nhắc thấu đáo trong quá trình hoạch định và triển khai dự án. Một số chủ đầu tư đơn thuần sao chép các sản phẩm hiện hữu và bỏ qua các yếu tố xu hướng thị trường, văn hóa địa phương để kiến tạo nét đặc trưng riêng cho dự án.
"Phú Quốc có nhiều thuận lợi để trở thành điểm đến quốc tế. Tuy nhiên, đa số nguồn cung trên thị trường hiện chỉ chú trọng vào cung cấp phòng mà chưa quan tâm đến trải nghiệm của khách hàng. Thị trường cần đa dạng thêm sản phẩm lưu trú ví dụ như các dự án khách sạn với điểm nhấn thiết kế, các khu nghỉ dưỡng hạng sang đúng nghĩa... Việc lựa chọn mô hình, sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường và nhu cầu của khách hàng là yếu tố quan trọng để đảm bảo việc phát triển một dự án thành công", ông Mauro Gasparotti đánh giá.
Bội thực nguồn cung lưu trú
Các chuyên gia cũng nhận định rằng, tốc độ phát triển các dự án tại Phú Quốc đang vượt xa so với tốc độ tăng trưởng của ngành du lịch và hạ tầng khu vực.
Là một thành phố biển đảo, Phú Quốc chỉ có thể tiếp cận bằng máy bay hoặc tàu. Đặc biệt, đối với du khách quốc tế – nhóm khách hàng có mức chi tiêu cao, hàng không vẫn là phương thức kết nối chủ đạo. Hiện tại, sân bay Phú Quốc có công suất 4 triệu lượt khách/năm và quy hoạch dự kiến đến năm 2030 là 7 triệu lượt khách. Trong khi đó, thành phố đảo này có 800 cơ sở kinh doanh dịch vụ, gần 30.000 phòng, quy đổi tối đa gần 11 triệu chỗ lưu trú mỗi năm.
Sự chênh lệch quá xa giữa lượng khách có thể đón qua ngõ sân bay và số lượng chỗ lưu trú cho thấy rõ tình trạng bội thực nguồn cung lưu trú. Đây là lý do công suất phòng tại Phú Quốc hiếm khi nào đạt tỷ lệ lấp đầy cao trong nhiều năm gần đây.Thực tế này còn đáng lo ngại hơn khi tính cả số lượng sản phẩm đã bán nhưng chưa được đưa vào sử dụng do hiệu quả kinh doanh kém, cùng với lượng hàng tồn kho khổng lồ trước đó. Nếu toàn bộ các bất động sản này được khai thác dưới hình thức lưu trú, số lượng phòng quy đổi ước tính sẽ tăng gấp 1,5-2 lần so với hiện tại, khiến tình trạng dư thừa nguồn cung lưu trú càng thêm trầm trọng.
Theo số liệu từ Ban Quản lý Khu Kinh tế Phú Quốc, hiện khu vực này có 321 dự án đầu tư với tổng diện tích hơn 10.652ha. Trong đó, 53 dự án đã đi vào hoạt động, chiếm hơn 1.186ha; 76 dự án đang trong giai đoạn xây dựng, chiếm hơn 4.173ha; và 183 dự án còn lại đang hoàn thiện thủ tục đầu tư.
Như vậy, có thể thấy chỉ khoảng 40% trong tổng số 321 dự án đã hoạt động hoặc đang xây dựng, trong khi thị trường bất động sản Phú Quốc vẫn phải đối mặt với lượng tồn kho sản phẩm khổng lồ. Trong bối cảnh này, việc các chủ đầu tư tiếp tục triển khai thêm dự án chắc chắn sẽ đối mặt với không ít thách thức.
Khung cảnh hoang vắng tại một dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Phú Quốc
Thế khó của "đảo ngọc"
Bà Hạnh Hoàng, Giám đốc Tư vấn của một quỹ đầu tư bất động sản tại TP.HCM nhận định rằng, trong việc định hướng phát triển với 4 trụ cột gồm: công nghiệp giải trí, du lịch nghỉ dưỡng, dịch vụ tài chính ngân hàng và kinh tế biển, Phú Quốc hiện mới chỉ thu hút mạnh mẽ các dự án du lịch nghỉ dưỡng quy mô tỷ USD.
Ngành công nghiệp giải trí tuy có sự quan tâm đầu tư nhưng hiệu quả vận hành chưa cao, lượng khách thu hút không đáng kể. Trong khi đó, hai trụ cột còn lại là dịch vụ tài chính ngân hàng và kinh tế biển gần như vẫn bị bỏ ngỏ.
Với những địa phương như Phú Quốc, phụ thuộc quá lớn vào du lịch, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng rất dễ bị tổn thương trước các biến động bất ngờ như suy thoái kinh tế, dịch bệnh hay thay đổi chính sách visa. Bên cạnh đó, những rào cản pháp lý vẫn là một thách thức lớn, khiến bất động sản nghỉ dưỡng tại đây gặp nhiều khó khăn trong việc phát triển.
Hiện tại, nhiều nhà đầu tư gần như đã "rời bỏ" thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Phú Quốc do lượng du khách không đạt như kỳ vọng, dẫn đến khả năng sinh lời thấp. Hơn nữa, pháp lý của các loại hình condotel và một số dự án vẫn còn nhiều vướng mắc, giá bán không tương xứng với giá trị thực, ngân hàng thắt chặt cho vay đầu tư bất động sản, và năng lực vận hành của các chủ đầu tư còn hạn chế.
Theo các chuyên gia, giá trị của bất động sản nghỉ dưỡng tại Phú Quốc hoàn toàn phụ thuộc vào khả năng khai thác thương mại. Ngay cả trong mùa cao điểm, các mô hình boutique hotel, biệt thự nghỉ dưỡng, mini hotel chỉ đạt tỷ lệ lấp đầy từ 28-32%, trong đó khách nội địa chiếm phần lớn. Với tỷ lệ lấp đầy dưới 30%, tỷ suất lợi nhuận chỉ đạt 0,5-1%, thậm chí không đủ bù đắp chi phí.
Bất động sản nghỉ dưỡng Phú Quốc đang đối diện với tình trạng lượng tồn kho khổng lồ
Có thể thấy, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Phú Quốc hiện đang đối mặt với nhiều thách thức lớn, từ lượng tồn kho khổng lồ, vấn đề pháp lý chưa được giải quyết, đến việc thiếu hụt khách du lịch quốc tế và tỷ lệ lấp đầy thấp.
Mặc dù các chuyên gia cho rằng thị trường có thể hồi phục trong dài hạn nếu được hỗ trợ bởi các chính sách cải cách mạnh mẽ và phát triển các ngành công nghiệp bổ trợ, song quá trình "phá băng" sẽ không hề đơn giản. Việc đẩy mạnh khai thác thương mại, thu hút du khách quốc tế và ổn định pháp lý sẽ là những yếu tố then chốt để thị trường có thể phục hồi.
Với bối cảnh hiện tại, nhiều chuyên gia dự đoán rằng, trong viễn cảnh tích cực nhất, Phú Quốc sẽ cần ít nhất một thập kỷ để lấy lại đà tăng trưởng ổn định, với những chính sách cải tổ đột phá ngay từ bây giờ./.
