Nguồn cung giảm, sức cầu giảm
Xu hướng du lịch sau đại dịch Covid-19 đã có nhiều thay đổi, cộng thêm tình hình kinh tế khó khăn khiến người dân ngày càng thắt chặt chi tiêu. Các đơn vị vận hành bất động sản nghỉ dưỡng buộc phải thích nghi bằng cách đưa ra nhiều ưu đãi về giá, dịch vụ để kích cầu du lịch. Thậm chí, nhiều khu nghỉ dưỡng đã chấp nhận “chiều” khách khi miễn phí, hỗ trợ dịch vụ check-in sớm, check-out muộn… điều chưa từng có từ năm 2019 trở về trước - thời điểm trước đại dịch Covid-19.
Thế nhưng, sức khoẻ của phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng vẫn chưa ghi nhận nhiều chuyển biến. Theo báo cáo thị trường bất động sản của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), quý III/2023, cả nước có khoảng 16 dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng chào bán, cung cấp ra thị trường khoảng 970 sản phẩm, tăng gấp đôi so với quý trước, nhưng chỉ bằng 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung chủ yếu tập trung ở khu vực miền Trung và miền Nam.
Bên cạnh nguồn cung chậm cải thiện thì sức cầu của thị trường đối với phân khúc này cũng đang ở mức thấp, dẫn đến tỷ lệ hấp thụ chỉ bằng 1/10 cùng kỳ năm 2022 khi đạt 23%, tương đương với 225 giao dịch.
Với lượng hàng tồn kho, chủ yếu là các sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng có mức giá cao nên khó thanh khoản. Phần lớn hàng tồn kho bất động sản nghỉ dưỡng vẫn “bất động” suốt thời gian qua.
VARS cho biết, trong quý III/2023, giá bán phân khúc này tiếp tục xu hướng đi ngang, không có nhiều biến động. Chủ đầu tư tiếp tục áp dụng những chương trình ưu đãi, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất… để kích cầu. Thời gian tới, giao dịch sẽ được cải thiện nhưng số lượng không nhiều và có sự phân hóa giữa các dòng sản phẩm. Giao dịch condotel dự kiến sẽ có mức tăng cao nhất do nguồn cung sơ cấp của phân khúc này đã trở lại sau thời gian dài vắng bóng trên thị trường.
Đánh giá về chuyển biến của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, Bộ Xây dựng cũng cho rằng, đây là phân khúc được kỳ vọng lớn nhưng thất vọng cũng lớn. Trong tháng 7 và 8/2023, lượng giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng được mở bán mới rất hạn chế. Khi nhu cầu mua và lượng đặt cọc thấp, nhiều chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc đưa sản phẩm ra thị trường. Điều này đã tác động làm nguồn cung mới của phân khúc liên tục giảm trong năm 2023.
Có thể nói, trong khi bất động sản công nghiệp luôn giữ vững triển vọng mặc cho toàn thị trường khó khăn; bất động sản nhà ở đang dần lấy lại phong độ nhờ nhu cầu sở hữu, đầu tư tăng cao; đất nền cũng “rục rịch” được săn đón trở lại thì bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn đang “trượt dài” trong cuộc đua hồi phục ở dịp cuối năm.
Bất động sản nghỉ dưỡng cần những chiến lược “dài hơi”
Theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels, mặc dù ngành nghỉ dưỡng Việt Nam được đánh giá giàu tiềm năng, tuy nhiên không phải tất cả mô hình đều có thể hoạt động hiệu quả. Thời gian qua, một số chủ đầu tư vội vàng gia nhập thị trường mà chưa có sự đánh giá thấu đáo điều kiện thị trường địa phương, thậm chí cho rằng các mô hình kinh doanh khách sạn đều như nhau. Điều này khiến việc hoạch định, triển khai dự án không được thực hiện chỉn chu, hạn chế khả năng vận hành của dự án sau khi đi vào hoàn thiện.
Vì vậy, để Việt Nam có thể gia tăng mức độ cạnh tranh trên bản đồ du lịch thế giới, ông Mauro Gasparotti cho rằng, ngành du lịch cần những chiến lược dài hơi hơn. Theo đó, nên chú trọng nâng cấp, làm mới các sản phẩm, bảo tồn các yếu tố văn hóa địa phương, nét đặc trưng cộng đồng và hệ thống cơ sở hạ tầng. Đồng thời, ngành du lịch cần định hướng phát triển bền vững, hướng đến các mô hình du lịch sinh thái, du lịch tái tạo, du lịch y tế và các sản phẩm dành cho đối tượng du khách cao tuổi.
Bên cạnh đó, việc nắm bắt các xu hướng đang định hình ngành nghỉ dưỡng trên toàn cầu là điều cần thiết để ngành du lịch tại Việt Nam có thể cạnh tranh và phát triển bền vững hơn.
Cũng theo ông Mauro Gasparotti, việc chú trọng hơn nữa công tác truyền thông sản phẩm du lịch đến thị trường quốc tế, cũng như thực hiện quảng bá hình ảnh phù hợp với đặc thù từng địa phương cũng rất quan trọng. Hay việc gia tăng thời hạn miễn thị thực lên 90 ngày là tin đáng khích lệ, tạo điều kiện thuận lợi cho cả nhóm khách nghỉ dưỡng cũng như nhóm khách công vụ lên kế hoạch cho chuyến đi đến Việt Nam mà không bị giới hạn về số lần nhập cảnh.
“Khi các giải pháp trên được thực hiện đồng bộ, ngành du lịch Việt Nam sẽ nhanh chóng lấy lại được đà phát triển, từ đó thúc đẩy bất động sản du lịch nghỉ dưỡng hồi phục”, ông Mauro Gasparotti nhấn mạnh.
Ở góc độ pháp lý, nhiều chuyên gia cho rằng, việc tháo gỡ các rào cản về đầu tư xây dựng, cấp phép, cấp sổ đỏ cho các bất động sản nghỉ dưỡng, cho phép người nước ngoài được mua bất động sản nghỉ dưỡng cũng là những yếu tố quan trọng để tạo lực đẩy cho thị trường này hồi phục.
Hiện nay, Nghị định 10 về cấp sổ đỏ cho condotel đã được ban hành nhưng việc triển khai vẫn còn nhiều vướng mắc dẫn đến kết quả chưa có nhiều ghi nhận. Vì vậy, đẩy nhanh việc thực hiện Nghị định này là rất cần thiết để lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư trên thị trường, kéo thanh khoản trở về.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong ngắn hạn, cần đẩy nhanh và rút ngắn độ trễ của những quy định về bảo đảm quyền và lợi ích của nhà đầu tư thứ cấp khi tham gia vào đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng để tạo sự an tâm cho nhà đầu tư. Còn trong dài hạn, các vấn đề pháp lý bất động sản nghỉ dưỡng quy định tại các bộ luật cần thống nhất và sớm ban hành.
“Thị trường chỉ thông khi pháp lý được thông, được đồng bộ, rõ ràng, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên tham gia. Nhất là đối với bất động sản nghỉ dưỡng, lượng vốn mà các chủ đầu tư, nhà đầu tư bỏ ra khi tham gia thị trường này thường lớn hơn các thị trường khác, vì vậy pháp luật phải cho họ thấy được quyền lợi của họ được đảm bảo thì chủ đầu tư, nhà đầu tư mới có niềm tin để gia nhập”, ông Đính nhìn nhận./.
