Bất động sản quý II/2026: Nguồn cung tăng mạnh, giao dịch giảm gần 30%

Thị trường bất động sản quý II/2026 tiếp tục đón lượng hàng mới lớn, song thanh khoản không đi cùng tốc độ tăng nguồn cung. Hơn 100.000 giao dịch được ghi nhận trong quý, giảm gần 30% so với quý trước, trong khi tồn kho tăng và mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao. Diễn biến này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc rõ hơn về sản phẩm, giá bán và sức mua thực.

Nguồn cung cải thiện mạnh, đặc biệt ở nhà ở thương mại

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, đến quý II/2026, cả nước có 1.735 dự án đang được triển khai xây dựng, với tổng quy mô khoảng 878.589 căn, lô/nền. Trong đó gồm 394.390 căn chung cư, 325.282 căn nhà ở riêng lẻ và 158.917 lô/nền đất nền chuyển nhượng cho người dân tự xây dựng nhà ở, Báo Xây Dựng cho biết.

Nguồn cung mới cũng tăng đáng kể. Trong quý, 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng, cung cấp khoảng 103.205 căn, gồm 69.588 căn chung cư và 33.617 căn nhà ở riêng lẻ. Con số này tương đương 194,8% quý I và hơn 300% cùng kỳ năm 2025.

Cùng thời gian, 131 dự án với khoảng 59.073 căn đủ điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh, tăng 23,6% so với quý trước và tăng 70,1% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đáng chú ý, 39 dự án nhà ở thương mại đã hoàn thành, cung cấp khoảng 10.954 căn, tăng 18,2% so với quý I và hơn 4 lần cùng kỳ năm 2025.

Không chỉ nhà ở thương mại, nguồn cung đất nền và bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng tiếp tục được bổ sung. Trong quý II, có 18 dự án hạ tầng được cấp phép xây dựng với khoảng 7.443 lô/nền; 4 dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng được cấp phép với khoảng 1.807 căn hộ du lịch và 942 căn biệt thự du lịch.

Hàng hóa tăng nhưng giao dịch đi xuống

Điểm đáng chú ý nhất của thị trường quý II lại nằm ở phía cầu. Dẫn số liệu của Bộ Xây dựng, Báo Thanh Tra cho biết, cả nước hiện ghi nhận hơn 100.000 giao dịch bất động sản thành công, chỉ bằng 71,5% quý I và 63,7% cùng kỳ năm 2025.

Trong đó, chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 26.567 giao dịch, giảm 13,9% so với quý trước và 22,9% so với cùng kỳ. Đất nền ghi nhận 73.438 giao dịch, giảm tới 32,6% so với quý I và 40,1% so với cùng kỳ năm ngoái. Khoảng cách giữa nguồn cung và sức hấp thụ vì vậy đang trở nên rõ hơn. Thị trường có thêm hàng hóa nhưng người mua không còn xuống tiền với tốc độ tương ứng.

Hệ quả là lượng tồn kho tại các dự án có xu hướng tăng. Theo số liệu từ 25/34 địa phương, lượng tồn kho của chủ đầu tư trong quý II vào khoảng 39.284 căn, nền. Trong đó, tồn kho chung cư 12.823 căn, tăng 22,2%; nhà ở riêng lẻ 15.313 căn, tăng 46,4%; đất nền 11.148 nền, tăng 25,4% so với quý trước.

Giá bắt đầu chịu sức ép từ thanh khoản

Sự suy giảm giao dịch cũng bắt đầu phản ánh vào mặt bằng giá. Theo Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp trong quý II có xu hướng giảm so với quý trước. Giá bình quân tại Hà Nội khoảng 123 triệu đồng/m2, TP. HCM khoảng 108 triệu đồng/m2 và Hưng Yên khoảng 69 triệu đồng/m2.

Với đất nền, sau giai đoạn tăng giá kéo dài, thị trường thứ cấp bắt đầu xuất hiện điều chỉnh. Giá đất nền được ghi nhận giảm khoảng 2-3% so với quý I, trong khi giá rao bán bình quân trên cả nước giảm khoảng 2,5%, còn khoảng 40 triệu đồng/m².

Riêng TP. HCM, giá rao bán đất nền bình quân giảm gần 3%, xuống khoảng 66 triệu đồng/m2. Tại một số dự án, giá chuyển nhượng giảm phổ biến 3-6%, nhất là những sản phẩm có giá trị lớn hoặc chịu áp lực bán. Diễn biến này cho thấy người mua đang thận trọng hơn trước áp lực chi phí vốn, đồng thời ưu tiên các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, phục vụ nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác ổn định.

Dư nợ tín dụng bất động sản đạt hơn 2,5 triệu tỷ đồng

Đáng chú ý, diễn biến thanh khoản đi xuống không đồng nghĩa dòng tín dụng bất động sản thu hẹp. Đến ngày 30/6/2026, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 2,519 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 12,71% so với cuối quý I.

Trong đó, dư nợ đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, phát triển nhà ở đạt 833.558 tỷ đồng, tăng 6,33%; dư nợ mua quyền sử dụng đất đạt 314.449 tỷ đồng, tăng 23,14%. Tín dụng cho các dự án khu công nghiệp, khu chế xuất cũng tăng 32,38%, lên 184.137 tỷ đồng.

Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất vay bất động sản phổ biến khoảng 12-14%/năm; sau thời gian ưu đãi, nhiều khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi 13-15%, thậm chí 15-16%/năm tại một số ngân hàng.

Điều này tạo ra một nghịch lý đó là việc dòng vốn vào bất động sản vẫn tăng nhưng khả năng hấp thụ của thị trường lại suy yếu. Tín dụng vì thế chưa thể tự mình tạo ra thanh khoản nếu giá bán vượt sức mua hoặc sản phẩm không phù hợp nhu cầu.

Ở một chiều khác, nguồn cung nhà ở xã hội tiếp tục được mở rộng. Lũy kế đến nay, cả nước có 875 dự án đang triển khai với quy mô 771.971 căn; trong đó 289 dự án đã hoàn thành với 197.319 căn, 270 dự án đang khởi công với 269.409 căn và 316 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư với hơn 305.000 căn.

Nhìn tổng thể, quý II/2026 cho thấy một trạng thái đáng chú ý của thị trường khi nguồn cung đang trở lại nhưng sức mua chưa phục hồi tương ứng.

Trong bối cảnh đó, thị trường có xu hướng chuyển từ cuộc đua về số lượng sang cuộc cạnh tranh về giá, pháp lý, tiến độ và khả năng đáp ứng nhu cầu thực. Bộ Xây dựng cũng yêu cầu tiếp tục tháo gỡ các dự án tồn đọng, theo dõi sát diễn biến thị trường và tăng cường kiểm tra, xử lý các hành vi đầu cơ, trục lợi chính sách. Đây có thể là bước chuyển quan trọng của chu kỳ mới, khi không phải cứ có thêm nguồn cung là thị trường sẽ nóng lên, mà sản phẩm phải đúng nhu cầu và mức giá phải phù hợp với khả năng hấp thụ thực tế.