Nhiều chuyên gia nhìn nhận, thị trường bất động sản cả nước đang gặp những thách thức bởi các yếu tố như: Tích lũy thu nhập dân cư thấp, áp lực từ trái phiếu doanh nghiệp, lãi suất cho vay cao, kiểm soát room tín dụng bất động sản…
Nằm trong xu hướng chung của thị trường cả nước, hiện nay thị trường bất động sản Thanh Hóa đang rơi vào cảnh trầm lắng, số lượng giao dịch giảm, nhiều nhà đầu tư đã trót “ôm hàng” dù đã giảm giá từ 20 - 30% nhưng không thể bán được. Trong khi đó, nguồn cung sản phẩm từ các dự án có uy tín, pháp lý đầy đủ trở nên khan hiếm…
Thị trường bất động sản ảm đạm
Theo ông Nguyễn Thuấn, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm tại Thanh Hóa cho biết, hiện thị trường bất động sản Thanh Hóa đang vô cùng trầm lắng, các giao dịch bất động sản hầu như không có, cá biệt có những lô đất đã giảm đến 50% giá trị nhưng vẫn không có người mua, nhiều sàn giao dịch phải đóng cửa. Nhìn chung, thị trường bất động sản Thanh Hóa hiện nay đang bị tác động bởi nhiều yếu tố:
Thứ nhất là tích lũy vốn tự có của người dân, đây là yếu tố then chốt, bởi khi thu nhập của người dân thấp dẫn đến đầu tư gặp nhiều khó khăn, trong khi lãi vay ngân hàng có xu hướng tăng cao hoặc khó tiếp cận sẽ khiến thị trường càng ảm đạm.
Thứ hai là việc thắt chặt vay tín dụng bất động sản. Từ khi có thông tin về việc kiểm soát chặt chẽ các khoản vay tín dụng của ngân hàng từ cuối năm 2022, thị trường bất động sản rơi vào hoàn cảnh khó khăn, số lượng môi giới sụt giảm 50 - 70%, các doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng kiệt quệ về thanh khoản, nhiều phân khúc từ đất nền phân lô cho tới nhà ở thương mại bị "đóng băng".
Thứ ba là khi lãi suất tăng cao, nhà đầu tư đã trót vay tiền để găm hàng nhưng không thể bán ra và phải ôm khoản nợ ngày càng lớn.
Thứ tư là tâm lý thị trường. Trong khi giá nhà đất đang có xu hướng quay đầu giảm sâu thì nhiều nhà đầu tư vẫn có tâm lý kỳ vọng giá tiếp tục giảm nên chưa vội đầu tư trong thời điểm hiện nay.
Cùng quan điểm với ông Thuấn, bà Nguyễn Thanh Tú, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Thanh Tú cho biết, thị trường mua bán, chuyển nhượng bất động sản tại Thanh Hóa nói riêng và cả nước nói chung đang gặp nhiều khó khăn và thách thức. Nguyên nhân là do ảnh hưởng bởi sự đứt gãy dòng tiền, chi phí lãi vay tăng cao.
Theo bà Tú, tính từ thời điểm thị trường bất động sản Thanh Hóa ghi nhận giá giao dịch đạt đỉnh hồi tháng 4/2022, đến nay, phân khúc chủ lực là đất nền, nhà thương mại tại các địa phương như: TP. Thanh Hóa, Hoằng Hóa, Sầm Sơn, Nghi Sơn, Quảng Xương giá đã giảm từ 20 - 30%.
“Lượng giao dịch nhỏ giọt và gần như đóng băng, các lô đất nền ở vị trí đẹp xung quanh các đô thị vệ tinh TP. Thanh Hóa đang có mức giá chào bán ở mức giao động từ 18 - 25 triệu/m2, còn các lô đất nền ở tuyến huyện giá giảm từ 30 - 50% nhưng mức độ hấp thụ và quan tâm trên thị trường cũng rất kém”, bà Tú cho biết thêm.
Trong khi đó, trái ngược với những diễn biến xấu ở phân khúc đất nền, nhà ở thương mại… thì phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội tại Thanh Hóa đang được nhiều khách hàng quan tâm, tìm mua. Bởi lẽ, trong nhiều năm trở lại đây, nhu cầu về nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội tại địa phương này rất lớn. Trong khi đó, thị trường đang thiếu nguồn cung, cơ cấu sản phẩm lại không cân đối, dự án nhà chung cư rất ít.
Nhiều văn phòng môi giới bất động sản đóng cửa
Thị trường bất động sản Thanh Hóa đứng trước những khó khăn chưa từng có trong hơn 2 năm trở lại đây, thị trường ảm đạm kéo theo lượng giao dịch và thanh khoản giảm mạnh. Thực trạng này đã khiến hàng loạt sàn giao dịch, văn phòng môi giới bất động sản tại Thanh Hóa đóng cửa, thậm chí hàng chục văn phòng giao dịch trước đây tấp nập người ra vào thì nay chuyển qua bán cafe, quán rửa xe hoặc trả lại mặt bằng.
Ghi nhận thực tế tại các khu vực sốt đất cách đây hai năm ở TP. Sầm Sơn, Đông Sơn, TP. Thanh Hóa, Quảng Xương cho thấy, hàng loạt văn phòng môi giới bất động sản trước đây được mọc lên như nấm thì hiện tại hầu hết đã cửa đóng then cài, không người qua lại.
Anh Lưu Quốc H., Giám đốc một sàn giao dịch tại TP. Sầm Sơn cho biết, bên cạnh lãi suất tăng cao thì những khách hàng có nhu cầu thật, cấp thiết về chỗ ở cũng không có đủ điều kiện tài chính để mua hoặc vay bổ sung vốn để mua. Chính những khó khăn về nguồn vốn, tâm lý thị trường, giá cả là những khó khăn khiến cho hàng loạt sàn bất động sản tại Thanh Hóa hơn nửa năm qua không có giao dịch. Những vấn đề trên đã khiến hàng trăm văn phòng môi giới, công ty bất động sản đóng cửa hoặc giảm quy mô hoạt động.
"Thị trường ảm đạm khiến hàng loạt công ty môi giới, sàn giao dịch bất động sản hoạt động cầm chừng. Thậm chí, có những công ty cho nhân viên nghỉ không có thời hạn trong tình trạng chậm lương. Nhiều văn phòng môi giới buộc phải cắt giảm nhân sự, bán bớt tài sản, chuyển hướng sang thị trường các huyện, tỉnh lân cận để duy trì hoạt động. Hiện lãi suất tín dụng không những cao mà khả năng tiếp cận cũng không dễ khiến nguồn cung dự án mới không có", anh H cho biết.
Không chỉ các sàn giao dịch, văn phòng môi giới bất động sản rơi vào tỉnh cảnh khó khăn phải đóng cửa, cắt giảm nhân sự mà hiện nay, đứng trước những khó khăn chung của thị trường, nhiều doanh nghiệp phát triển bất động sản cũng rơi vào cảnh “đói vốn” hoặc có nguy cơ phá sản.
Ông Trần Văn Tuấn, Giám đốc doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản lâu năm tại Thanh Hóa chia sẻ: “Trước đây các doanh nghiệp chúng tôi huy động nguồn vốn cho dự án bất động sản từ nhiều kênh như: Vốn tự có, vay ngân hàng, đầu tư công, đầu tư phát hành trái phiếu… thế nhưng, sau khi đầu tư cùng lúc ở nhiều dự án khiến nguồn vốn tự có của doanh nghiệp bị dàn trải.
Trong khi đó, việc huy động nguồn vốn từ chứng khoán, trái phiếu, vay ngân hàng lại vô cùng khó khăn dẫn đến kéo dài thời gian làm thủ tục vay vốn. Cùng với đó, thị trường bất động sản đang đóng băng, doanh nghiệp không thể ra hàng để thu hồi vốn khiến áp lực nợ, thuế, lãi vay của doanh nghiệp trở nên khó khăn hơn bao giờ hết. Cá biệt, một số doanh nghiệp dần mất năng lực tài chính, dẫn đến nguy cơ phá sản hoặc dừng các dự án đang triển khai”.
Cơ hội thị trường khởi sắc vào cuối năm
Tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc ngày 17/2, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương tiếp tục chủ động tìm giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất độg sản phát triển lành mạnh, bền vững.
Chính phủ nhấn mạnh mục tiêu tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc, đặc biệt là về thể chế, tổ chức thực hiện và nguồn vốn cho thị trường bất động sản. Trong đó, tháo gỡ các vướng mắc về quy định pháp luật và trình tự, thủ tục cũng như tổ chức triển khai thực hiện các dự án, nhất là liên quan đến đầu tư, đất đai, xây dựng.
Các sở, ngành, địa phương tập trung tháo gỡ vướng mắc cho các dự án đang triển khai để sớm hoàn thành, tạo nguồn cung cho thị trường. Đồng thời, tháo gỡ khó khăn về các nguồn vốn tín dụng, trái phiếu... khơi thông dòng vốn và tạo tính thanh khoản cho thị trường.
Như vậy, câu chuyện tháo gỡ khó khăn cho bất động sản hiện nay đã được định hình, còn việc thực hiện và thực hiện như thế nào còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Với sự chỉ đạo quyết liệt của Thủ tướng Chính phủ, Chính phủ và sự vào cuộc của các bộ ngành, đặc biệt là Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước, nhiều nhà đầu tư và doanh nghiệp đều tin vào sự phục hồi đối với thị trường bất động sản Thanh Hóa vào cuối năm 2023.
Ở thời điểm hiện tại, chuyên gia bất động sản đưa ra khuyến nghị, nhà đầu tư nên hướng sự quan tâm đến những chủ đầu tư có uy tín, các dự án đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý cũng như cơ sở hạ tầng, các sản phẩm tầm trung và bình dân vì những phân khúc này được khách hàng tìm mua do nhu cầu ở thực tăng mạnh./.
