Bất động sản TP. HCM: Phục hồi nhưng vẫn mắc kẹt ở 'điểm nghẽn' cũ

Dòng tiền quay lại, thị trường dần thoát đáy

Sau chu kỳ suy giảm kéo dài, thị trường bất động sản đang cho thấy dấu hiệu phục hồi rõ ràng trong năm 2025 và đầu năm 2026. Tại TP. HCM, doanh thu kinh doanh bất động sản năm 2025 ước đạt hơn 387.000 tỷ đồng, tăng 8,6% so với năm trước. Đà tăng này tiếp tục duy trì trong hai tháng đầu năm 2026 với mức tăng 10,5%, theo số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA).

Không chỉ cải thiện về quy mô, thị trường còn ghi nhận sự sôi động trở lại ở các hoạt động cốt lõi như mua bán, cho thuê và môi giới, với mức tăng trưởng dao động từ 18-24%. Điều này cho thấy dòng tiền đang dần quay trở lại, tâm lý người mua được cải thiện sau thời gian dài thận trọng.

Một lực đẩy đáng chú ý đến từ sự phục hồi của ngành du lịch. Nhu cầu lưu trú gia tăng đã kích hoạt trở lại phân khúc căn hộ cho thuê ngắn hạn, với công suất phòng vượt 80% trong các giai đoạn cao điểm. Nhờ đó, dòng tiền khai thác bất động sản được tái khởi động, đặc biệt tại các khu vực trung tâm và khu vực có yếu tố du lịch.

Tuy vậy, sự phục hồi hiện nay vẫn mang tính chất "hồi kỹ thuật" sau giai đoạn suy giảm sâu, chưa phản ánh một nền tảng tăng trưởng bền vững.

Lệch pha cung - cầu và áp lực vốn vẫn là nút thắt

Dù có dấu hiệu khởi sắc, thị trường bất động sản TP. HCM vẫn chưa đóng góp tương xứng với tiềm năng, khi chỉ chiếm khoảng 3,1% GRDP và đóng góp khoảng 1,2% vào tăng trưởng chung của thành phố. Điều này cho thấy những vấn đề mang tính cấu trúc vẫn chưa được giải quyết triệt để, theo TTXVN.

Nổi bật nhất là sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm. Nguồn cung tiếp tục tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở giá phù hợp và nhà ở xã hội - nhóm đáp ứng nhu cầu ở thực lại khan hiếm. Sự lệch pha này khiến thị trường rơi vào nghịch lý "thừa cao cấp, thiếu bình dân", làm suy giảm khả năng hấp thụ và kéo dài quá trình phục hồi.

Cùng với đó, xu hướng lãi suất tăng đang tạo áp lực lớn lên cả doanh nghiệp và người mua nhà. Chi phí vốn cao khiến doanh nghiệp thận trọng hơn trong triển khai dự án, trong khi người mua gặp khó trong tiếp cận tín dụng.

Đáng chú ý, thị trường vẫn phụ thuộc lớn vào nguồn vốn ngân hàng, trong khi các kênh huy động vốn trung và dài hạn như trái phiếu doanh nghiệp hay thị trường chứng khoán chưa thực sự phục hồi niềm tin. Sự phụ thuộc này khiến thị trường dễ bị tác động khi chính sách tiền tệ thay đổi.

Cơ hội mở ra nhưng cần tái cấu trúc để bền vững

Năm 2026 được xem là giai đoạn bản lề, có thể quyết định hướng đi của thị trường trong chu kỳ tiếp theo. Nếu các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ và nguồn cung mới được bổ sung hợp lý, thị trường có thể bước sang giai đoạn phát triển ổn định hơn.

Trong năm 2025, TP. HCM đã chấp thuận chủ trương đầu tư 62 dự án nhà ở với tổng vốn hơn 193.000 tỷ đồng, tạo nền tảng cho nguồn cung trong các năm tới. Bên cạnh đó, việc đưa quỹ đất vào thí điểm phát triển nhà ở được kỳ vọng sẽ góp phần cải thiện nguồn cung, đặc biệt ở các phân khúc còn thiếu.

Đáng chú ý, UBND TP. HCM đã chấp thuận cho 28 doanh nghiệp triển khai thí điểm các dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171/2024/QH15. Cơ chế này cho phép mở rộng khả năng tiếp cận quỹ đất và tháo gỡ một phần vướng mắc pháp lý - vốn là rào cản lớn khiến nhiều dự án bị đình trệ trước đó, theo Tạp chí VnEconomy.

Việc thí điểm này có ý nghĩa quan trọng ở hai khía cạnh. Thứ nhất, giúp tăng tốc quá trình đưa dự án ra thị trường, từ đó cải thiện nguồn cung trong trung hạn. Thứ hai, tạo tiền lệ về cơ chế linh hoạt trong tiếp cận đất đai, góp phần giảm độ trễ của thị trường và khơi thông dòng vốn đầu tư.

Tuy nhiên, để thị trường phát triển bền vững, vấn đề không chỉ nằm ở việc gia tăng số lượng dự án, mà quan trọng hơn là điều chỉnh đúng cơ cấu sản phẩm. Việc thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ đóng vai trò then chốt trong việc cân bằng cung - cầu và khơi thông nhu cầu ở thực.

Song song đó, yêu cầu cấp thiết là đa dạng hóa nguồn vốn, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, đồng thời nâng cao tính minh bạch của thị trường, đặc biệt trong hoạt động môi giới và hệ thống dữ liệu giao dịch.

Thị trường bất động sản đang dần đi qua giai đoạn khó khăn nhất, nhưng hành trình phục hồi vẫn còn nhiều thách thức. Vấn đề đặt ra lúc này không còn là thị trường có hồi phục hay không, mà là phục hồi theo hướng nào. Nếu không giải quyết được những điểm nghẽn mang tính cấu trúc, đà phục hồi hiện tại có thể chỉ mang tính ngắn hạn, thay vì mở ra một chu kỳ tăng trưởng bền vững.