Bất động sản trước thách thức biến đổi khí hậu: Giá trị công trình cần được tư duy dài hạn

Giá trị công trình không chỉ nằm ở chi phí đầu tư ban đầu

Chiều 30/10, tại TP.HCM, dưới sự chỉ đạo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) phối hợp với Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức Diễn đàn Phát triển Chuỗi giá trị Bất động sản Việt Nam năm 2026 với chủ đề “Dịch chuyển giá trị”, kết hợp chương trình Vietnam Property Value Chain (VPVC) nhằm tôn vinh các thương hiệu tiêu biểu trong chuỗi giá trị bất động sản Việt Nam.

Tại phiên thảo luận “Dịch chuyển giá trị”, các chuyên gia cho rằng với những công trình có thể tồn tại từ 50 đến 100 năm, quyết định quy hoạch và thiết kế hôm nay sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí vận hành, khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu và lợi ích mà người sử dụng nhận được trong nhiều thập kỷ tiếp theo.

Theo bà Phan Thu Hằng, Chủ tịch Hội đồng Công trình Xanh Việt Nam (VGBC), Giám đốc Phát triển Bền vững khu vực châu Á - Thái Bình Dương, Tập đoàn Saint-Gobain, một công trình bất động sản cần được đánh giá trên cơ sở giá trị mang lại trong toàn bộ vòng đời sử dụng thay vì chỉ nhìn vào mức vốn đầu tư ban đầu.

“Một công trình xây dựng có thể tồn tại 50 - 100 năm. Có những công trình ở thời điểm hiện tại trông có vẻ rẻ, chi phí đầu tư ban đầu thấp, nhưng chỉ 10 năm sau đã không còn đáp ứng được nhu cầu sử dụng, hoặc phải bỏ ra khoản chi phí rất lớn để sửa chữa, cải tạo do ngập lụt hay để thích ứng với biến đổi khí hậu, liệu có còn rẻ hay không?”, bà Hằng nhấn mạnh.

Với công trình xanh, các giá trị không chỉ thể hiện ở việc cải thiện chất lượng không khí, tăng khả năng tiếp cận thiên nhiên hay giảm phát thải carbon. Những giải pháp thiết kế phù hợp còn có thể giúp tiết kiệm năng lượng, nước và giảm chi phí quản lý, vận hành. Lợi ích này được chuyển hóa trực tiếp thành khoản chi phí sử dụng thấp hơn cho cư dân, đồng thời góp phần nâng cao chất lượng môi trường sống.

Tuy nhiên, theo bà Hằng, bài toán dài hạn còn nằm ở khả năng quản trị rủi ro và bảo toàn giá trị tài sản sau khi công trình được bàn giao. Bà đặt vấn đề: “Một doanh nghiệp phát triển bất động sản có thể xây dựng và bán công trình, nhưng sau khi bàn giao, công trình vẫn tiếp tục tồn tại và được sử dụng trong nhiều thập kỷ. Thông thường, thời gian bảo hành công trình chỉ kéo dài trong một khoảng thời gian nhất định”.

Khi thời gian sử dụng kéo dài hàng chục năm, những rủi ro như nắng nóng, ngập lụt hay yêu cầu về an toàn, phòng cháy, chữa cháy cần được tính đến ngay từ khâu chuẩn bị và thiết kế. Nếu bỏ qua các yếu tố này, chi phí sửa chữa, cải tạo về sau có thể làm giảm hiệu quả kinh tế của công trình và gia tăng gánh nặng cho người sử dụng.

Thích ứng với biến đổi khí hậu cần bắt đầu từ quy hoạch và thiết kế

Thách thức đặt ra là những rủi ro về khí hậu không còn chỉ thuộc về tương lai. Theo bà Phan Thu Hằng, ngập lụt, nắng nóng cực đoan và các hiện tượng thời tiết bất thường đang đặt ra yêu cầu mới đối với quy hoạch đô thị và thiết kế công trình. Vì vậy, chủ đầu tư cần tính đến khả năng thích ứng của dự án ngay từ đầu, thay vì chờ đến khi các vấn đề phát sinh mới tìm giải pháp khắc phục.

Ở góc độ quy hoạch, bà Hằng dẫn ví dụ về khu đô thị Phú Mỹ Hưng: “Lấy ví dụ tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng, trong khi một số khu vực xung quanh xảy ra ngập lụt, khu đô thị này có khả năng hạn chế ngập nhờ hệ thống hồ điều hòa và các công viên sinh thái có chức năng hấp thụ, điều tiết nước”.

Ví dụ này cho thấy hệ thống không gian xanh và mặt nước có thể đảm nhiệm vai trò điều tiết nước, đồng thời tạo ra giá trị sinh thái và xã hội cho đô thị.

Ở cấp độ công trình, thiết kế lớp vỏ có ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng kiểm soát nhiệt, hạn chế bức xạ mặt trời và nâng cao hiệu quả sử dụng năng lượng. Bà Hằng dẫn kinh nghiệm tại Singapore, nơi các công trình được chú trọng thiết kế lớp vỏ phù hợp với điều kiện khí hậu để giảm lượng nhiệt hấp thụ từ ánh nắng mặt trời.

Trong khi đó, bà nhận định: “Tại Việt Nam, việc thiết kế các tòa nhà chung cư hiện nay nhiều khi vẫn ưu tiên tối ưu hóa hiệu quả đầu tư hơn là kiểm soát tác động của bức xạ mặt trời chiếu trực tiếp vào công trình”.

Theo bà Phan Thu Hằng, việc chú trọng chi phí đầu tư trước mắt mà chưa quan tâm đúng mức đến điều kiện khí hậu dễ khiến công trình phát sinh chi phí vận hành cao hoặc buộc phải cải tạo để đáp ứng yêu cầu sử dụng trong tương lai. Vì vậy, các giải pháp thiết kế cần được đánh giá trên cơ sở hiệu quả lâu dài, vừa nâng cao tiện nghi cho người sử dụng, vừa giảm áp lực năng lượng và tăng khả năng thích ứng trước những thay đổi của môi trường.

Bên cạnh quy hoạch và kiến trúc,các giải pháp kỹ thuật cũng ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng môi trường sống và chi phí vận hành. Ông Ngô Xuân Đông, Giám đốc Kỹ thuật VIVEN Vietnam, nhà phân phối Ostberg (Thụy Điển), cho biết việc đưa không khí tươi từ bên ngoài vào công trình trong điều kiện khí hậu nóng ẩm của Việt Nam cần được tính toán phù hợp, bởi hệ thống điều hòa có thể phải tiêu tốn thêm năng lượng để làm mát và xử lý độ ẩm.

Ông Đông phân tích: “Trong điều kiện khí hậu nóng ẩm của Việt Nam, nhu cầu xử lý không khí có sự khác biệt đáng kể so với những quốc gia có khí hậu lạnh, nơi hệ thống thông gió chủ yếu phải đáp ứng yêu cầu sưởi ấm. Nếu sử dụng giải pháp không phù hợp, mức tiêu thụ năng lượng tại Việt Nam có thể cao hơn nhiều lần so với điều kiện vận hành tại châu Âu”.

Từ thực tế này, ông Đông đề cập đến giải pháp thông gió thu hồi năng lượng (Energy Recovery Ventilation - ERV), có khả năng thu hồi nhiệt và trao đổi ẩm để giảm tải cho hệ thống điều hòa. Theo ông, “Điểm khác biệt của giải pháp này là không chỉ thu hồi nhiệt mà còn xử lý một phần tải ẩm khi đưa không khí tươi từ bên ngoài vào công trình”.

Khi nhiệt độ và độ ẩm của luồng khí tươi được xử lý trước khi đưa vào không gian sử dụng, hệ thống điều hòa có thể giảm năng lượng cần thiết cho quá trình làm mát. Cùng với đó, việc lựa chọn hệ thống lọc phù hợp để kiểm soát bụi mịn cũng góp phần cải thiện chất lượng không khí trong nhà.

Từ quy hoạch đô thị, thiết kế kiến trúc đến các giải pháp kỹ thuật, khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu đòi hỏi cách tiếp cận đồng bộ ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án. Những yếu tố này quyết định mức độ tiện nghi của công trình trong hiện tại và đồng thời ảnh hưởng đến chi phí sử dụng, nhu cầu cải tạo và khả năng duy trì giá trị tài sản trong nhiều năm tiếp theo.

Với vòng đời có thể kéo dài hàng chục năm, một công trình có giá trị là công trình đáp ứng tốt nhu cầu sử dụng, kiểm soát chi phí vận hành và thích ứng với những thay đổi của môi trường, thay vì chỉ có chi phí đầu tư ban đầu thấp. Đây là yêu cầu đặt ra đối với doanh nghiệp bất động sản trong quá trình chuyển dịch từ tư duy tối ưu vốn đầu tư trước mắt sang đánh giá toàn diện hiệu quả và rủi ro trong suốt vòng đời công trình.