Chuyển đổi tư duy phát triển, kiến tạo chuỗi giá trị bất động sản là yêu cầu tất yếu để thị trường phát triển bền vững

Nhu cầu khách hàng và tư duy phát triển sản phẩm đang dần có sự thay đổi

Chia sẻ tại phiên thảo luận "Dịch chuyển giá trị" trong khuôn khổ Diễn đàn Phát triển Chuỗi giá trị Bất động sản Việt Nam năm 2026, do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam phối hợp tổ chức ngày 30/10, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc, Trưởng Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở, CBRE Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn khá non trẻ so với nhiều quốc gia, song đã trải qua những giai đoạn phát triển và điều chỉnh với nhiều thay đổi đáng chú ý.

Theo ông Kiệt, từ khoảng năm 1996, khái niệm thị trường bất động sản bắt đầu hình thành và dần trở nên rõ nét. Sau cuộc khủng hoảng kéo dài từ năm 2008, thị trường bước vào quá trình tái cơ cấu, phục hồi. Những thay đổi về chính sách, pháp luật trong giai đoạn 2013 - 2014 tiếp tục tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển mới. Đặc biệt, giai đoạn 2015 - 2019 chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ, khi nguồn cung liên tục được bổ sung và sức hấp thụ duy trì ở mức cao.

"Trong giai đoạn 2015 - 2019, bình quân mỗi năm thị trường có khoảng 45.000 - 55.000 sản phẩm được đưa ra, lượng tiêu thụ cũng khá tốt", ông Kiệt cho biết. Theo ông, thời điểm đó, tâm lý và hành vi của người mua tương đối đơn giản. Nhiều dự án vừa mở bán đã nhanh chóng được hấp thụ; hoạt động mua đi bán lại diễn ra thuận lợi, khiến bất động sản trở thành kênh đầu tư thu hút đông đảo người tham gia.

Tuy nhiên, sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường bất động sản dần đối diện với những yêu cầu mới. Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, đây là bước ngoặt trong tư duy của người mua nhà, khi giá trị sản phẩm không còn chỉ được đánh giá qua những yếu tố ban đầu mà ngày càng gắn với trải nghiệm sống thực tế.

"Trước đây, khi quyết định mua nhà, khách hàng thường quan tâm nhiều nhất đến vị trí, giá bán và tiến độ thanh toán. Những yếu tố như chất lượng công trình, quản lý vận hành hay tiện ích thực tế chưa phải là mối quan tâm hàng đầu", ông Kiệt phân tích. Tuy nhiên, khi trực tiếp sinh sống tại các dự án, người mua dần nhận ra giá trị của một bất động sản không chỉ nằm ở vị trí hay mức giá ban đầu, mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố gắn với chất lượng sống và khả năng khai thác lâu dài.

Từ thực tế đó, ông Kiệt nhận thấy tư duy của người mua nhà để ở đã thay đổi rõ rệt. Bên cạnh vị trí, khách hàng ngày càng quan tâm đến khả năng kết nối giao thông, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tiện ích và môi trường sống. Đặc biệt, chất lượng công trình cùng năng lực quản lý, vận hành ngày càng trở thành những tiêu chí quan trọng, bởi đây là các yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến trải nghiệm của cư dân và khả năng duy trì giá trị bất động sản.

"Ngay cả những dự án nằm trong cùng một khu vực, có vị trí tương đồng, tốc độ tăng giá và khả năng khai thác cũng không giống nhau", ông Kiệt cho biết. Theo ông, những dự án có chất lượng quản lý vận hành tốt, tiện ích được duy trì hiệu quả và đáp ứng nhu cầu thực tế của cư dân thường có lợi thế hơn trong việc thu hút người mua, người thuê. Điều này cho thấy khách hàng ngày càng chú trọng giá trị sử dụng thực chất, thay vì chỉ nhìn nhận bất động sản như một tài sản có khả năng tăng giá. Đây cũng là biểu hiện của sự trưởng thành trong nhận thức và hành vi tiêu dùng trên thị trường.

Sự thay đổi trong tư duy không chỉ diễn ra ở nhóm khách hàng mua nhà để ở mà còn thể hiện rõ ở các nhà đầu tư. Theo ông Kiệt, trước đây, câu hỏi lớn nhất của nhà đầu tư thường là sản phẩm có sinh lời hay không, khả năng tăng giá trong ngắn hạn như thế nào. Tuy nhiên, sau nhiều chu kỳ biến động, nhà đầu tư ngày càng nhận thức rõ rằng người mua cuối cùng của một sản phẩm bất động sản vẫn là người có nhu cầu sử dụng thực tế.

"Muốn chuyển nhượng được sản phẩm và bảo đảm khả năng sinh lời, bất động sản phải đáp ứng được nhu cầu của nhóm khách hàng này, từ vị trí, tiện ích, chất lượng công trình đến môi trường sống và khả năng khai thác", ông Kiệt nhấn mạnh. Vì vậy, tư duy đầu tư cũng đang dịch chuyển theo hướng quan tâm nhiều hơn đến giá trị thực và khả năng đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.

Ở phía chủ đầu tư, những thay đổi trong hành vi của khách hàng và nhà đầu tư cũng thúc đẩy sự chuyển biến trong cách thức phát triển sản phẩm. Đặc biệt, tại thị trường phía Nam, sau những đợt sàng lọc mạnh mẽ, nhiều doanh nghiệp đã trở nên thận trọng hơn trong các quyết định đầu tư. Nếu trước đây, việc sở hữu quỹ đất và triển khai được dự án có thể tạo ra lợi thế đáng kể, thì hiện nay, chỉ có quỹ đất thôi là chưa đủ.

Theo ông Kiệt, chủ đầu tư phải tính toán kỹ hơn về tính pháp lý, chất lượng sản phẩm, khả năng hoàn thiện dự án, tỷ lệ lấp đầy và hiệu quả khai thác sau bàn giao. "Những dự án có nền tảng pháp lý chưa tốt hoặc chất lượng không bảo đảm sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro. Trong khi đó, những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực và có khả năng vận hành hiệu quả sẽ tạo ra lợi thế cạnh tranh bền vững hơn", ông nhận định.

Bên cạnh đó, trong khoảng 10 năm trở lại đây, thị trường bất động sản cũng trải qua nhiều biến động về lãi suất và điều kiện tiếp cận vốn. Theo ông Kiệt, những biến động này buộc các chủ đầu tư phải quan tâm nhiều hơn đến khả năng tài chính của người mua, thay vì chỉ tập trung đưa sản phẩm ra thị trường. Các phương án thanh toán, chính sách hỗ trợ lãi suất và tiến độ thanh toán vì thế được tính toán linh hoạt hơn, nhằm giúp khách hàng tiếp cận sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính của mình.

"Có thể thấy, cả người mua, nhà đầu tư và chủ đầu tư đều đang điều chỉnh tư duy, phương thức tham gia thị trường theo hướng thận trọng và thực chất hơn", ông Kiệt nhận định.

Từ những chuyển biến đó, ông Kiệt cho rằng đây là bước trưởng thành cần thiết của thị trường bất động sản Việt Nam. Trong giai đoạn phát triển tiếp theo, lợi thế sẽ không chỉ thuộc về những sản phẩm có vị trí tốt hay quy mô lớn, mà ngày càng được quyết định bởi chất lượng, khả năng đáp ứng nhu cầu thực, hiệu quả quản lý vận hành và giá trị được duy trì trong suốt vòng đời bất động sản.

Phát triển chuỗi giá trị đồng bộ để gia tăng giá trị thực chất cho bất động sản

Những chuyển biến trong tư duy của người mua, nhà đầu tư và doanh nghiệp cho thấy thị trường bất động sản đang từng bước chuyển từ phát triển theo chiều rộng sang chú trọng hơn đến chất lượng và giá trị thực chất.

Từ góc độ đó, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Thành viên Hội đồng Tư vấn cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Ủy viên Ban Thường vụ Thành ủy, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội cho rằng, phát triển chuỗi giá trị bất động sản theo hướng đồng bộ và hiệu quả hơn là yêu cầu tất yếu trong giai đoạn mới.

Theo TS. Nguyễn Văn Khôi, bất động sản là lĩnh vực đòi hỏi nguồn vốn lớn, có mối liên hệ với khoảng 40 ngành, nghề và lĩnh vực khác nhau. Sự phát triển của thị trường không chỉ tác động đến hoạt động kinh tế mà còn góp phần tạo dựng diện mạo đô thị, định hình không gian phát triển và nâng cao chất lượng sống của người dân. "Một thị trường bất động sản lành mạnh không thể chỉ được đánh giá qua quy mô đầu tư hay số lượng giao dịch, mà cần hướng tới mục tiêu tạo ra những không gian sống có chất lượng, với chi phí hợp lý, đồng thời đóng góp thiết thực vào sự phát triển của đất nước", TS. Nguyễn Văn Khôi nhấn mạnh.

Với vai trò và sức lan tỏa rộng lớn đó, thị trường không thể chỉ được tổ chức theo từng dự án riêng lẻ hay dừng lại ở việc kết nối các công đoạn trong quá trình đầu tư, phát triển một dự án. Chủ tịch VNREA nhấn mạnh, cần hướng tới xây dựng một hệ sinh thái phát triển đồng bộ, trong đó các chủ thể, nguồn lực và hoạt động có sự liên kết chặt chẽ, bổ trợ lẫn nhau và cùng hướng tới mục tiêu gia tăng giá trị. "Điều này đòi hỏi phải đổi mới tư duy phát triển, phương thức tổ chức, huy động và phân bổ nguồn lực, khai thác không gian cũng như lựa chọn mô hình phát triển, qua đó nâng cao hiệu quả hoạt động của toàn thị trường", TS. Nguyễn Văn Khôi nói.

Theo TS. Nguyễn Văn Khôi, quá trình này cần tập trung vào ba chuyển đổi căn bản.

Thứ nhất, chuyển từ phát triển các dự án riêng lẻ sang phát triển đồng bộ, gắn với yêu cầu xanh hóa và chuyển đổi số. Đây không chỉ là yêu cầu về phương thức tổ chức đầu tư mà còn là điều kiện để nâng cao chất lượng và tính bền vững của thị trường.

Thứ hai, chuyển từ mô hình tăng trưởng chủ yếu dựa vào quy mô vốn, đất đai và tài sản sang mô hình lấy công nghệ, năng suất và giá trị gia tăng làm động lực. Điều này sẽ giúp thị trường nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực, tạo ra những giá trị mới và tăng cường năng lực cạnh tranh.

Thứ ba, chuyển từ tư duy chủ yếu tạo lập sản phẩm và thúc đẩy giao dịch sang khai thác giá trị bất động sản trong suốt vòng đời. Giá trị của bất động sản không chỉ nằm ở thời điểm hình thành hay chuyển nhượng sản phẩm, mà còn ở khả năng vận hành, khai thác, tạo dựng môi trường sống và những giá trị thực chất cho người sử dụng.

TS. Nguyễn Văn Khôi tin tưởng, nếu thực hiện tốt những chuyển đổi này, thị trường bất động sản sẽ có nền tảng vững chắc hơn để phát triển bền vững, nâng cao chất lượng và năng lực cạnh tranh trong dài hạn./.