Trải qua gần 10 năm thực thi Luật Đất đai 2013, công tác quản lý đất đai đã đạt được những kết quả quan trọng. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã tạo ra cơ sở pháp lý quan trọng trong thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Bước đầu, khắc phục tình trạng giao đất, cho thuê đất tràn lan, không đưa vào sử dụng, lãng phí. Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã bảo đảm tốt hơn quyền lợi cho người có đất bị thu hồi. Các địa phương cơ bản đã lập được hệ thống hồ sơ địa chính dạng số đồng bộ giữa bản đồ địa chính với thông tin đăng ký, cấp giấy chứng nhận. Đồng thời, thực hiện vận hành cơ sở dữ liệu địa chính, tạo nền tảng quan trọng để xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất, phục vụ đa mục tiêu.
Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế - xã hội biến động, thay đổi từng ngày như hiện nay, việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 là cần thiết. Bước cụ thể hóa tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW lần này hy vọng mở ra một cánh cửa mới, là kim chỉ nam quan trọng để hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai và đáp ứng được nhu cầu thực tiễn.
Ngày 1/11, Chính phủ đã trình Quốc hội Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tán thành sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Đất đai, song Ủy ban Kinh tế Quốc hội cũng lưu ý, đây là Dự án Luật phức tạp, phạm vi tác động rộng, được xã hội quan tâm, nên đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu kỹ lưỡng một số vấn đề.
Quy định mới về người được ghi tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hiện tại dự án Luật Đất đai được Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu rõ sẽ sửa đổi bổ sung, các quy định như sau:
“Đề xuất sửa đổi, bổ sung các quy định về tài chính đất đai, giá đất; thu hồi đất; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; thống kê, kiểm kê đất đai; quản lý, sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; theo dõi, đánh giá, giám sát việc quản lý và sử dụng đất”.
Bên cạnh đó, Bộ cũng sẽ đề xuất sửa đổi, bổ sung các quy định về đo đạc, lập hồ sơ địa chính; đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ); bổ sung các quy định về phân loại đất; chế độ sử dụng các loại đất; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; thủ tục hành chính về đất đai.
Trong đó, Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định:
‘‘Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện’’.
Sau một thời gian dài áp dụng quy định này, thực trạng hiện nay có rất nhiều người chung quyền sử dụng đất, song lại tự ý chuyển nhượng cho người khác mà không có sự đồng ý của những người chung quyền sử dụng đất còn lại, gây ra nhiều vụ án tranh chấp đất đai.
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này có quy định mới, xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên giấy chứng nhận do các thành viên này tự thỏa thuận bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
Cụ thể, Khoản 5 Điều 120 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi nêu: “Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì cấp một giấy chứng nhận ghi tên đại diện hộ gia đình trên giấy chứng nhận và trao cho người đại diện hộ gia đình. Trường hợp các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên thành viên trên giấy chứng nhận và trao cho người đại diện”.
Nội dung của Khoản 5 Điều 120 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi nếu được Quốc hội thông qua và đi vào đời sống của người dân thì sẽ giúp giảm thiểu những vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất, giảm thiểu các vụ án có yếu tố hình sự liên quan đến lừa đảo bằng hình thức chuyển nhượng đất trái pháp luật.
Bên cạnh đó, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần tập trung giải quyết nhiều điểm bất cập làm nảy sinh những bất đồng, tranh chấp trong lĩnh vực này.
Bất hợp lý trong thẩm quyền hòa giải tranh chấp
Ở Việt Nam, đất đai là một tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Song, pháp luật về đất đai còn nhiều bất cập, thậm chí tồn tại nhiều lỗ hổng làm phát sinh tranh chấp, kiện tụng trong lĩnh vực này.
Về quy định hòa giải trong giải quyết tranh chấp hiện nay, khi có tranh chấp đất đai xảy ra, việc hoà giải tranh chấp sẽ có hai hình thức:
Hoà giải tại UBND cấp xã (hoà giải ngoài tố tụng) và hoà giải tại Toà án (hoà giải trong tố tụng). Tại khoản 1, khoản 2 điều 226 Dự thảo Luật Đất đai 2013 nêu: ‘‘Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở; Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải”.
Có thể thấy, Nhà nước quy định khuyến khích các bên tranh chấp hoà giải với nhau trước nếu không tự hoà giải được thì sẽ hoà giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Tuy nhiên, quy định này sẽ có mặt hạn chế bởi lẽ không phải địa phương nào cũng có đơn vị hành chính cấp xã, đơn cử như huyện Cồn Cỏ - Quảng Ninh, hay huyện Côn Đảo - Bà Rịa - Vũng Tàu. Những địa phương này khi xảy ra tranh chấp rất khó xác định được cơ quan để hoà giải tại địa phương gây khó khăn bất cập trong việc không thể làm được biên bản hoà giải tại cơ sở để tiến hành khởi kiện ra Toà án có thẩm quyền để giải quyết.
Như vậy, riêng về đặc thù địa lý đã dẫn đến khó khăn trong việc áp dụng các quy định của Luật Đất đai vào đời sống thực tế. Do vậy, cần phải bãi bỏ quy định cũ này, thay vào đó, chỉ quy định Tòa án là nơi có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về đất đai mà không phải thông qua thủ tục hòa giải tại xã, phường.
Báo cáo thẩm tra Dự án Luật Đất đai sửa đổi vừa được trình bày tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XV, ngày 1/11 có đề cập đến thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai (Điều 235). Báo cáo đề nghị đánh giá kỹ lưỡng hơn về thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai qua UBND các cấp và qua TAND; khả năng đáp ứng yêu cầu giải quyết tranh chấp về đất đai của hệ thống Tòa án. Trên cơ sở đó, đề xuất sửa đổi các quy định liên quan, bảo đảm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người dân thực hiện quyền khiếu nại, khiếu kiện khi xảy ra tranh chấp đất đai. Bên cạnh đó, đề nghị bổ sung quy định ràng buộc trách nhiệm của UBND trong việc cung cấp tài liệu làm căn cứ cho TAND giải quyết tranh chấp.
Về giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai (Điều 236), Ủy ban Kiểm tra nhận thấy quy định của Dự thảo Luật chưa bảo đảm thống nhất với quy định của Luật Khiếu nại về quyền khiếu nại lần hai của đương sự. Do đó, đề nghị cân nhắc nội dung này theo hướng kế thừa Luật Đất đai năm 2013, quy định chung và mang tính nguyên tắc.
Ngoài ra, việc sửa đổi Luật Đất đai cần chú trọng đến giải quyết về các vướng mắc trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tăng khả năng tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp; giải quyết những bất cập của giá đất, để hạn chế tối đa lợi ích nhóm từ chênh lệch địa tô. Đồng thời, kiểm soát được quyền lực của Nhà nước trong giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất, hoàn thiện chế định thu hồi đất, bảo vệ quyền lợi của người nông dân, những người dân có cuộc sống mưu sinh từ đất và quan trọng hơn hết là nâng cao được chất lượng đời sống của người dân.
Mọi công dân đều có quyền có nhà ở và quyền tiếp cận thông tin trong lĩnh vực đất đai
Nhà ở và quyền có nhà ở luôn được coi là vấn đề quan trọng, đặc biệt đối với tâm lý “an cư lạc nghiệp” của người Việt Nam. Việc hiến định về quyền có nơi ở hợp pháp trong Hiến pháp 2013 thể hiện sự quan tâm của Đảng và Nhà nước ta trong việc thực hiện chính sách an sinh xã hội, nhằm giải quyết chỗ ở ổn định của người dân, bảo đảm được khả năng tái tạo sức lao động của họ cũng như sự phát triển của thế hệ trẻ, thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế, văn hóa, xã hội.
Hiện tại, quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở đã được quy định tại Luật Nhà ở 2014. Căn cứ theo Điều 4 Luật Nhà ở 2014 thì quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở được quy định như sau:
‘‘Hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và các hình thức khác theo quy định của pháp luật. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật nhà ở 2014 có quyền sở hữu đối với nhà ở đó theo quy định của Luật này’’.
Quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai tiếp tục được nêu tại Chương II dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung. Quyền của công dân đối với đất đai đã thể chế hóa quan điểm của Nghị quyết số 18-NQ/TW về sở hữu toàn dân đối với đất đai, xác định rõ trách nhiệm của từng cơ quan, từng cấp, trong đó nhân dân được tạo điều kiện tiếp cận, sử dụng đất công bằng, công khai, hiệu quả và bền vững, ngoài các nội dung kế thừa Luật Đất đai năm 2013.
Đối với đất đai, công dân có quyền tham gia đấu giá quyền sử dụng đất; tham gia đấu thầu dự án có sử dụng đất; đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất; mua, bán, nhận chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Bên cạnh đó, công dân được quyền tiếp cận các thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các quy hoạch có sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt; kết quả thống kê, kiểm kê đất đai; bảng giá đất đã được công bố; phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; kết quả thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai, kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
Đồng thời, công dân có quyền tiếp cận thông tin về các thủ tục hành chính và các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực đất đai; quyền về bình đẳng giới trong sử dụng đất đai và thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này; được quyền tham gia quản lý Nhà nước, thảo luận và kiến nghị với cơ quan Nhà nước về công tác quản lý, sử dụng đất đai.
Bộ Tài nguyên và Môi trường đang xây dựng dự án Luật Đất đai sửa đổi bổ sung, hiện đã trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 4. Tại kỳ họp thứ 5, Quốc hội sẽ thảo luận cho ý kiến lần hai, ở kỳ họp thứ 6, Quốc hội cho ý kiến lần ba và nếu Dự thảo chất lượng sẽ thông qua Luật Đất đai vào năm 2023.
