Phân khúc căn hộ vươn lên, khẳng định sức hút mạnh mẽ
Từ đầu năm 2025, thị trường bất động sản TP.HCM ghi nhận sự phục hồi rõ nét sau gần hai năm trầm lắng. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, lượng tìm kiếm căn hộ chung cư tại TP.HCM trong quý I/2025 tăng 13% so với quý IV/2024, trong khi số lượng tin đăng bán căn hộ tăng 30%. Đáng chú ý, mức giá chào bán trung bình cũng tăng mạnh, từ 47 triệu đồng/m² (đầu năm 2023) lên gần 59 triệu đồng/m² trong quý I/2025.
Báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam cho biết trong quý II/2025, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM đạt hơn 6.000 căn, tăng gấp đôi so với cùng kỳ 2024. Mức hấp thụ toàn thị trường đạt khoảng 80%, cho thấy nhu cầu vẫn cao, đặc biệt ở phân khúc căn hộ tầm trung và trung cao cấp, vốn có giá bán từ 2,5 – 4 tỷ đồng/căn và phù hợp với khả năng chi trả của tầng lớp trung lưu đang gia tăng nhanh chóng.
Trong bối cảnh thị trường TP.HCM phục hồi, khu vực Đông Bắc TP.HCM đang trở thành điểm sáng thu hút dòng tiền đầu tư mạnh mẽ. Việc triển khai hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4, mở rộng Quốc lộ 13 lên 8-10 làn xe đang tạo nên diện mạo mới cho toàn khu vực. Đây cũng là khu vực tập trung hàng loạt khu công nghiệp lớn, trung tâm logistics, khu công nghệ cao, tạo ra nhu cầu nhà ở thực bền vững và lâu dài.
Khu vực Đông Bắc TP.HCM đang trở thành điểm sáng thu hút dòng tiền đầu tư mạnh mẽ
Đơn cử, dự án La Pura, tọa lạc tại phường Bình Hòa, chỉ sau chưa đầy 2 tháng ra mắt thị trường đã bán hết 95% tổng quỹ hàng phân khu Zenia. Dự án này được đánh giá cao nhờ vị trí kết nối thuận tiện, pháp lý minh bạch, quy hoạch hiện đại và tích hợp hệ tiện ích cao cấp, đáp ứng nhu cầu của tầng lớp trung lưu – nhóm khách hàng chủ lực trong xu hướng dịch chuyển dân cư về Đông Bắc TP.HCM.
Ông Lê Minh Tuấn - Giám Đốc Kinh Doanh Big Four, Giám đốc dự án La Pura chia sẻ, việc sáp nhập địa giới ngoài có ý nghĩa chiến lược về mặt hành chính nhà nước thì đối với TP.HCM còn có ý nghĩa rất lớn giúp hình thành một "siêu đô thị" hàng đầu khu vực, trở thành động lực tăng trưởng mới cho Việt Nam giai đoạn 2030 - 2045. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là mọi nơi của TP.HCM sau khi sáp nhập đều sẽ phát triển mà chúng ta cần có sự nhận diện rõ những khu vực có tiềm năng nổi bật.
Ông Lê Minh Tuấn - Giám Đốc Kinh Doanh Big Four, Giám đốc dự án La Pura chia sẻ về triển vọng tại thị trường Đông Bắc TP.HCM
Khu vực Đông Bắc TP.HCM, tức Bình Dương cũ được đánh giá sẽ trở thành trung tâm kết nối mới nhờ chiến lược sáp nhập vùng, thu hút mạnh dòng vốn, dân cư và tạo đột phá cho thị trường bất động sản tại đây. Trên thực tế, thời điểm hiện tại, xu hướng dịch chuyển mua nhà tại Đông Bắc TP.HCM đã và đang diễn ra ngày càng mạnh mẽ. Trong bối cảnh giá nhà tại TP.HCM leo cao, nguồn cung căn hộ cao cấp với mức giá hợp lý khan hiếm đang khiến dòng tiền dịch chuyển sang những khu vực khác, trong đó Đông Bắc TP.HCM đang thành tâm điểm mới của nhà đầu tư.
Cơ hội rất lớn cho nhà đầu tư phía Bắc
Chia sẻ với Reatimes, ông Trần Khánh Quang – Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa cho rằng, thị trường Đông Bắc TP.HCM (Bình Dương cũ), hiện nay có sự thay đổi rất lớn. Trước khi sáp nhập, khu vực này được xem là điểm đến bất động sản của TP.HCM nhờ lợi thế vị trí và hạ tầng. Sau sáp nhập, Đông Bắc TP.HCM càng hưởng lợi hơn khi đã được quy hoạch sẵn thành thành phố mới Bình Dương, tạo tiền đề phát triển lâu dài.
Khu vực giáp TP.HCM này có tốc độ đô thị hóa rất mạnh suốt gần 20 năm qua. Việc sáp nhập sẽ thực hiện nguyên tắc giãn dân, mở rộng trung tâm, nhờ đó Thuận An, Dĩ An trở thành những địa phương hưởng lợi lớn nhất. Trước đây, ranh giới hành chính giữa TP.HCM và Bình Dương không rõ rệt, nay càng hòa làm một, giúp thị trường liền mạch hơn. Thuận An, Dĩ An hiện đón nhận lượng lớn nhà đầu tư, người mua từ TP.HCM, đồng thời có nhu cầu mạnh từ chính người dân địa phương.
Chuyên gia Trần Khánh Quang
Nếu so sánh với Long An và Đồng Nai, ông Quang nói rằng Đông Bắc TP.HCM có lợi thế khá lớn. Long An phát triển theo định hướng đô thị mới riêng, Đồng Nai chủ yếu “ăn theo” sân bay Long Thành và TP.HCM, trong khi Đông Bắc TP.HCM (Bình Dương) phát triển sôi động nhờ đô thị hóa lan tỏa trực tiếp từ TP.HCM, nên tốc độ tăng trưởng sẽ rất cao.
Cũng theo ông Quang, đây là cơ hội rất lớn cho nhà đầu tư phía Bắc quan tâm bất động sản TP.HCM, đặc biệt là vùng Đông Bắc. Vì thị trường này vần còn tiềm năng lớn để phát triển dài hạn, mở rộng thêm đa dạng sản phẩm và quan trọng nhất là mức giá vẫn còn dễ tiếp cận. Giai đoạn này là cơ hội tốt để đón đầu xu hướng, chờ đợi sự tăng trưởng mạnh trong vài năm nữa.
Hiện nay, xu hướng rõ rệt tại Đông Bắc TP.HCM là phát triển căn hộ, nhất là các khu vực giáp TP.HCM. Tuy nhiên, theo vị chuyên gia, thị trường cần đi từ phân khúc thấp đến cao, phù hợp với mặt bằng giá đất liền thổ đang khoảng 4-6 tỷ đồng/căn; giá căn hộ hợp lý là 30-40 triệu đồng/m², các vị trí đẹp khoảng 50-60 triệu đồng/m², còn trên 60 triệu đồng/m² sẽ cần phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn. Ông Quang cũng cho rằng nếu nguồn cung căn hộ tăng quá nhanh trong khi cầu chưa kịp hấp thụ, sẽ dẫn tới dư thừa, ảnh hưởng tới hiệu quả đầu tư.
Ông Quang cũng khuyến nghị nhà đầu tư khi tham gia thị trường Đông Bắc TP.HCM nên lựa chọn đa dạng sản phẩm. Mặc dù căn hộ là phân khúc giá tốt, ưu thế nhiều mặt song cần lựa chọn dự án của chủ đầu tư uy tín, pháp lý chuẩn chỉnh và đầu tư tính toán lâu dài hơn chứ không thể "ăn xổi ở thì" như trước. Nhà đầu tư cũng nên hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, mức vay an toàn khoảng 40-50% tổng vốn đầu tư, và ưu tiên các phân khúc giá vừa phải để đảm bảo thanh khoản và biên lợi nhuận an toàn./.
