Bất thường với thông tin căn hộ Bình Dương, Phú Mỹ dẫn đầu cả nước về tỷ suất lợi nhuận cho thuê

Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu) dẫn đầu cả nước về lợi nhuận cho thuê ?

Cuối năm 2024, một báo cáo của Batdongsan.com.vn cho rằng lợi nhuận cho thuê căn hộ tại Phú Mỹ cao nhất cả nước. Đơn vị này cho rằng nguồn cung căn hộ hiếm hoi của Phú Mỹ ghi nhận lợi nhuận từ cho thuê đạt 7,6%, vươn lên đứng đầu cả nước và gấp nhiều lần các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn hồi cuối 2024 công bố cho thấy, 1 trong 2 dự án căn hộ tại đây đang có mức lợi nhuận lên tới 7,6%. Dữ liệu kể trên đã khiến thành phố cảng nhận được sự quan tâm lớn từ giới đầu tư.

Nguyên nhân phải kể đến giá căn hộ Phú Mỹ đang thuộc vùng trũng, thấp hơn TP.HCM - Hà Nội từ 60-100%, thấp hơn Hải Phòng 30% -50% và Bình Dương 20-30%. Trong khi về giá thuê ngang ngửa, thậm chí tốt hơn. Cụ thể, một căn hộ bình dân bàn giao năm 2022 đang có tỷ lệ lấp đầy gần tuyệt đối. Mức giá thuê từ 6-8 triệu/1 phòng ngủ và 8-12 triệu/2 phòng ngủ. Dự kiến căn hộ cao cấp mức thuê sẽ cao hơn 30-40%.

Trao đổi với Reatimes về mức tỷ suất lợi nhuận này, đại diện Batdongsan.com.vn cho rằng, con số 7,6 % chỉ là tỉ suất lợi nhuận cho thuê của riêng một dự án, không đại diện cho cả thị trường. Theo đơn vị này, sở dĩ tại 1 dự án căn hộ có mức lợi nhuận cho thuê cao vượt ngưỡng khu vực nhờ sở hữu vị trí tốt, gần các khu công nghiệp nên có thể khai thác đối tượng cho thuê là chuyên gia khu công nghiệp, căn hộ chỉ hơn 1 tỷ đồng nhưng có thể cho thuê từ 10-12 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, đây chỉ là trường hợp đặc biệt.

Về thông tin các bài viết dẫn báo cáo từ Batdongsan.com,vn, nói rằng Phú Mỹ vươn lên dẫn đầu thị trường cho thuê căn hộ cả nước, đơn vị này cho rằng thông tin này chưa chính xác vì một dự án không đại diện chung cho cả thị trường.

Khi đặt câu hỏi về việc vì sao có sự mâu thuẫn khi cả thị trường Bình Dương và Phú Mỹ đều được Batdongsan.com.vn đánh giá dẫn đầu cả nước về tỉ suất lợi nhuận cho thuê, đơn vị này cho biết hiện tại Bình Dương hiện vẫn là địa phương dẫn đầu. Còn tại Phú Mỹ chỉ xuất hiện tại một dự án cá biệt là Osimi Phú Mỹ, không đại diện cho cả thị trường.

Trong khi đó, khảo sát của Reatimes thấy rằng, giá bán căn hộ Osimi Phú Mỹ hiện nay khoảng 25 triệu đồng/m2, tương đương 1 căn hộ 55m2 - 63m2 có giá khoảng 1,4 - 2 tỷ đồng. Mức cho thuê căn hộ tại Osimi Phú Mỹ khoảng từ 5 - 9 triệu đồng/tháng. Như vậy, lợi nhuận cho thuê căn hộ tại đây cũng chỉ dao động từ 4,5 - 6%/năm, không thể đạt mức 7,6% như thông tin mà Batdongsan.com.vn đưa ra.

Giới đầu tư cho rằng, Phú Mỹ tuy là thị trường mới nổi ở phân khúc căn hộ nhưng xét về nhu cầu ở thực đối với dòng sản phẩm này không cao. Xét về vị trí địa lý, giới chuyên gia làm việc tại các KCN của Phú Mỹ có thể phân bổ nhu cầu thuê nhà về các khu vực và như phía Đông TP.HCM hoặc khu vực TP Vũng Tàu, bởi những khu vực này nếu tính thời gian di chuyển về Phú Mỹ chỉ mất khoảng 1 giờ đồng hồ nhưng đầy đủ tiện ích, dịch vụ. Mặt khác, mặt bằng giá đất tại Phú Mỹ vẫn còn rẻ, quỹ đất lớn, người dân vẫn sẽ ưu tiên mua đất nền nhiều hơn thay vì lựa chọn căn hộ.

Lợi nhuận cho thuê Bình Dương cao nhất cả nước - Thực tế hay hiệu ứng truyền thông ?

Tương tự, mới đây, một báo cáo về thị trường bất động sản Bình Dương của Batdongsan.com.vn cũng đưa ra nhận định rằng tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại Bình Dương đang dẫn đầu cả nước, cao hơn khoảng 30% so với Hà Nội và TPHCM. Tỷ lệ lấp đầy cho thuê chung cư cao cấp ở Bình Dương là khoảng 80 - 90%.

Cụ thể, dữ liệu "Toàn cảnh thị trường chung cư Bình Dương 2024" của Batdongsan.com.vn dẫn thông tin về lợi nhuận cho thuê chung cư trung bình tại Bình Dương hiện nay là 4,7%, vượt trội so với mức 3,7% của Hà Nội và 3,6% của TP.HCM. Con số 3,6% cũng là lợi nhuận cho thuê chung cư bình quân toàn quốc năm 2024.

Một số dự án tại Bình Dương còn ghi nhận lợi nhuận cho thuê căn hộ từ 6 - 7,5%/năm, cao gần gấp đôi lợi nhuận cho thuê chung cư Hà Nội và TP.HCM.

Trung bình, mỗi căn hộ cao cấp ở Bình Dương (giá mua khoảng 45 - 50 triệu đồng/m2) có thể cho thuê ở mức 12 triệu mỗi tháng với căn 1 phòng ngủ, 15 - 16 triệu cho căn 2 phòng ngủ và 18 - 20 triệu đối với căn 3 phòng ngủ. Nếu ở TP.HCM hay Hà Nội, căn hộ với giá 45 - 50 triệu đồng/m2 chỉ có thể cho thuê khoảng 7 - 12 triệu đồng/căn, tùy số lượng phòng ngủ.

Cũng theo Batdongsan.com.vn, phân khúc căn hộ cao cấp Bình Dương được cho là đòn bẩy cho lợi nhuận cho thuê của tỉnh này. Tuy nhiên, giá căn hộ cao cấp tại đây lại đang nằm ở vùng trũng, thấp hơn từ 30 - 200% so với Hà Nội, TP.HCM và các thành phố lớn khác, giúp các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận thị trường mà vẫn đảm bảo tiềm năng sinh lời cao.

Phản hồi với Reatimes, đại diện Batdongsan.com.vn cho biết, lợi nhuận cho thuê đạt mức cao trên 7% chỉ diễn ra ở một dự án thuộc phân khúc cao cấp chứ không đại diện chung cho cả thị trường. Đơn vị này cũng cho rằng, tỉ suất lợi nhuận trên không đại diện cho thị trường chung, mức lợi nhuận trung bình trên cả thị trường căn hộ Bình Dương hiện khoảng 3-6 - 4,5 %.

Căn cứ để Batdongsan.com.vn đưa ra tỉ suất lợi nhuận như trên là dựa vào giá bán trong năm 2024 và tỉ suất lợi nhuận cho thuê trong năm 2024. Một số dự án mà Batdongsan.com.vn cho rằng có mức lợi nhuận cho thuê cao ở Bình Dương như Midori Park The View, Midori Park The Glory, Khu dân cư Phú Hòa, Khu dân cư Phúc Đạt...

Lỗ nặng vì đầu tư căn hộ cho thuê ở Bình Dương

Theo khảo sát của Reatimes, mức lợi nhuận căn hộ cho thuê tại thị trường Bình Dương nếu tính trung bình chỉ vào khoảng 3-4 %/năm. Đơn cử, một căn hộ mua vào có giá khoảng 2,7 tỷ đồng (2PN), giá cho thuê hiện nay khoảng 6,5-7 triệu đồng, thấp hơn rất nhiều so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm.

Theo đó, tỷ suất lợi nhuận căn hộ cho thuê tại Bình Dương hiện nay chỉ dao động từ 3 - 7,5 triệu đồng/tháng tùy diện tích và số lượng phòng ngủ. Trong đó, dự án thuộc phân khúc cao hơn với mức giá mua vào trên 2,5 tỷ đồng/căn thì mới có thể cho thuê được với mức giá 6,5 - 7,5 triệu đồng/tháng. Mức lợi nhuận này chỉ bằng 1/3 lãi suất tiền gửi tiết kiệm. Theo các nhà đầu tư, đây là mức lợi nhuận thấp hơn rất nhiều so với kỳ vọng. Nhiều người khi xuống tiền đầu tư căn hộ từ 2,5 tỷ đồng, họ kỳ vọng mức lợi nhuận cho thuê từ 8-12 triệu đồng/tháng.

Chị H., một nhà đầu tư căn hộ tại dự án thuộc TP Dĩ An, tỉnh Bình Dương cho biết, chị mua căn hộ tại dự án Ht Pearl từ năm 2020 với 2,7 tỷ đồng, đến nay đã 3 năm song nhiều lần rao bán đều được môi giới tư vấn phải cắt lỗ thì mới thoát được hàng. Mục đích ban đầu chị H. là đầu tư để bán chênh kiếm lời, song bị vào thế kẹt lại không thể thoát hàng, chị H. đành khai thác cho thuê với giá cho thuê chỉ 7 triệu đồng/tháng.

"Tôi nghĩ đã thất bại khi quyết định đầu tư vào căn hộ tại Bình Dương. Vì với 2,7 tỷ đồng, sau 3 năm không những bán không có lời mà tài sản còn bị xuống cấp, cho thuê cũng không được giá nhưng cũng đành chịu, ráng chờ đợi thị trường có giá hơn thì tôi bán huề vốn để thoát hàng", chị H. cho hay.

Tại Bình Dương, hiện nay tỉ lệ căn hộ trống chờ khách thuê khá lớn dù cho mức giá cho thuê thấp. Điển hình như dự án Opal Skyline giá cho thuê từ 3,5 - 6,5 triệu đồng/tháng, The Emerald Golf View có giá cho thuê khoảng 7 triệu đồng/tháng cho căn 2PN, C-SkyView giá thuê từ 5-6,5 triệu đồng/tháng, Opal Boulaver giá cho thuê 7 triệu đồng/tháng đối với căn 2PN, Bcons Green Topaz giá cho thuê dao động chỉ từ 5 triệu đồng/tháng.

Hay một số dự án khác như The Rivana có giá cho thuê 5 triệu/tháng cho căn hộ 52m2, dự án Honas Residence có giá thuê căn 2PN chỉ 4,5 triệu đồng/m2, hay dự án Legacy Central giá cho thuê chỉ 4 triệu đồng cho căn hộ 50m2, Happy One Central giá cho thuê cũng chỉ dao động từ 4 triệu đồng - 7 triệu đồng/ tháng. Nhìn chung, mức giá cho thuê căn hộ tại Bình Dương hiện chỉ dao động từ 3-5 – 7 triệu đồng/tháng, tỉ suất lợi nhuận vào khoảng 3-4%/năm.

Chia sẻ với Reatimes, đại diện Savills Việt Nam cho biết, lợi nhuận cho thuê căn hộ tại Bình Dương hiện nay khá thấp, trung bình chỉ hơn 4%, thấp hơn mức lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng dao động 5-9%/năm. Tuy vậy, nhà đầu tư vẫn kỳ vọng vào tỷ suất sinh lời do tăng giá tài sản. Việc tăng giá căn hộ ở Bình Dương sẽ có tốc độ chậm hơn TP.HCM nhưng nhà đầu tư vẫn kỳ vọng vào nguồn cầu tiếp tục dịch chuyển từ TP.HCM về đây.

Về giá bán, Savills nhận định một số dự án tại Thuận An và Thủ Dầu Một, nơi có nhiều khách đầu tư, có mức giá thứ cấp giảm và thấp hơn so với mức đầu tư ban đầu từ 10-15%, do đó nhiều khách hàng chọn cắt lỗ khoảng 200-300 triệu đồng. Điều này xuất phát từ việc nhiều nhà đầu tư tham gia vào nhưng mong muốn có lời nhanh, trong khi đó nguồn cung sơ cấp gia tăng nên dẫn đến tình trạng giá thứ cấp chưa có mức tăng trưởng ở các khu vực xa TP.HCM.

Đơn vị này khuyến cáo Bình Dương chưa phải là thị trường có mức tăng trưởng tốt về lợi nhuận cho thuê trong ngắn hạn mà phải đặt mục tiêu xa hơn. Trong trường hợp có áp lực về tài chính, nhà đầu tư cần định vị lại sản phẩm để có chiến lược phù hợp. Nếu sản phẩm nằm ở xa trung tâm, xa các tuyến đường chính với tỷ suất sinh lợi thấp, có thể cắt lỗ để thoát hàng hoặc khai thác cho thuê để giảm áp lực tài chính. Trong khi đó, các dự án có vị trí tốt có thể cân nhắc giữ tài sản lâu dài chờ tăng giá thay vì bán tháo ngay.

Qua khảo sát, thực tế căn hộ Midori Park The View giá bán vào năm 2024 khoảng 37 triệu đồng/m2, mức giá cho thuê căn hộ vào khoảng 10 - 13 triệu đồng/tháng. Như vậy với căn hộ có giá khoảng 2,4 tỷ đồng, mức cho thuê 11 triệu đồng/tháng (tương đương tỉ suất lợi nhuận khoảng 5,5%), không thể đạt mức lợi nhuận 7,5% như tại báo cáo của Batdongsan.com.vn.

Tương tự, dự án Khu dân cư Phú Hòa hiện có giá bán 28 triệu đồng/m2, mức lợi nhuận cho thuê khoảng 5-7 triệu đồng/tháng, hay dự án C-skyView hiện có mức lợi nhuận cho thuê khoảng 6,5 triệu đồng/căn 2PN. Như vậy, nếu tính theo giá bán hiện tại, một căn hộ có giá khoảng 2,3 tỷ đồng tại dự án C-SkyView chỉ thu về lợi nhuận cho thuê khoảng 78 triệu đồng/năm.

Trong khi đó, nếu gửi tiết kiệm với lãi suất 6-9%, thì mức lợi nhuận cho thuê này chỉ khoảng 1/2 so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm, tức lợi nhuận cho thuê chỉ đạt khoảng 3,5% - 4,5% trên năm. Điều này chưa phù hợp với cách thống kê của Batdongsan.com.vn khi đưa ra mức lợi nhuận cho thuê đạt trên 6% - 7,5% tại một số dự án căn hộ được cho là có tỉ suất lợi nhuận vượt bậc ở Bình Dương.

Tính tỉ suất lợi nhuận cần dựa vào giá bán và giá thuê cùng thời điểm

Theo một số chuyên gia, nếu để có thể mức lợi nhuận cho thuê đạt trên 7% như tại báo cáo của Batdongsan.com.vn thì cần phải so sánh với giá bán của thời điểm 3-4 năm trước và giá thuê thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, cách tính này không phù hợp và dễ gây nhầm lẫn cho nhà đầu tư. Thông thường, khi tính lợi nhuận cho thuê căn hộ cần phải căn cứ vào giá bán ở thời điểm hiện tại và giá cho thuê căn hộ cùng một thời điểm. Từ đó, nhà đầu tư mới có thể tính toán được lợi nhuận hằng năm thu về để quyết định có nên đầu tư vào thị trường căn hộ cho thuê hay không. Như vậy, nếu dùng cách tính như trên áp dụng tại thị trường TP.HCM và Hà Nội, tỉ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại 2 thị trường lớn này chắc chắn sẽ vượt Bình Dương và Phú Mỹ.

Mặt khác, con số lợi suất cho thuê căn hộ tại Bình Dương được Batdongsan.com.vn công bố đạt mức trung bình 4,7%/năm cao hơn Hà Nội và TP HCM chưa phản ánh đầy đủ thực tế thị trường do sự chênh lệch lớn giữa các phân khúc căn hộ và mức độ cung – cầu không đồng đều. Lợi suất trung bình có thể bị ảnh hưởng bởi một số dự án có tỷ suất lợi nhuận cao bất thường, khiến kết quả thống kê trở nên thiếu khách quan. Nhà đầu tư quan tâm đến căn hộ cho thuê cần đặt câu hỏi về phương pháp tính toán: dữ liệu được thu thập từ bao nhiêu dự án? Có bao gồm các dự án có lợi suất thấp không ?

Bên cạnh đó, so sánh lợi suất giữa Bình Dương với Hà Nội và TP.HCM chưa thật sự toàn diện vì chưa tính đến các khu vực lân cận như Đồng Nai, Long An – những nơi cũng có tiềm năng cho thuê tốt. Ngoài ra, công thức tính lợi suất cho thuê (=  (Giá thuê hàng năm/Giá mua) × 100%) cho thấy, nếu giá mua căn hộ tại Bình Dương thấp hơn đáng kể so với TP.HCM và Hà Nội, thì lợi suất sẽ tự động cao hơn dù giá thuê không quá hấp dẫn. Một yếu tố quan trọng khác là tỷ lệ lấp đầy. Nếu căn hộ cho thuê trong thời gian dài nhưng không có người thuê, lợi suất thực tế có thể thấp hơn nhiều so với mức trung bình công bố.

Không chỉ vậy, con số 4,7% cũng chưa tính đến các chi phí liên quan như quản lý chung cư, bảo trì, thuế, rủi ro người thuê rời đi đột ngột hay thời gian căn hộ bị bỏ trống. Khi cộng thêm các khoản chi phí này, lợi suất thực tế mà nhà đầu tư nhận được có thể thấp hơn nhiều so với con số lý thuyết. Dù hiện tại lợi suất cho thuê tại Bình Dương có vẻ cao, nhưng nếu nguồn cung căn hộ tiếp tục gia tăng nhanh trong khi nhu cầu thuê không theo kịp, giá thuê có thể giảm, kéo theo tỷ suất lợi nhuận giảm trong tương lai. Trên thực tế, đã có nhiều báo cáo cho thấy giá bán chung cư tại Bình Dương đang giảm, chứng tỏ thị trường có dấu hiệu điều chỉnh và chưa chắc đã duy trì được mức lợi suất cao như hiện tại.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang nhận định, sau thời gian bùng nổ thì Bình Dương đến nay đã quá bội thực nguồn cung căn hộ. Do đó, kỳ vọng về đầu tư cho thuê không còn được như trước, chi phí bảo trì căn hộ, chi phí quản lý và nhiều chi phí khác, chưa kể lãi vay ngân hàng đối với những người phải dùng đòn bẩy tài chính. Trong khi đó lượng căn hộ bỏ trống nhiều, mức lợi nhuận cho thuê theo tháng giảm. Căn hộ lại có nhược điểm càng để lâu xuống cấp, do đó nhiều nhà đầu tư sốt ruột đành phải cắt lỗ tháo chạy khỏi thị trường.

Ông Quang cũng cho rằng, ở Bình Dương quỹ đất còn khá lớn nên nhu cầu mua căn hộ để ở chưa phải quá lớn, nếu có nhu cầu mua căn hộ thì vẫn thuộc phân khúc căn hộ bình dân dành cho người thu nhập trung bình. Trong khi đó, thời gian qua thị trường tung ra các sản phẩm căn hộ trung, cao cấp nên không phù hợp với khu vực ở Bình Dương.

“Thực trạng ở Bình Dương hiện nay là nguồn cung căn hộ quá nhiều so với nhu cầu thực và các sản phẩm cũng không phù hợp với người dân. Hầu hết nhà đầu tư mua để đầu tư, không phải để ở, từ đó vô tình mua phải các căn hộ trung, cao cấp. Giá này khá cáo so với thu nhập của người dân địa phương, không phải là căn hộ nhu cầu thực nên không khai thác được, thêm vào đó thị trường đang khó khăn nên việc ra hàng càng khó”, ông Quang phân tích thêm./.