Bất động sản nông nghiệp là một loại hình bất động sản tích tụ đất nông nghiệp quy mô lớn để đầu tư, sản xuất, kinh doanh các sản phẩm nông nghiệp, sử dụng công nghệ cao, hiện đại đảm bảo yếu tố môi trường, hướng tới phát triển bền vững.
Sự hình thành mô hình này, ban đầu chỉ nhằm mục đích kinh doanh trang trại, chăn nuôi hoặc trồng cấy như trồng rau sạch, trồng hoa có giá trị cao, chăn nuôi bò, cừu, đà điểu, trâu, cá tôm, cá sấu, nuôi trai lấy ngọc, thủy hải sản..., sau đó là mô hình cho thuê phát triển du lịch sinh thái, phục vụ khách du lịch tham quan, trải nghiệm khi có nhu cầu.
Thời gian qua, dù đã có sự nhập cuộc của những “sếu đầu đàn” như Vingroup, Masan, FLC, PAN..., nhưng nền nông nghiệp Việt Nam vẫn chưa đạt được như kỳ vọng và tiềm năng vốn có. Một trong những nguyên nhân quan trọng là do còn thiếu hành lang pháp lý cho bất động sản nông nghiệp. Do đó, sự phát triển của thị trường này trong năm 2022 và những năm tới phụ thuộc nhiều vào việc hoàn thiện hành lang pháp lý, tạo ra sự chính danh cho bất động sản nông nghiệp.
Những nút thắt
Với quy trình sản xuất hiện đại và sử dụng công nghệ tân tiến, thị trường bất động sản nông nghiệp đã mang lại cho các doanh nghiệp tham gia vào thị trường này những kết quả ban đầu, tuy nhiên, vẫn chiếm tỷ trọng quá bé nhỏ so với thị trường bất động sản nói chung và tiềm năng của ngành nông nghiệp Việt Nam. Khúc mắc lớn nhất trong vấn đề này là các chính sách hỗ trợ cho việc tích tụ ruộng đất.
Để phát triển nông nghiệp công nghệ cao, nông nghiệp sách, việc có được quỹ đất lớn là điều tất yếu. Tuy nhiên thực tế hiện nay, phần lớn nông dân có đất ít, sản xuất không hiệu quả nhưng lại không muốn chuyển nhượng hẳn quyền sử dụng do chưa ổn định trong chuyển đổi nghề. Nông nghiệp vẫn là nguồn sống tối thiểu cho lớp người già, trung niên mất sức lao động.
Dù đã có một số mô hình doanh nghiệp sản xuất nông nghiệp công nghệ cao, quy mô lớn đạt được những kết quả nhất định tại các địa phương như Vĩnh Phúc, Hà Nam, Lâm Đồng... tuy nhiên bên cạnh những yếu tố như thời gian thu hồi vốn lâu, rủi ro thời tiết, thị trường... thì vướng mắc về pháp lý liên quan đến bất động sản nông nghiệp là một trong những trở lực lớn trong việc thu hút các doanh nghiệp “về quê”.
Qua nghiên cứu hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản ở Việt Nam, có thể thấy, chúng ta chưa có khung pháp luật chính thống điều chỉnh cho loại hình kinh doanh bất động sản nông nghiệp.
Sự vận hành và phát triển của thị trường bất động sản nông nghiệp trong thời gian qua được thực hiện trên cơ sở tự thỏa thuận một cách linh hoạt các quy định của pháp luật chuyên ngành để mô phỏng và hiện thực hóa các giao dịch của các bên tham gia đầu tư kinh doanh chứ không phải từ những quy định chính thức.
Trong quá trình đầu tư kinh doanh bất động sản nông nghiệp, các doanh nghiệp cũng gặp nhiều khó khăn trong việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 quy định hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm đối với hộ gia đình không được quá 10 lần hạn mức giao đất, gây khó khăn cho người nhận chuyển quyền. Do đó, nhà đầu tư phải nhờ người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên phần diện tích vượt hạn mức bị từ chối khi thế chấp vay vốn ngân hàng.
Mặt khác, pháp luật hiện hành quy định, người không trực tiếp sản xuất, mặc dù có vốn, công nghệ, thị trường, không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Điều này được cho là chưa khuyến khích tích tụ đất đai, gây cản trở cho doanh nghiệp khi muốn đầu tư vào nông nghiệp với quy mô lớn.
Gợi mở chính sách
Hiện nay, để có được những nông trại có diện tích cả trăm héc-ta, có khả năng ứng dụng công nghệ cao, tạo ra bước đột phá về năng suất lao động và chất lượng sản phẩm, nhiều địa phương có sáng kiến là “đi đường vòng”.
Chẳng hạn như tại Hà Nam, chính quyền cấp huyện, xã đứng ra thuê đất của dân 20 năm, sau đó cấp tỉnh ký hợp đồng cho doanh nghiệp thuê lại đúng như thời gian thuê đất và giá thuê đất của dân. Nông dân vẫn giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, Hà Nam cũng thí điểm lấy ngân sách ứng trả tiền thuê đất 20 năm. Doanh nghiệp sẽ trả tiền thuê đất 10 năm đầu ngay sau khi ký hợp đồng, sau 10 năm nộp trả hết số tiền thuê đất còn lại. Nhờ đó, Hà Nam đã quy hoạch được 6 khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao với diện tích 654,7ha.
Về lâu dài, Nhà nước cần tạo môi trường pháp lý cho phân khúc bất động sản nông nghiệp hoạt động có tổ chức. Nhà nước cần xây dựng và bổ sung quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, thực hiện đăng ký quyền sở hữu tài sản cho bất động sản nông nghiệp nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản nông nghiệp. Bổ sung quy phạm điều chỉnh đối với bất động sản nông nghiệp trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Đất đai 2013...
Nhà nước cần thực thi chính sách khuyến khích tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài đầu tư kinh doanh bất động sản nông nghiệp. Đặc biệt, liên kết giữa 5 nhà: Nhà nông nghiệp, nhà kinh tế, nhà khoa học, nhà doanh nghiệp, nhà đầu tư cần được chú trọng với sự cam kết mạnh mẽ trong phát triển bất động sản nông nghiệp. Bên cạnh đó, các cơ quan cũng cần nghiên cứu sớm để đẩy mạnh xây dựng hệ thống thông tin, quản lý giá về bất động sản nông nghiệp trên thị trường bất động sản.
Mặt khác, nông dân đóng vai trò quan trọng đối với nền nông nghiệp Việt Nam, đặc biệt là nông dân sáng tạo, ứng dụng công nghệ vào sản xuất, kinh doanh. Các bất động sản nông nghiệp có thể hình thành và phát triển “cánh đồng mẫu lớn” qua quá trình tích tụ đất đai, dồn điền đổi thửa, đưa cơ giới hóa vào đồng ruộng. Do đó, cần phải có những chính sách nhằm phát huy nội lực của người dân và cộng đồng dân cư nơi có đầu tư bất động sản nông nghiệp để phát triển sản xuất - kinh doanh, tạo ra việc làm tại chỗ, nơi có dự án bất động sản nông nghiệp thuê ruộng đất của họ./.
