Becamex (BCM) và bài toán biến đất công nghiệp trở thành 'cỗ máy' tạo dòng tiền

Trong lúc nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn loay hoay với câu hỏi "làm sao sống sót qua chu kỳ", Becamex IDC (mã: BCM) đang âm thầm dịch chuyển sang một thế trận khác: Từ mô hình phụ thuộc vào ghi nhận doanh thu bán đất khu công nghiệp sang mô hình khai thác dòng tiền bền vững từ tài sản đã đi vào vận hành. Đây cũng chính là nền tảng cho mức giá mục tiêu 73.643 đồng/cổ phiếu mà Vietcombank đưa ra cho BCM trong kịch bản trung hạn.

Lợi nhuận có thể "lệch nhịp", nhưng dòng tiền đang vào guồng

Nếu chỉ nhìn vào từng năm tài chính, kết quả kinh doanh của BCM có thể gây bối rối. Dự báo của Vietcombank cho thấy, ở một kịch bản thận trọng, doanh thu BCM ước đạt khoảng 1.517 tỷ đồng, giảm 24,6%, lợi nhuận sau thuế khoảng 930 tỷ đồng, giảm 42,7%. Trong kịch bản khác, khi điều kiện ghi nhận thuận lợi hơn, doanh thu có thể tăng lên 7.790 tỷ đồng (+16,4%), lợi nhuận sau thuế đạt 3.063 tỷ đồng (+9,4%).

Sự chênh lệch lớn này không phản ánh rủi ro nội tại, mà phơi bày bản chất của bất động sản khu công nghiệp khi lợi nhuận kế toán phụ thuộc mạnh vào thời điểm ký hợp đồng và ghi nhận, trong khi giá trị cốt lõi nằm ở dòng tiền vận hành và quỹ tài sản đã hình thành. Và chính ở điểm này, BCM bắt đầu cho thấy lợi thế khác biệt.

Bàu Bàng: Từ quỹ đất sang "cỗ máy tạo tiền"

Điểm ngoặt quan trọng trong câu chuyện BCM nằm ở KCN Bàu Bàng khi khu này bước sang giai đoạn vận hành ổn định. Khi một KCN đi vào hoạt động, doanh nghiệp không còn trông chờ vào những khoản thu một lần từ chuyển nhượng đất, mà bắt đầu hưởng dòng tiền đều đặn từ cho thuê đất, nhà xưởng, phí hạ tầng, dịch vụ logistics và quản lý khu công nghiệp.

Trên thực tế, sức nặng của Bàu Bàng không nằm ở một dự án đơn lẻ, mà ở quy mô và vòng đời khai thác. KCN Bàu Bàng có tổng diện tích quy hoạch khoảng 2.000ha, thuộc nhóm khu công nghiệp lớn nhất tại Bình Dương (cũ). Phần lớn diện tích đã và đang được lấp đầy bởi các doanh nghiệp FDI trong lĩnh vực sản xuất, công nghiệp hỗ trợ và logistics.

Khi bước vào giai đoạn khai thác, mỗi hecta đất KCN không chỉ mang lại tiền thuê ban đầu, mà còn tạo ra dòng tiền định kỳ kéo dài hàng chục năm từ dịch vụ đi kèm nguồn thu có biên lợi nhuận cao và ít biến động hơn so với mảng bán đất thuần túy. Đây chính là lý do khiến Bàu Bàng được xem là "cỗ máy tạo tiền" trong cấu trúc tài sản của BCM.

Quan trọng hơn, Becamex không phải câu chuyện của một KCN duy nhất. Doanh nghiệp này sở hữu hệ sinh thái khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ quy mô lớn, tập trung chủ yếu tại Bình Dương (cũ), với tổng quỹ đất khu công nghiệp lên tới hàng nghìn hecta, phân bổ tại các khu vực đã hình thành chuỗi cung ứng và hạ tầng hoàn chỉnh.

Cấu trúc này cho phép BCM vận hành song song nhiều "lớp tài sản" như: KCN đã vận hành tạo dòng tiền ổn định; KCN đang phát triển ghi nhận lợi nhuận theo chu kỳ và quỹ đất dự trữ chờ tái định giá theo đô thị hóa và hạ tầng.

Nhờ đó, BCM không bị phụ thuộc tuyệt đối vào việc bán đất ở đáy hay đỉnh chu kỳ, mà có khả năng chủ động thời điểm khai thác giá trị, điều mà phần lớn doanh nghiệp bất động sản công nghiệp nhỏ hơn khó làm được.

VSIP: Bệ đỡ lợi nhuận

Song hành với các KCN do Becamex trực tiếp phát triển là VSIP, yếu tố thường bị đánh giá thấp nếu chỉ nhìn vào con số lợi nhuận ngắn hạn. Với BCM, VSIP đóng vai trò như neo lợi nhuận, giúp làm phẳng biến động giữa các kỳ ghi nhận đất KCN.

Quan trọng hơn, VSIP mang ý nghĩa chiến lược. Đây là mô hình KCN - đô thị - dịch vụ đã được triển khai trên quy mô liên tỉnh, thậm chí mang tầm quốc gia, trở thành chuẩn mực thu hút FDI. Khi VSIP duy trì hiệu quả, thị trường có cơ sở để tin rằng nhu cầu thuê KCN vẫn tồn tại bền vững, qua đó củng cố triển vọng lấp đầy và khai thác tại các KCN khác trong hệ sinh thái BCM.

Nói cách khác, VSIP không chỉ mang lại lợi nhuận, mà còn là "tem bảo chứng" cho chất lượng tài sản và năng lực phát triển KCN của Becamex.

Dư địa tái định giá sau sáp nhập đơn vị hành chính

Một trong những mảnh ghép quan trọng khác luận điểm đầu tư là mặt bằng giá đất tại khu vực Bình Dương (cũ). Sau khi địa bàn này sáp nhập vào TP. HCM, kỳ vọng tái định vị hành chính và hạ tầng đã tạo ra lực đẩy mới cho giá đất, đặc biệt là những lô đất còn lại trong danh mục của BCM.

Với lợi thế quỹ đất lớn, pháp lý rõ ràng và nằm trong hệ sinh thái công nghiệp - đô thị đã hình thành, BCM có khả năng tối ưu giá chuyển nhượng trong giai đoạn thị trường hồi phục, thay vì phải bán sớm ở đáy chu kỳ. Đây chính được xem là đòn bẩy cho biên lợi nhuận trong các năm tới - yếu tố chưa phản ánh đầy đủ vào kết quả kinh doanh hiện tại.

Ở góc nhìn đầu tư, mức giá mục tiêu 73.643 đồng/cổ phiếu không đến từ kỳ vọng lợi nhuận bùng nổ trong ngắn hạn, mà phản ánh sự thay đổi trong cách nhìn về BCM: Từ doanh nghiệp bán đất sang nhà phát triển bất động sản công nghiệp tạo dòng tiền dài hạn.

Dù lợi nhuận từng năm có thể dao động theo tiến độ ghi nhận, cấu trúc tài sản của BCM - gồm KCN vận hành tạo dòng tiền, lợi nhuận ổn định từ VSIP và quỹ đất có khả năng tái định giá - đặt doanh nghiệp vào vị thế phòng thủ tốt trong chu kỳ chọn lọc của thị trường.

Becamex không phải câu chuyện "ăn may" theo "sóng" bất động sản. Đây là câu chuyện tích lũy giá trị từ hạ tầng công nghiệp, đô thị hóa và dòng tiền vận hành. Trong bối cảnh thị trường ngày càng khắt khe với những mô hình tăng trưởng dựa vào đòn bẩy và đầu cơ, chính sự chuyển dịch này đang làm nên sức hấp dẫn dài hạn của doanh nghiệp trong chu kỳ biến động.