Thực tế cho thấy, việc mua bán bất động sản hiện nay đang bị ảnh hưởng mạnh từ yếu tố tâm lý. Đây là nguyên nhân khiến các giao dịch chưa diễn ra quá nhiều. Ngoài ra, những câu chuyện trả giá và ép giá bên bán một cách vô lý cũng liên tục phát sinh.
Thời điểm cuối năm 2022 và đầu năm 2023, tình trạng bên mua ép giá bên bán diễn ra khá nhiều trên thị trường bất động sản. Tính đến nay, dù thị trường đã đón nhận một số tín hiệu tích cực về thanh khoản và sức cầu, song tình trạng trả giá kiểu “trên trời dưới biển” vẫn diễn ra khá nhiều. Nguyên nhân bởi, người mua vẫn giữ tâm lý về việc giá bất động sản có thể vẫn giảm sâu hơn nữa. Vì thế, họ càng trả giá thật sâu căn nhà và mảnh đất so với giá bán ra.
Bên cạnh đó, một môi giới tự do ở khu Đông TP.HCM cho biết, có khách đầu tư khi được môi giới giới thiệu cho căn nhà, đến khi trả giá không được còn tỏ thái độ với chủ nhà. Thực tế, việc trả giá mua bán bất động sản là điều hiển nhiên và thời điểm nào cũng có. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường như hiện tại, tâm lý trả giá sâu diễn ra liên tục. Nhiều người cho rằng, những lúc thị trường khó khăn thì giá cả phải thật rẻ, hàng phải thật tốt thì mới mua. Tuy nhiên, trả giá là việc của bên mua còn bán hay không là chuyện của người bán. Khi nào thuận mua vừa bán, giao dịch mới thành công.
Mỗi khi gặp những môi giới hoặc người mua trả giá sâu, nếu là chủ nhà tử tế sẽ nói: “Tôi không nợ ngân hàng, cũng không cần bán gấp nên anh chị đừng trả giá như đi chợ thế”, hoặc “Nhà nào giá đó, anh chị trả giá vậy còn gì là thiện chí nữa”, “Nếu anh chị là chủ nhà, bị trả giá vậy anh chị có chấp nhận được không?”... Ngược lại, với những chủ nhà khó tính, nếu như bị trả giá thấp quá sẽ không nói chuyện nữa, đứng dậy bỏ đi hoặc thậm chí là đuổi cả khách lẫn môi giới ra khỏi nhà.
Liên quan đến vấn đề này, những người trong cuộc cho biết, tâm lý khách hàng bất ổn là lý do dẫn đến tình trạng trả giá trên. Một phần là do các thông tin không chính xác do môi giới đăng tin. Không ít môi giới liên tục bát nháo, thao túng tâm lý của người mua bằng những bài đăng ảo như: Nhà ngộp sâu, gia chủ phải trả nợ ngân hàng, cần tiền gấp để trả xã hội đen, cần bán gấp để định cư…
Trong khi đó, khách mua một phần cũng bị thao túng tâm lý, một phần là do không nắm rõ được diễn biến thị trường, thường xuyên cho rằng các sản phẩm bất động sản hiện tại đều là hàng ngộp và có thể giảm giá sâu hơn nữa.
Bất động sản không phải ngộp giá quá sâu như mọi người vẫn nghĩ
Ông Phan Vi - một môi giới nhà đất lâu năm tại TPHCM cho biết, thực tế thì không phải bất động sản đang ngộp giá quá sâu như mọi người vẫn nghĩ. Độ chênh về giá nhà đất có sau 2 chu kỳ lên và xuống, thế nhưng nếu xét theo độ tăng trưởng thì giá nhà đất vẫn giữ mức ngang bằng lúc thị trường khó thanh khoản.
Ví dụ, với căn nhà phố có giá trị thật là 5 tỷ đồng, lúc bán ra thị trường vào thời điểm thuận lợi sẽ có giá chốt khoảng 6 tỷ đồng. Đến khi thị trường đi xuống, giá chốt lại về mức hơn 5 tỷ đồng một chút, nên nhiều người gọi là ngộp bán dưới giá thị trường. Thế nhưng tính ra, mức giá này vẫn có lãi, chỉ là giảm lãi xuống một chút mà thôi.
Ông Phan Vi cũng khẳng định, chính bởi tâm lý chờ giá giảm quá sâu, liên tục trả giá và cò kè mặc cả đã khiến nhiều người mất đi cơ hội sở hữu bất động sản ưng ý. Thậm chí, có những khách hàng dù đã đủ tài chính, vô cùng yêu thích căn nhà nhưng vì lưỡng lự về giá cả nên để tuột mất căn nhà về tay người khác. Thời điểm hiện tại, đa phần khách mua vẫn có tâm lý chờ đợi căn khác tốt hơn. Họ cho rằng thị trường hiện nay đang dồi dào nguồn cung, không sợ “thiếu hàng”. Tuy nhiên, chính bởi sự kỳ vọng quá cao mà khách hàng đã bỏ lỡ căn nhà phù hợp với tài chính và sở thích của mình.
Cụ thể, ông Phan Vi cho biết: “Tâm lý kỳ vọng lớn trong suy nghĩ về bất động sản muốn mua cũng như tâm lý mua cảm tính, luôn nghĩ rằng biết đâu có căn ngon hơn nữa…hiện nay khá phổ biến. Tuy nhiên, nhiều người mua lại gặp cảnh trớ trêu vì sau đó không còn căn nào ưng ý như thế nữa, đến khi mua lại thì gặp căn tệ hơn với giá cao hơn. Do đó, sự kỳ vọng và quyết định nên thống nhất dựa trên yếu tố nhu cầu và phân tích tài chính mua của bản thân”.
Thanh khoản trên thị trường bất động sản vẫn đang duy trì ở mức thấp, đặc biệt tại phân khúc đất nền. Do đó, tình trạng giảm giá diễn ra tràn lan. Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, tổng số lượng giao dịch bất động sản trong 6 tháng đầu năm là 187.000 giao dịch, tương đương 36,13% so với cùng kỳ. Trong đó, có khoảng 187.000 giao dịch thành công, đạt 36,13% so với nửa cuối năm trước. Được biết, lượng giao dịch giảm chủ yếu tập trung ở phân khúc đất nền.
Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, giá bất động sản và đặc biệt là sản phẩm đất nền ở những nơi từng xảy ra sốt đất đang được điều chỉnh về giá phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư vào sản phẩm và hạ tầng khu vực. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cũng như chương trình ưu đãi lãi suất và ân hạn nợ gốc trong giai đoạn 2018 - 2022 của các chủ đầu tư hiện đang cắt lỗ 10 - 30%, thậm chí là 30 - 50% giá trị đầu tư.
