Sau thời gian chạy đua tung ra các chính sách ưu đãi, chiết khấu chưa từng có để “nịnh” khách xuống tiền sớm, nhiều chủ đầu tư đang bắt đầu “quay xe” cắt dần các chế độ giảm giá gián tiếp để thay bằng các chính sách giãn tiến độ đóng tiền, quà tặng...
Giá tăng, chiết khấu giảm
Đơn cử, theo báo cáo thị trường của BHS Group, hiện tượng chuyển đổi trái phiếu sang bất động sản trong quý II/2023 hầu như không còn, các mức chiết khấu sâu 35-50% cũng giảm đáng kể.
Động thái của các chủ đầu tư được cho là một phần nguyên nhân khiến giá nhà ở cả hai miền Nam Bắc thời gian qua tiếp tục tăng vọt. Cụ thể, tại TP.HCM, thống kê của Sở Xây dựng chỉ ra trong 8 tháng đầu năm 2023, toàn địa bàn có hơn 14.000 căn hộ đủ điều kiện bán.
Tuy nhiên, trong rổ hàng thị trường TP.HCM hoàn toàn “sạch bóng” nhà ở giá bình dân (dưới 20 triệu đồng/m2). Các căn hộ đủ điều kiện để bán chủ yếu là phân khúc cao cấp (trên 40 triệu đồng/m2) với hơn 9.200 căn, chiếm hơn 64%. Còn lại là khoảng 5.000 căn hộ trung cấp (20-40 triệu đồng/m2).
Không chỉ có căn hộ bình dân gần như “bốc hơi”, phân khúc nhà ở xã hội tại TP.HCM cũng chưa đáp ứng được nhu cầu. Dù được giao chỉ tiêu xây nhà ở xã hội cao thứ 5 toàn quốc với gần 70.000 căn đến năm 2030, TP vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc phát triển sản phẩm dành cho người thu nhập thấp.
Tương tự, tại Hà Nội, giá nhà cũng đang tăng không thể kiểm soát. Anh Lê Anh Dũng, môi giới được mệnh danh là “thổ địa” tại Thanh Xuân, cho hay giá chung cư phân khúc trung cấp, bình dân tại một số quận nội thành Hà Nội đang có xu hướng tăng, trong khi phân khúc cao cấp đi ngang.
“Hầu hết dự án tại khu vực Nguyễn Tuân, Lê Văn Thiêm, Lê Văn Lương, Nguyễn Huy Tưởng, Vũ Trọng Phụng… đang có mức giá khoảng 40 - 60 triệu đồng/m2, tăng 7-15% so với cùng kỳ. Các chính sách chiết khấu cũng giảm bình quân từ 25-40% xuống còn 10-22% trong bối cảnh thanh khoản đã dần bớt u ám hơn”, anh Dũng chia sẻ với VnBusiness.
Khảo sát cũng cho thấy tại các quận Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai, Hai Bà Trưng..., mức giá cũng tương đương trên địa bàn quận Thanh Xuân, thậm chí những tòa đã đủ pháp lý có giá vượt 60 triệu đồng/m2. Đắt đỏ bậc nhất phải kể tới các chung cư ở khu vực Tây Hồ, trong 5 năm qua, giá nhà khu vực này đã tăng gấp rưỡi, thậm chí gấp đôi.
Thị trường đang thực sự đi lên?
Không thể phủ nhận thị trường đang có những chỉ dấu hồi phục. Đặc biệt, sau khi Chính phủ ra Nghị quyết 33, sự khởi sắc đã rõ ràng hơn ở cả cung và cầu, hàng loạt dự án vướng mắc được tháo gỡ.
Đơn cử, tại Hà Nội, theo Savills, 6 tháng đầu năm, nguồn cung căn hộ mới đã tăng 76% theo quý và 125% theo năm, thị trường sơ cấp chào đón hơn 2 vạn căn, tăng 5% theo quý và 14% theo năm.
Về phía cầu, ghi nhận của PropertyGuru – công ty mẹ của Batdongsan.com.vn cho thấy tâm lý người dùng đã được cải thiện đáng kể. Minh chứng, trong tháng 7/2023, nhu cầu tìm mua bất động sản trên cả nước tăng 6%. Xu hướng tăng diễn ra với tất cả loại hình bất động sản bán. Trong đó, chung cư và biệt thự chứng kiến lượng quan tâm phục hồi mạnh nhất, tăng 7% so với tháng liền kề trước đó; đất nền tăng 6%; nhà riêng và đất dự án tăng 3%.
Tuy nhiên, nếu không có cách để kìm hãm đà tăng của giá nhà, tốc độ hồi phục của thị trường bất động sản sẽ bị ảnh hưởng nặng nề. Và thực tế chỉ ra thị trường nhà đất vẫn còn đối diện rất nhiều khó khăn, đặc biệt là vấn đề dòng tiền của doanh nghiệp.
Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội bất động sản Việt Nam, đánh giá với nhiều chính sách gỡ khó từ Chính phủ, cùng loạt chính sách hỗ trợ từ ngân hàng, đến năm 2024 thị trường nhà đất có thể phục hồi.
“Tuy vậy, chúng ta chưa giải quyết được vấn đề nguồn vốn cho thị trường dài hạn và ổn định. Chính vì vậy, đây là một trong những vấn đề nếu như không có giải pháp mạnh mẽ hơn thì thị trường bất động sản sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong tương lai”, ông Hà nhấn mạnh.
Trong khi đó, theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2023 tiếp tục trạng thái trầm lắng, nguồn cung thiếu trầm trọng ở tất cả phân khúc sản phẩm, cơ cấu hàng hóa không phù hợp, nhất là nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá trung bình khá.
Sang tới tháng 8/2023, giao dịch vẫn trầm lắng trên diện rộng, doanh nghiệp không tiếp cận được các nguồn vốn, dừng triển khai nhiều dự án bất động sản, cắt giảm lao động.
“Thị trường không xấu thêm, nhưng sự phục hồi rất chậm chạp, giống như chúng ta thắp được những đốm lửa nhưng vẫn đi trong một màn sương mù dày, đòi hỏi mỗi chủ đầu tư, mỗi nhà môi giới, phải kiên trì tìm lối thoát cho bản thân mình. Một trong số giải pháp hiệu quả nhất là tăng chiết khấu, giảm giá nhà để kích cầu tiêu dùng”, một chuyên gia nhận định.
