Thích
Qua khảo sát trên các nền tảng mua bán bất động sản chuyên biệt và các hội nhóm đầu tư, phóng viên ghi nhận hoạt động bán "cắt lỗ" giá bất động sản khá sâu tại các "thủ phủ" du lịch ven biển. Từ Quảng Ninh, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Bà Rịa – Vũng Tàu, các sản phẩm được rao bán rất đa dạng, bao gồm căn hộ khách sạn (condotel) đã từng "làm mưa làm gió"", biệt thự nghỉ dưỡng ven biển xa xỉ, và cả các căn shophouse thương mại. Điểm chung dễ nhận thấy nhất là mức giá chào bán đều được điều chỉnh giảm mạnh, với biên độ cắt lỗ dao động từ hàng trăm triệu đồng đến con số hàng tỷ đồng.
Đơn cử, một căn biệt thự ven biển có diện tích 500m2 tại đảo ngọc Phú Quốc, vốn được nhà đầu tư mua vào với giá gốc 24,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, do thị trường phân khúc này đã trầm lắng kéo dài và áp lực tài chính từ nhu cầu đầu tư khác, chủ sở hữu chấp nhận mức cắt lỗ sâu kỷ lục là là 10,5 tỷ đồng, tức là giảm khoảng gần một nửa so với giá gốc. Theo chia sẻ của người rao bán, dù đã chấp nhận "đau thương" với mức lỗ cực lớn này, việc tìm kiếm khách mua vẫn vô cùng khó khăn.
Một căn biệt thự tại Phú Quốc được rao bán cắt lỗ sâu.
Tương tự, một căn Shophouse với diện tích hơn 132m2 tại Đồ Sơn (Hải Phòng) được được mua theo hợp đồng với chủ đầu tư với giá trị 13,6 tỷ đồng. Đến thời điểm hiện tại, nhà đầu tư đã đóng 9,5 tỷ đồng cho chủ đầu tư và họ muốn bán cắt lỗ bằng đúng số tiền đã đóng. Điều này đồng nghĩa với việc họ chấp nhận mất trắng toàn bộ chi phí cơ hội, chi phí lãi vay (nếu có) và thậm chí là bỏ qua mọi kỳ vọng lợi nhuận. Động thái này cho thấy sự cấp bách về dòng tiền và mong muốn thoát khỏi gánh nặng tài sản càng sớm càng tốt, dù phải chấp nhận hòa vốn phần tiền gốc đã bỏ ra.
Rao bán cắt lỗ Shophouse tại Đồ Sơn (Hải Phòng).
Chị Hoàng Thanh Thư, một nhân viên kinh doanh chuyên nguồn căn hộ chung cư và bất động sản nghỉ dưỡng tại Hạ Long cho hay, lượng hàng condotel đang được khách hàng gửi sàn giao dịch của chị nhờ bán lại rất là lớn, tạo áp lực cung không hề nhỏ.
"Hiện nay, các căn condotel nghỉ dưỡng biển tại Hạ Long được khách hàng gửi rao bán lại với mức giá chỉ 2 - 3 tỷ đồng/căn, thậm chí có căn chỉ nhỉnh hơn 1 tỷ đồng. Khách hàng rao bán rất nhiều, nhưng giá đều thấp hơn giá mua từ chủ đầu tư khoảng 20 – 30%. Dù đã cắt lỗ sâu, song vẫn rất khó tìm được người mua lại. Vì giờ mọi người ai cũng đang cực kỳ thận trọng và e ngại đối với phân khúc nghỉ dưỡng", chị Thư cho hay.
Chị Thư cho biết yếu tố thời tiết và mùa vụ khai thác cũng khiến các sản phẩm nghỉ dưỡng ở miền Bắc giờ giảm sức hút.
Theo chị Thư, đặc thù của du lịch biển miền Bắc là phụ thuộc nhiều vào mùa hè. Khi chuyển sang mùa lạnh, nhu cầu du lịch biển giảm mạnh, kéo theo sự sụt giảm đáng kể về công suất phòng của các dự án condotel và biệt thự nghỉ dưỡng. Chưa kể, những yếu tố thời tiết bất thường như bão, mưa lớn trong thời gian gần đây cũng khiến công suất khai thác càng trở nên bấp bênh.
Sự sụt giảm công suất phòng này đã tác động trực tiếp đến dòng tiền mà nhà đầu tư nhận được, đặc biệt là sau khi kết thúc các cam kết lợi nhuận.
"Khi hiệu suất khai thác thấp, dòng tiền về tay nhà đầu tư trở nên èo uột, thậm chí không đủ bù đắp chi phí vận hành. Điều này càng khiến nhà đầu tư cảm thấy nản lòng và muốn tìm mọi cách để thoát hàng nhanh chóng", chị Thư chia sẻ.
Một giao dịch mua bán căn hộ ven biển tại Hạ Long. Ảnh: NVCC.
Anh Nguyễn Tất Thái, một nhà đầu tư lâu năm tại Hà Nội, đã đưa ra cái nhìn tổng quan về chu kỳ khủng hoảng của phân khúc này. Anh chia sẻ rằng, tình trạng cắt lỗ bất động sản nghỉ dưỡng đã bắt đầu nhen nhóm từ năm 2020 khi dịch bệnh COVID-19 bùng nổ, kéo theo sự đổ vỡ và bất ổn về cam kết lợi nhuận của các sản phẩm condotel. Thời kỳ đó, việc cắt lỗ diễn ra ồ ạt và rất "nóng". Đến thời điểm hiện tại, dù việc cắt lỗ không còn rầm rộ, phần vì thị trường không còn sôi động để nhận được nhiều sự quan tâm, nhưng trên thực tế, quá trình "thoát hàng" vẫn diễn ra âm thầm. Anh Thái thừa nhận: "Việc cắt lỗ các sản phẩm này vẫn diễn ra, ai còn cầm cự thì vẫn cố."
Tuy nhiên, điều đáng lo ngại là mức giá hiện tại vẫn chưa phản ánh đúng giá trị thực. Anh Thái phân tích: "Cắt lỗ hiện tại là so với lúc giá ở mức "đỉnh" trước đây. Còn so với giá trị thực và sức khỏe nền kinh tế, thì giá sản phẩm bất động sản nói chung, bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng, vẫn đang ở mức quá cao".
Theo nhận định của anh, giá bất động sản nói chung đang quá xa vời so với mức thu nhập đầu người. Cụ thể hóa điều này, các khu vực nghỉ dưỡng trọng điểm như Đà Nẵng, Nha Trang, Hạ Long, Phú Quốc, Quy Nhơn... đều có mức giá cao ngất ngưởng, gấp 5 - 6 lần, thậm chí là 10 lần so với đỉnh năm 2018.
Trước bối cảnh này, nhà đầu tư lâu năm này nhận định, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cần thời gian rất dài để hồi sức, nhanh nhất phải đến năm 2026, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng mới có thể phục hồi, còn không sẽ phải chờ lâu hơn.
Trong dài hạn, nhà đầu tư này vẫn tin tưởng rằng, đầu tư bất động sản để ở vẫn an toàn và ít rủi ro hơn so với các phân khúc khác. Việc cắt lỗ hiện tại trở nên rất khó khăn vì người mua đã mất niềm tin và không mặn mà với sản phẩm.
Làm rõ hơn về nhà đầu tư, ông Trần Minh, chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản cá nhân cho rằng, nhóm đầu tư cốt lõi của bất động sản nghỉ dưỡng là những người đã có nền tảng tài sản vững chắc. Ông Minh cho hay: "Trong tháp nhu cầu, bất động sản nghỉ dưỡng đứng đầu, giống như trang sức dành cho người giàu. Do đó, đối với nhóm nhà đầu tư này, việc sản phẩm không tăng giá hay nằm đó không sinh lợi nhuận thì cũng không phải là vấn đề quá lớn"
Tuy nhiên, rủi ro lại nghiêng về đội ngũ nhà đầu tư mới, những người FOMO theo những người giàu tức là chưa đủ giàu nhưng vẫn cố gắng mua.
Ông Minh chia sẻ một câu chuyện đáng buồn: "Có rất nhiều người dành cả đời đi làm, về già có lương hưu thì mua một căn nghỉ dưỡng nhưng khai thác cho thuê thì bấp bênh. Kỳ vọng của họ đã không thành hiện thực. Phần lớn các sản phẩm nghỉ dưỡng không đạt được hiệu suất khai thác như cam kết, hoặc dòng tiền cho thuê thực tế quá thấp. Bên cạnh đó, nhu cầu sử dụng cá nhân của họ cũng rất hạn chế. Có tuổi rồi nên một năm chẳng đi được mấy lần, con cháu bận rộn công việc, cả năm đi được chỉ 1 - 2 lần, thậm chí giờ giá thuê phòng nghỉ dưỡng biển cũng rẻ hơn trước rất nhiều. Hệ quả là những căn hộ nghỉ dưỡng trở thành một gánh nặng tài chính và tinh thần hơn là tài sản sinh lời. Gần như đối tượng nhà đầu tư này đều vỡ mộng khi đầu tư sản phẩm nghỉ dưỡng. Họ không đạt được mục tiêu về dòng tiền, cũng như không sử dụng được nhiều như kỳ vọng".
Ông Minh cho rằng, cơ bản các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đang mang lại "nỗi buồn" cho giới đầu tư nhỏ lẻ, những người không có đủ tài chính mạnh. Nhiều người mua biệt thự nghỉ dưỡng từ năm 2015 đã thấy dòng tiền thấp sau khi giai đoạn cam kết lợi nhuận kết thúc, khiến kỳ vọng về dòng tiền thụ động tan vỡ. Vấn đề pháp lý của nhiều sản phẩm chưa rõ ràng, mới chỉ dừng lại ở dạng hợp đồng, cùng với sự thừa nguồn cung do giai đoạn "sốt nóng" trước đây, đã khiến tình hình trở nên tồi tệ hơn, ngay cả khi ngành du lịch có tăng trưởng cũng không thể lấp hết công suất.
Ông cảnh báo, tâm lý: "Ai cũng muốn sở hữu những căn hộ nghỉ dưỡng ở khu biển đẹp nhất chính là gốc rễ của vấn đề. Chính vì tâm lý này, các chủ đầu tư cũng đem tới sản phẩm lúc bán ra với giá cao, môi giới giao dịch ăn hoa hồng cao, ngân hàng cho vay cũng hưởng lợi, còn lại khách hàng chưa nhìn thấy lời lãi ở chỗ nào ngoài những thông tin quảng cáo. Điều này cho thấy, người mua đã bị đặt vào vị thế bất lợi nhất trong chuỗi giá trị của phân khúc này ngay từ ban đầu".
Bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ là câu chuyện về dòng tiền, mà còn là bài học về sự tỉnh táo trong việc xác định đúng khả năng tài chính. Đối với những nhà đầu tư nhỏ lẻ, việc đầu tư theo trào lưu, mua vào một sản phẩm được ví như "trang sức dành cho người giàu" khi chưa đủ tiềm lực, đã dẫn đến bi kịch vỡ mộng, ôm gánh nặng tài chính và khó khăn trong việc thanh khoản tài sản, rủi ro là điều hoàn toàn có thể xảy ra.
