Thích
Sau một thời gian dài lâm vào cảnh khủng hoảng niềm tin, khi mà những "cú sốc" vỡ cam kết lợi nhuận đã trở thành nỗi ám ảnh của nhà đầu tư, bước vào quý IV năm 2025, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng bất ngờ phát đi những tín hiệu phục hồi rõ rệt.
Đáng chú ý nhất, các gói "cam kết lợi nhuận" vốn là con dao hai lưỡi đã gây ra sự đổ vỡ thị trường Condotel trước đây đã quay trở lại với những lời hứa hẹn sinh lời, dao động từ 8 - 10%/năm. Sự trở lại này khiến giới đầu tư vừa hân hoan trước cơ hội dòng tiền, vừa không khỏi hoài nghi về tính bền vững.
Đơn cử, dự án Crysatal Holidays Vân Đồn do Everland Group phát triển đã mạnh dạn cam kết lợi nhuận ở mức từ 8 - 10%. Trong khi đó, dự án Dolce Penisola Quảng Bình của chủ đầu tư Onsen Fuji và Tập đoàn Trường Thịnh có mức cam kết 10% kéo dài suốt 10 năm.
Một số dự án bất động sản nghỉ dưỡng đăng thông tin cam kết lợi nhuận 8 - 10%.
Hay dự án Charm Resort Long Hải tại Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) của chủ đầu tư TNHH Du lịch Khách sạn Phúc Đạt cam kết lợi nhuận 8%/năm trong 2 năm đầu tiên, tương đương 16% giá trị sản phẩm.
Đặc biệt, nhằm chống lại những lo ngại về lạm phát và sự mất giá của tiền đồng, gần đây dự án Bản Mòng Resort & Funfair tại Lào Cai, do Tổng công ty CTX Holdings phát triển, đã công bố cam kết lợi nhuận được thanh toán bằng USD, với mức 5%/năm.
Sự trở lại rầm rộ của cam kết lợi nhuận đang khiến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trở nên nóng hơn. Tuy nhiên, giới chuyên môn vẫn đang giữ thái độ thận trọng, bởi đằng sau những con số hấp dẫn đó luôn là câu hỏi lớn về tính bền vững và nguồn tiền chi trả thực sự.
Theo tính toán của các nhà quản lý khách sạn, chi phí vận hành cho thuê một dự án căn hộ khách sạn không dưới 35% doanh thu nếu công suất lấp đầy đạt khoảng 60%. Với những dự án nằm ở vị trí xa trung tâm, hoặc các khu du lịch khai thác theo mùa như các tỉnh miền Bắc hay Bắc Trung Bộ, mùa du lịch chỉ kéo dài 4 - 6 tháng, khiến công suất phòng thấp, thì việc thu đủ bù chi đã là may mắn, thì nguồn thu nào để thực hiện các cam kết lợi nhuận 8 - 10%?
Tỷ lệ chia lợi nhuận hấp dẫn như khách hàng nhận tới 90% và công ty quản lý 10% nghe thật hấp dẫn, nhưng các chuyên gia lưu ý, chia lợi nhuận tức là khách hàng chỉ nhận được khi hoạt động của dự án có lãi sau khi trừ hết các loại chi phí (vận hành, bảo trì, bảo dưỡng...). Thực tế tại một số dự án đã đi vào hoạt động cho thấy, khách hàng có thể được chia lợi nhuận trong mùa cao điểm, nhưng đối với các tháng thấp điểm lại phải bù tiền vào để đảm bảo bộ máy điều hành và căn hộ được bảo trì, sẵn sàng đón khách.
Chia sẻ với phóng viên, ông Trần Minh, chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản cá nhân cho biết, năm vừa rồi ông đã dành thời gian đi khảo sát gần như hết các địa bàn trọng điểm về bất động sản nghỉ dưỡng trên cả nước, từ Hạ Long, Vân Đồn, Hải Phòng, Lào Cai ở phía Bắc, cho đến Đà Nẵng, Quy Nhơn, Phú Quốc và các tỉnh miền Tây Nam Bộ. Kết quả ghi nhận là một bức tranh khá ảm đạm là các dự án dở dang còn rất nhiều, và ngay cả những dự án đang vận hành cũng rất vắng khách.
Ông Minh lý giải, hiệu quả kinh doanh của các cơ sở lưu trú là một phần nguyên nhân khiến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng không thể tăng trưởng mạnh mẽ trong giai đoạn vàng son 2015 - 2019. Bởi nếu có kinh doanh tốt đi chăng nữa, lợi suất cho nhà đầu tư từ việc khai thác du lịch cũng chỉ tương đương với lợi nhuận cho thuê căn hộ tại các thành phố lớn như TP.HCM hay Hà Nội.
Ông Minh nhấn mạnh, điều quan trọng là giao dịch mua bán các sản phẩm phải sôi động. Khi nhu cầu tăng, các doanh nghiệp mới giải phóng được hàng tồn kho và phát triển các dự án mới. Trước đây, các chủ đầu tư đã dùng chính sách cam kết lợi nhuận 10% - 12%/năm kéo dài 5 - 10 năm để kích thích người mua. Nhưng hiện tại, để thu hút nhà đầu tư, điều kiện tiên quyết vẫn là sở hữu, yếu tố pháp lý đặt lên hàng đầu, cũng là nút thắt chưa thể giải quyết tận gốc.
Ông Minh cũng cho rằng, các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng không giống như bất động sản dân cư, nó không phải là nhu cầu thiết yếu. Đây là phân khúc dành cho những người có tiền, muốn tìm kiếm một không gian thứ hai để nghỉ ngơi kết hợp với đầu tư sinh lợi, khai thác cho thuê kiếm dòng tiền, hoặc nắm giữ tài sản trong dài hạn.
Bình luận về làn sóng cam kết lợi nhuận trở lại, ông Minh cho rằng việc này là điều dễ hiểu, đặc biệt đối với các tập đoàn lớn sở hữu nền tảng vận hành chuyên nghiệp và năng lực tài chính vững chắc. Việc họ quay lại mô hình cam kết lợi nhuận là một chiến lược tận dụng thương hiệu và hệ sinh thái du lịch sẵn có để nhanh chóng tái khởi động dự án và thu hút vốn.
Tuy nhiên, chuyên gia này cũng chỉ ra ranh giới rủi ro rõ rệt. Đối với các dự án của những chủ đầu tư thiếu tài chính vững mạnh, quy mô nhỏ lẻ và không nằm trong hệ sinh thái vận hành rõ ràng, việc duy trì cam kết lợi nhuận là cực kỳ khó khăn, thậm chí có thể gây ra những lo ngại rủi ro đổ vỡ như đã từng xảy ra.
Ông Minh đánh giá, sau một loạt những đổ vỡ cam kết lợi nhuận trước đó làm mất niềm tin sâu sắc của nhà đầu tư, bản thân cam kết lợi nhuận không còn là yếu tố hấp dẫn hàng đầu như trước.
"Hiện nay, khách hàng chỉ đặt trọn niềm tin đối với sản phẩm của các chủ đầu tư lớn, có uy tín, có năng lực và thương hiệu đã được kiểm chứng. Cam kết lợi nhuận chỉ là một yếu tố bổ sung, chứ không phải là lý do chính để nhà đầu tư "xuống tiền" như giai đoạn sốt nóng trước đây. Sự tin tưởng vào uy tín thương hiệu đã trở thành "bảo chứng" quan trọng hơn cả lời hứa sinh lời trên giấy tờ", ông Minh khẳng định.
