Biệt thự bỏ hoang, cỏ mọc um tùm nhưng vẫn hét giá cả chục tỷ đồng
Sở hữu vị trí đắc địa ở phía Tây của Thủ đô, dự án khu đô thị Dương Nội (phường Dương Nội, quận Hà Đông) từng được ví như một “thành phố trong lòng thành phố” bởi được quy hoạch khớp nối vào khu trung tâm qua Đại lộ Thăng Long, tuyến đường sắt trên cao Cát Linh - Hà Đông hay các tuyến đường BRT 01, 02.
1.116 căn biệt thự ở vị trí trung tâm khu đô thị là dòng sản phẩm chính của dự án đã xây dựng xong và hoàn thiện mặt ngoài, được chủ đầu tư bàn giao cho khách hàng từ quý IV/2018. Tuy nhiên đến nay, số lượng căn được đưa vào sử dụng là vô cùng ít ỏi, đa số đều rơi vào tình trạng cửa đóng then cài, cỏ mọc um tùm.
Vắng vẻ trên cả khu nhưng các căn biệt thự, liền kề nằm sâu bên trong dường như được chuộng hơn so với các căn sở hữu mặt tiền đối diện đường lớn. Nếu đi vào trong các dãy nhà như An Vượng B03 hay B05 sẽ có lác đác vài căn đã được người mua dọn đến sinh sống hay cho thuê làm văn phòng, trong khi những dãy liền kề ngoài mặt đường gần như bỏ trống toàn bộ dù sở hữu tiềm năng khai thác kinh doanh.
Ở một dãy liền kề nằm trên cùng trục đường với siêu thị Aeon Mall Hà Đông trong tiểu khu biệt thự An Vượng, đối lập với cảnh quan đường xá đẹp đẽ ngay mặt tiền lại là đoạn dài vỉa hè bong tróc bị đào bới ngổn ngang.
Anh Đức Tuấn, môi giới bất động sản chuyên về phân khúc nhà ở cao cấp khu vực Hà Nội cho hay, mới chỉ một năm nhưng giá biệt thự, liền kề ở đây đều tăng chóng vánh: “Cùng thời điểm này năm ngoái chỉ cần hơn 6 tỷ đồng là đã có thể sở hữu được một căn liền kề, còn biệt thự thì cũng chỉ từ 12 tỷ đồng/căn. Rẻ hơn nhiều so với bây giờ”.
Mức giá biệt thự phổ biến ở khu đô thị Dương Nội hiện nay dao động từ 80,8 - 180 triệu đồng/m2, tùy thuộc vào vị trí, diện tích và hướng nhà mà có sự chênh lệch. Một căn liền kề có thể xem là rẻ nhất đã có giá 8,5 tỷ đồng với diện tích 100m2. Trong khi đó, các siêu biệt thự có giá cao ngất ngưởng, đặc biệt là những căn đã được chủ nhà cải tạo thiết kế và hoàn thiện nội thất. Đơn cử như một căn biệt thự song lập rộng 225m2 nằm sát siêu thị Aeon Mall Hà Đông hiện được rao bán ở mức 217,8 triệu đồng/m2, tức 49 tỷ đồng.
Nhiều căn bị bỏ hoang lâu ngày, vắng bóng người ở nên đã phần nào xuống cấp. Bờ tường ẩm mốc và xuất hiện các vết nứt, trong khi ở khu vực cổng vào lẫn khoảng sân bên trong thì cỏ dại mọc.
Sang tới địa phận huyện Hoài Đức, khu đô thị Geleximco nằm 2 bên đường Lê Trọng Tấn còn hoang hóa hơn dù đã cơ bản xây xong phần thô và kết nối hạ tầng. Ngoài mặt đường lớn, cả dãy shophouse đóng kín cửa. Ở phía trong, nhà ở liền kề xuất hiện tràn ngập thông tin rao bán, cho thuê. Dãy biệt thự đơn lập A2-18 gồm 17 căn thì chỉ có 2 căn đang được hoàn thiện thêm, còn lại đều trong tình trạng xây thô và khóa cửa để trống. Thậm chí ở khu C, dãy biệt thự song lập C12 có căn cỏ dại mọc cao đến mức ngang người, bịt kín lối ra vào.
Anh Ngô Long, môi giới một sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội cho hay, tuy vắng bóng người ở nhưng những căn biệt thự, liền kề này không hẳn bị ế hoàn toàn. Thậm chí có những căn đã trải qua không ít đời chủ. Tuy nhiên hiện tại, giá biệt thự, liền kề vẫn đang neo ở mức cao nên các nhà đầu tư cũng chưa dám xuống tiền. Số lượng giao dịch diễn ra nhỏ giọt, những cuộc gọi tìm tới anh Long chủ yếu là hỏi giá thăm dò.
"Chưa có người ở là do khách hàng mua bất động sản thấp tầng thường có nhu cầu đầu tư, họ mua rồi chờ tăng giá để bán chốt lời. Nhiều người thậm chí đã sở hữu nhiều bất động sản, đặc biệt là bất động sản để ở nên ít có nhu cầu ở thêm tại những bất động sản mua sau”, anh Long chia sẻ.
Thêm vào đó, tuy không có nhu cầu ở nhưng một số người cũng quyết định không cho thuê bởi lợi nhuận từ dòng tiền cho thuê là quá thấp so với chi phí hoàn thiện phải bỏ ra. Đa phần các chủ nhà muốn cho thuê căn thô nên nhiều người muốn thuê lại trở nên e ngại khi sẽ phải mất công sửa chữa, xây công trình phụ, lắp đặt hệ thống điện nước thêm vào chứ chưa thể sử dụng ngay.
Giá cao, hạ tầng đô thị chưa đủ sức "tụ dân"
Báo cáo thị trường trong quý II/2022 của Savills Việt Nam cho biết, Hà Nội chỉ có 146 căn biệt thự, nhà liền kề mới, giảm 82% theo quý và 84% theo năm. Nguồn cung sơ cấp toàn thị trường ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm vừa qua, ở mức 993 căn, giảm 34% theo quý và 49% theo năm.
Bên cạnh đó, số liệu từ báo cáo thị trường trong quý III/2022 của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra rằng mức độ quan tâm tới bất động sản bán trên cả nước tiếp tục giảm mạnh, trong đó nhu cầu tìm mua tại Hà Nội đã giảm 3% so với quý trước. Riêng tháng 9, lượt tìm kiếm biệt thự liền kề giảm 12% so với giai đoạn đầu năm 2022.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, các sản phẩm bất động sản “tồn kho” thực ra không còn nhiều mà chủ yếu là tồn đọng của các nhà đầu tư thứ cấp lưu lại trên thị trường. Sở dĩ nhiều biệt thự, liền kề bị bỏ hoang la liệt ở Hà Nội hiện nay là bởi vì hạ tầng dịch vụ ở các khu vực đó chỉ mới “chớm” đáp ứng được một phần nhu cầu chứ vẫn chưa đầy đủ hết các đơn vị ở theo tiêu chuẩn của một đô thị.
Cả dãy dài shophouse và nhà liền kề đóng cửa im lìm vì vắng khách thuê, người dân sinh sống.
“Nhiều khu đô thị mới vẫn chưa có trường học ở gần xung quanh, thiếu các cơ sở y tế, chợ dân sinh, không hoạt động kinh doanh... Nhìn chung còn chưa đầy đủ các dịch vụ và sự quản lý của Nhà nước để đảm bảo an ninh, trật tự. Trong khi đó đều là những nhu cầu thiết yếu hàng ngày, nếu thiếu thì không đảm bảo được chất lượng sống tối thiểu nên người dân chưa mặn mà an cư. Vấn đề cốt lõi nằm ở giá trị sống của khu đô thị đó, người dân sẽ căn cứ vào đó để xem xét, quyết định có ở hay không”, ông Đính chia sẻ.
Hơn nữa, các khu đô thị mới cũng cần thời gian để lấp đầy cư dân. Đơn cử như các khu đô thị Mỹ Đình I và II (quận Nam Từ Liêm) cũng phải mất tới gần 20 năm mới tấp nập được như hiện tại chứ trước đây cũng vô cùng vắng vẻ.
Cả dãy phố trong khu đô thị An Hưng đìu hiu với những bức tường tróc vữa và các cánh cổng sắt bị hoen gỉ, ố vàng.
Để xử lý dứt điểm tình trạng hoang hóa gây lãng phí này, theo ông Nguyễn Văn Đính, cần có sự vào cuộc của cả chính quyền thành phố, lẫn chính quyền ở các địa phương để triển khai quy hoạch đồng bộ. Mặt khác, các chủ đầu tư cũng cần phải có trách nhiệm trong việc hoàn chỉnh hạ tầng dự án, đảm bảo đủ điều kiện để hình thành cộng đồng dân cư và không gian sống chất lượng. “Vấn đề là phải làm sao để tổng thể cả khu trở nên thật đồng bộ, khi ấy mới hình thành nên những khu đô thị thật sự”, ông Đính cho hay.
Bên cạnh đó cũng cần thu hút thêm các khách hàng có nhu cầu ở thực đổ về phân khúc này. Để làm được điều đó, ông Đính cho rằng, cần đẩy nhanh các chính sách để tháo gỡ vướng mắc trong xây dựng, quy hoạch. Từ đó đưa nguồn cung bất động sản bình dân, các dự án nhà ở xã hội vào nhiều hơn để “tiếp sức” thêm cho thị trường. Nguồn cung tăng sẽ giúp giảm áp lực về nhu cầu nhà ở, giá sẽ hạ nhiệt và kéo theo mặt bằng giá lùi xuống ở mức hợp lý.
Thông tin rao bán, cho thuê xuất hiện tràn lan.
Báo cáo của Savills Việt Nam cho biết, nửa đầu năm 2022 đã ghi nhận sự tăng trưởng mạnh ở giá bán thứ cấp của phân khúc này khi giá biệt thự tăng 37%, giá nhà phố thương mại tăng 22% và giá liền kề tăng 20%. Đáng chú ý, so với năm 2018, giá bán biệt thự Hà Nội đã tăng gấp đôi, giá liền kề cũng ghi nhận tăng 67%.
Dự đoán diễn biến thị trường trong thời gian tới, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, nhiều khả năng phân khúc biệt thự, liền kề sẽ giữ giá, neo ở mức cao như hiện tại chứ không còn theo đà mà “leo thang” tiếp tục nữa, tuy nhiên sẽ không có xu hướng giảm xuống.
“Bất động sản vốn dĩ có tính “lỳ lợm” rất cao, đã neo là nó giữ, tìm mọi cách neo lại mức đó. Dù có gặp phải biến động xấu đi chăng nữa thì “nó” vẫn sẽ giữ giá đó để chờ điều chỉnh đến khi thị trường tốt trở lại”, ông Nguyễn Văn Đính nhận định./.
