Giá đất được duyệt thấp hơn nhiều so với giá đất chào bán trong khu vực
Ngày 30/3/2023, UBND tỉnh Bình Dương đã có Quyết định 705/QĐ-UBND, do Phó Chủ tịch Mai Hùng Dũng ký, về việc phê duyệt Đơn giá đất tính nghĩa vụ tài chính đối với khu đất Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn - KL thực hiện dự án Trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Bình Dương 2 tại phường Bình Hòa, thành phố Thuận An.
Tại quyết định này, UBND tỉnh Bình Dương phê duyệt đơn giá đất tính nghĩa vụ tài chính đối với khu đất Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn - KL thực hiện dự án Trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Bình Dương 2 là 15,5 triệu đồng/m2 (đất ở đô thị). Thời điểm định giá vào tháng 11/2021.
Cùng ngày, UBND tỉnh Bình Dương cũng có văn bản số 704/QĐ-UBND quyết định về việc phê duyệt đơn giá đất tính nghĩa vụ tài chính đối với khu đất Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn - KL thực hiện dự án Trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Bình Dương 1 tại phường Bình Hòa, thành phố Thuận An.
Theo đó, UBND tỉnh Bình Dương phê duyệt đơn giá đất tính nghĩa vụ tài chính đối với khu đất Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn - KL thực hiện dự án Trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Bình Dương là 16,35 triệu đồng/m2 (đơn giá bình quân đất ở tại đô thị).
Đơn vị tư vấn (Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Tây Nam Bộ - SIAC) chịu trách nhiệm về cơ sở pháp lý của chứng thư định giá đất, báo cáo kết quả định giá đất, sự phù hợp của các thông tin, số liệu thể hiện tại chúng thư định giá đất và chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, khách của kết quả định giá đất theo quy định.
Theo quyết định phê duyệt Quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 số 5813/QĐ-UBND do UBND thành phố Thuận An ban hành ngày 20/11/2020 quyết định về việc phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 Trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Bình Dương 1, hệ số sử dụng đất toàn khu là 13,89 lần. Dự án được duyệt cao 40 tầng, và là dự án có hệ số sử dụng đất cao bậc nhất tỉnh Bình Dương.
Được biết, dự án Trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Bình Dương 1, 2 tại phường Bình Hòa, thành phố Thuận An do Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn – KL (một công ty thuộc hệ thống của CTCP Bất động sản Phát Đạt) làm chủ đầu tư. Dự án chào bán ra thị trường vào khoảng cuối năm 2020, với mức giá từ 49-52 triệu đồng/m2. Đây là mức giá được xếp vào hàng cao nhất khu vực thành phố Dĩ An vào thời điểm này.
Đáng chú ý, quyết định do Phó Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương Mai Hùng Dũng cũng đưa ra điều kiện: "Chủ đầu tư (Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn - KL) chịu trách nhiệm về các số liệu đã cung cấp để đơn vị tư vấn thực hiện định giá đất. Trường hợp sau này cơ quan Nhà nước có thẩm quyền kết luận dự án phải xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung thì Công ty phải chấp hành thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung, theo quy định của pháp luật".
Cũng liên quan đến đại gia địa ốc Phát Đạt, mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương đã đăng thông báo về việc tìm đơn vị định giá đất đối với 2 dự án, bao gồm Dự án Dự án Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 do Công ty Thiên Long làm chủ đầu tư, và Dự án Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 2 do Công ty Cao ốc Hòa Phát làm chủ đầu tư. Được biết, Thiên Long và Cao ốc Hòa Phát đều là 2 công ty con của doanh nghiệp này.
Dự án dự án Trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Bình Dương 2 được phê duyệt giá đất chỉ hơn 15 tiệu đồng/m2, thấp hơn nhiều so với mặt bằng giá đất cùng khu vực
HoREA cảnh báo “cưa đôi cưa ba” giá đất
Nói về định giá tiền sử dụng đất, trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đã có văn bản kiến nghị gửi các cơ quan chức năng với nội dung hoàn thiện cơ chế, chính sách giải quyết một số vấn đề kinh tế trong chính sách và pháp luật đất đai. Trong đó, đại diện HoREA cho rằng, hiện nay có 10 lỗ hổng và bất cập trong công tác quản lý Nhà nước làm giảm nguồn thu ngân sách từ đất đai, gây thất thoát tài sản Nhà nước và làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.
Vấn đề đầu tiên là việc chỉ định nhà đầu tư dự án có sử dụng đất không đúng đối tượng được chỉ định mà không thông qua phương thức đấu thầu rộng rãi.
Ngoài ra, có tình trạng thỏa thuận ngầm giữa cán bộ nhà nước và doanh nghiệp để "cưa đôi, cưa ba" tiền sử dụng đất dự án bất động sản, dẫn đến vừa thất thu ngân sách, vừa gây thiệt hại cho doanh nghiệp mà cuối cùng người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà.
Tại buổi làm việc với Đoàn công tác của Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên – Môi Trường (TN-MT) gần đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết, trước khi triển khai một dự án, doanh nghiệp phải đối mặt hàng loạt khó khăn về thủ tục. Cụ thể, mất từ 2-3 năm để làm giải quyết hồ sơ ở Sở TN-MT và Sở Tài chính cho việc xác định giá đất và thẩm định giá đất.
Theo đó, bước đầu tiên nộp hồ sơ đến Sở TN-MT để nhờ tính tiền sử dụng đất. Sau đó, được sở này chi ngân sách chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất thông qua hình thức đấu thầu trực tuyến. Do chi phí thực hiện lấy từ ngân sách nhà nước nên thường chọn đơn vị bỏ thầu rẻ nhất. Gần đây có trường hợp trúng thầu với giá 100.000 đồng. Sau khi nhận tư vấn đánh giá dự án, để có tiền hoạt động, đơn vị trúng thấu chuyển sang làm khó chủ đầu tư và dẫn đến hiện tượng thương lượng "cưa đôi, cưa ba giá thẩm định đất".
Thanh tra Chính phủ phát hiện nhiều dự án ở Bình Dương chỉ định chủ đầu tư dự án trái Luật Nhà ở
Thông tin này được Thanh tra Chính phủ nêu rõ tại Kết luận Thanh tra số 785/KL-TTCP, về việc Thanh tra trách nhiệm việc thực hiện pháp luật trong công tác thanh tra, tiếp công dân, giải quyết khiếu nại, tố cáo, phòng chống tham nhũng; Công tác quản lý, sử dụng đất đai, quản lý đầu tư xây dựng; Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp cổ phần hoá sang đất kinh doanh, xây dựng nhà ở; Thanh tra các dự án, công trình có dấu hiệu vi phạm pháp luận về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị và thanh tra việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất tại khu vực đô thị trên địa bàn tỉnh Bình Dương, thời kỳ 2011 – 2019.
Cụ thể, theo kết luận này, Thanh tra Chính phủ chỉ rõ, UBND tỉnh Bình Dương chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp (không có quyền sử dụng đất ở) đối với một số chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại là chưa thực hiện đúng quy định tại điểm c khoản 2 Điều 22 Luật Nhà ở năm 2014 (dự án Khu nhà ở Tân Long 2 do Công ty TNHH Xây dựng Phát triển Địa ốc Phú Thọ làm chủ đầu tư; Dự án Khu nhà ở Nam Long 3 do Công ty Cổ phần Bất động sản Nam Long Bình Dương làm chủ đầu tư…).
Cũng theo kết luận này, Thanh tra Chính phủ đã phát hiện nhiều sai phạm về việc giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất đối với các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư tại Bình Dương. Theo đó, UBND tỉnh Bình Dương giao, cho thuê đất để thực hiện một số dự án đầu tư chưa phù hợp một phần hoặc toàn bộ quy hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, vi phạm khoản 1 Điều 11; Điều 15 Luật đất đai năm 2003; khoản 1 Điều 6; khoản 2 Điều 12 Luật Đất đai năm 2013.
Điển hình như dự án Khu nhà ở Đường sắt tại thành phố Dĩ An cho phép chuyển mục đích từ loại đất cây lâu năm (CLN), hàng năm khác (HNK) sang loại đất ở đô thị (ODT) là không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của thị xã Dĩ An đã được UBND tỉnh phê duyệt (Quyết định số 776/QĐ-UBND ngày 8/4/2014), theo đó toàn bộ diện tích 4,8ha này được quy hoạch là đất cơ sở sản xuất kinh doanh (SKC).
Dự án The Emerald 68 được Chủ tịch Bình Dương ký Quyết định số 3213/QĐ-UBND, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không qua đấu thầu
Tại dự án Chung cư Khu nhà ở An Bình, diện tích 2,98ha tại phường An Bình, thành phố Dĩ An đã được UBND tỉnh cho phép chuyển mục đích từ loại đất cây lâu năm, hàng năm khác sang loại đất ở đô thị là không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của thị xã Dĩ An đã được UBND tỉnh Bình Dương phê duyệt, theo đó toàn bộ diện tích 2,98ha của dự án được quy hoạch đất cơ sở sản xuất kinh doanh.
