Mới đây, UBND tỉnh Bình Thuận đã có văn bản số 2020/UBND-KGVXNV gửi Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ báo cáo các vướng mắc liên quan đến dự án Tổ hợp khu du lịch Thung lũng Đại Dương tại xã Tiến Thành, thành phố Phan Thiết của Công ty TNHH Delta-Valley Bình Thuận (tên thương mại là NovaWorld Phan Thiết).
Theo đó, UBND tỉnh Bình Thuận đã nêu ra 5 vướng mắc lớn tại NovaWorld Phan Thiết và đề xuất các giải pháp gỡ vướng cho dự án.
Thứ nhất, về chủ trương đầu tư, dự án đã được UBND tỉnh Bình Thuận cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu ngày 4/7/2008 và thay đổi lần 5 ngày 8/10/2014, với tổng diện tích 986,33 ha, với mục tiêu "đầu tư xây dựng tổ hợp Khu du lịch Thung lũng Đại Dương tại xã Tiến Thành, thành phố Phan Thiết và kinh doanh các dịch vụ sân golf, bungalow, khách sạn, nhà hàng và các loại hình giải trí thể thao đa dạng như hồ bơi, thám hiểm, dã ngoại, lướt ván, cắm trại đáp ứng nhiều loại đối tượng trong và ngoài nước".
Ngày 16/4/2019, UBND tỉnh Bình Thuận ban hành Quyết định chủ trương đầu tư số 934/QĐ-UBND (thay thế giấy chứng nhận đầu tư lần đầu ngày 4/7/2008 và thay đổi lần 5 ngày 8/10/2014) với quy mô diện tích không thay đổi và mục tiêu đầu tư là: “Đầu tư khu biệt thự, khu phố thương mại để bán và kinh doanh theo vòng đời dự án (đất thương mại, dịch vụ); khu khách sạn cao cấp, khu công trình công cộng (cây xanh mặt nước, hạ tầng kỹ thuật, đường giao thông, thể thao); kết hợp đầu tư xây dựng các công trình thương mại, dịch vụ. Sân golf, bungalow, khách sạn, nhà hàng và các loại hình giải trí thể thao đa dạng như hồ bơi, thám hiểm, dã ngoại, lướt ván, cắm trại... phục vụ nhiều loại đối tượng trong và ngoài nước (theo Nghị quyết số 71/2008/NQ-HĐND ngày 30/6/2008 của HĐND tỉnh Bình Thuận)”.
Qua rà soát, các quy định hiện hành của pháp luật, chưa có quy định cụ thể về khái niệm, loại hình biệt thự để bán và kinh doanh theo vòng đời dự án. UBND tỉnh Bình Thuận nhận thấy việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án với mục tiêu và các loại hình nêu trên là chưa đảm bảo cơ sở pháp lý.
Tuy nhiên, theo báo cáo thì hiện nay Công ty đã ký kết khoảng 3.000 hợp đồng với khách hàng. UBND tỉnh Bình Thuận cho rằng, việc hủy bỏ hoặc điều chỉnh chủ trương đầu tư trên sẽ ảnh hưởng rất lớn đến dự án, cũng như quyền lợi của khách hàng và kinh tế - xã hội của địa phương. Đồng thời, quyết định chủ trương đầu tư là căn cứ thực hiện các trình tự, thủ tục tiếp theo. Do đó, UBND tỉnh Bình Thuận đề nghị Tổ công tác xem xét, thống phương án cho UBND tỉnh Bình Thuận giữ nguyên, không điều chỉnh chủ trương đầu tư tại Quyết định số 934/QĐ-UBND ngày 16/4/2019.
Thứ hai, về cho thuê đất, dự án đã được UBND tỉnh cho thuê đất 8 đợt với tổng diện tích 963 ha (786 ha đất thương mại dịch vụ và 177 ha đất sân golf - đất cơ sở thể dục thể thao) với hình thức sử dụng đất: Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Việc cho thuê đất thành nhiều đợt tại thời điểm đó là do cơ quan chức năng của tỉnh nhận thức cho thuê đất theo tiến độ thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và do dự án có quy mô rất lớn (963 ha), theo nhận định của các cơ quan chuyên môn của tỉnh thì việc cho thuê đất sau khi đã hoàn thành toàn bộ việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là rất khó khăn.
Tuy nhiên, qua rà soát, theo chủ trương đầu tư đã được phê duyệt thì dự án không phân kỳ đầu tư theo tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hiện nay không có quy định về việc cho thuê đất theo tiến độ thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Do đó, UBND tỉnh Bình Thuận nhận thấy việc cho thuê đất nhiều đợt trong cùng một dự án là chưa chặt chẽ, chưa đảm bảo cơ sở pháp lý và là nguyên nhân dẫn tới vướng mắc trong công tác xác định giá đất cụ thể phải xác định tại nhiều thời điểm.
Để khắc phục vướng mắc trên, UBND tỉnh Bình Thuận đề xuất phương án xử lý lại các quyết định cho thuê đất trong cùng 1 đợt tại thời điểm tháng 8/2021. Đối với thời gian sử dụng đất trước khi xử lý sẽ tính truy thu tiền thuê đất.
Thứ ba, về tạm thu tiền thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dự án được UBND tỉnh cho thuê đất từ năm 2011 đến năm 2021. Theo đó, giá đất tính thu tiền thuê đất được áp dụng Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013; tức là phải xác định giá đất thị trường (pháp luật đất đai năm 2003) và giá đất cụ thể (pháp luật đất đai năm 2013) trong chu kỳ đầu tiên để thông báo cho nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Tuy nhiên, do khó khăn trong công tác xác định giá đất, áp lực về thu ngân sách, UBND tỉnh đã có chủ trương đồng ý tạm áp dụng giá đất tại Bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số k) để tính thu tiền thuê đất đối với dự án cho giai đoạn 2011 đến 2022 và thu tiền thuê đất chênh lệch bổ sung (nếu có) sau khi giá đất cụ thể của dự án được UBND tỉnh phê duyệt và đến nay Công ty đã hoàn thành việc tạm nộp tiền thuê đất đến hết năm 2022.
Trên cơ sở đó, Sở Tài nguyên và Môi trường đã cấp 67 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã được UBND tỉnh ban hành quyết định cho Công ty thuê đất (963 ha/986 ha).
“Qua rà soát, pháp luật hiện nay chưa có quy định về việc tạm thu tiền thuê đất; UBND tỉnh Bình Thuận nhận thấy việc cho phép tạm thu tiền thuê đất theo Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất trong khi dự án thuộc trường hợp cần xác định giá đất thị trường (pháp luật đất đai năm 2003), giá đất cụ thể (pháp luật đất đai năm 2013) là chưa đúng quy định.
Hiện nay, UBND tỉnh Bình Thuận đang chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ hoàn thành công tác xác định giá đất đối với dự án để Công ty nộp đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định. Kính đề nghị Tổ công tác xem xét, hướng dẫn xử lý trường hợp này (có thực hiện thu hồi, bãi bỏ chủ trương tạm thu cho chặt chẽ, đúng quy định pháp luật không?)”, UBND tỉnh Bình Thuận kiến nghị.
Đối với các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp, qua rà soát, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính (chỉ mới tạm nộp) là chưa đảm bảo theo quy định pháp luật. UBND tỉnh đang chỉ đạo các cơ quan chức năng đề xuất, xử lý, kể cả xem xét phương án thu hồi các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp không đảm bảo quy định.
Tuy nhiên, việc xử lý tại thời điểm hiện nay rất phức tạp vì Công ty đã thế chấp một số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại ngân hàng. Trường hợp thu hồi các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này dẫn đến vấn đề pháp lý và nhiều hệ lụy phức tạp, trong đó có việc tỉnh phải đền bù thiệt hại cho nhà đầu tư; đồng thời có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến an ninh xã hội và kinh tế của địa phương cũng như ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường bất động sản hiện nay.
UBND tỉnh Bình Thuận nhận thấy đây là một vướng mắc khó, mang tính chất nhạy cảm, pháp luật chưa quy định rõ; nên tỉnh đề nghị Tổ công tác xem xét, hướng dẫn để UBND tỉnh tháo gỡ, đảm bảo thực hiện theo đúng quy định và giảm thiểu thiệt hại nhất cho tỉnh, nhà đầu tư và các khách hàng cũng như ít tác động đến an ninh, trật tự xã hội của địa phương.
Thứ tư, về công tác xác định giá đất cụ thể, do dự án được giao đất thành nhiều đợt nên việc xác định giá đất khó khăn. Để gỡ khó, tỉnh đề nghị tổ công tác thống nhất cho phép tỉnh xử lý 8 đợt thuê đất thành 1 đợt tại thời điểm tháng 8/2021 để xác định giá đất dự án.
Thứ năm, về kiến nghị của Công ty chuyển hình thức sử dụng đất sang thuê trả tiền một lần, đầu tháng 5, Công ty đề nghị tỉnh cho phép chuyển hình thức sử dụng đất của khu biệt thự, nghỉ dưỡng… từ trả tiền hàng năm sang thuê trả tiền một lần.
Công ty đưa ra nhiều lý do, trong đó có đã và đang bán toàn bộ các công trình này cho khách hàng với quyền sở hữu công trình trên đất gắn liền với quyền sử dụng đất theo thời hạn dự án. Tuy nhiên, vì trả tiền thuê đất hàng năm, doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn khi thực hiện phương án kinh doanh, huy động vốn cho dự án và có khả năng gây phản ứng tiêu cực của khách hàng. Đồng thời, việc này cũng gây khó cho các cơ quan chức năng khi cấp chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng mua biệt thự nghỉ dưỡng và khu phố thương mại.
UBND tỉnh Bình Thuận nhận thấy, các chủ trương của Trung ương Đảng nhằm mục đích chỉ đạo việc xây dựng, sửa đổi các quy định của ph luật đất đai với mục đích áp dụng hình thức thuê đất trả tiền một lần là “chủ yếu” và “cơ bản” nhưng không hạn chế, chấm dứt việc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
Bên cạnh đó, việc áp dụng hình thức thuê đất đối với đất thực hiện mục đích kinh doanh thương mại hiện nay vẫn phải tuân thủ theo quy định tạ điểm đ khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2013 và khoản 1 Điều 172 Luật Để đai năm 2013.
Mặt khác, Chính phủ cũng vừa ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 20/5/2023, theo đó cho phép cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đối với các công trình xây vào mục đích lưu trú (như condotel, biệt thự nghỉ dưỡng) và các công trình xây dựng khác trên đất thương mại dịch vụ.
UBND tỉnh Bình Thuận xét thấy việc cho Công ty chuyển sang chuyển hình thức sử dụng đất sang thuê đất trả tiền một lần đối với diện tích đất xây dựng công trình biệt thự nghỉ dưỡng và khu phố thương mại là phương án tối ưu, phù hợp với quy định pháp luật hiện hành và giúp tháo gỡ được nhiều vướng mắc phức tạp về hoạt động kinh doanh tại dự án như đã nêu trên, đảm bảo quyền lợi của khách hàng, nhà đầu tư và hạn chế ảnh hưởng đến an ninh, kinh tế - xã hội.
Do đó, UBND tỉnh Bình Thuận đã có văn bản đề nghị Công ty trích lục bản đồ xác định cụ thể vị trí, diện tích chính xác khu vực kiến nghị chuyển hình thức sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần. Trên cơ sở đó, tỉnh sẽ tổng hợp tham mưu, báo cáo Ban Thường vụ Tỉnh ủy xem xét, cho phép Công ty được chuyển hình thức sử dụng đất sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần. UBND tỉnh Bình Thuận xin báo cáo Tổ công tác về vấn đề nêu trên để xem xét, cho ý kiến hướng dẫn./.
