Bỏ giấy phép xây dựng, nếu không kiểm soát chặt sẽ dễ dẫn đến vi phạm trật tự xây dựng. (Ảnh minh hoạ).
Những lo ngại khi "cởi trói" xây dựng nhà ở
Đề xuất bỏ giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ đang thu hút sự quan tâm đặc biệt của dư luận. Trong khi cơ quan chức năng cho rằng đây là bước cải cách nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính, thúc đẩy phát triển nhà ở, thì nhiều người dân và chuyên gia lo ngại về những hệ lụy có thể phát sinh, đặc biệt trong bối cảnh cơ sở dữ liệu đất đai và quy hoạch vẫn còn thiếu đồng bộ, không minh bạch.
Anh Trần Văn Thuyên (phường Hưng Đạo, TP. Đông Triều, Quảng Ninh), hiện đang chuẩn bị xây nhà trong năm nay, chia sẻ: "Tôi chưa nghe đến quy định bỏ giấy phép xây dựng. Nếu đúng là như vậy thì cũng thấy mừng vì thủ tục đỡ rườm rà hơn. Nhưng tôi cũng thấy lo. Không có giấy phép, chẳng biết mình xây như thế nào là đúng, có đảm bảo đúng quy hoạch, đúng diện tích không. Nhỡ sau này bị kiểm tra, bắt tháo dỡ thì khổ. Người dân như tôi đâu nắm hết được các quy định, nếu không có ai hướng dẫn hay xác nhận thì cũng không biết phải dựa vào đâu."
Cùng quan điểm, chị Nguyễn Hạ Thu (phường Yên Nghĩa, Quận Hà Đông, TP. Hà Nội) cho biết: "Nếu bỏ giấy phép mà không có hướng dẫn rõ ràng, người dân tự làm theo hiểu biết của mình thì dễ dẫn đến tình trạng mạnh ai nấy xây, cuối cùng lại rối hơn. Cơ quan quản lý nhà nước phải nói rõ ai sẽ chịu trách nhiệm nếu xảy ra sai phạm, chứ không thể để dân tự xoay xở".
Ở góc độ pháp lý, trao đổi với Reatimes, luật sư Lê Cao - Luật sư điều hành Công ty Luật FDVN, Đoàn Luật sư TP. Đà Nẵng nhận định, bên cạnh lợi ích, việc bỏ giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không được kiểm soát bằng cơ chế hậu kiểm đủ mạnh và nghiêm túc.
"Khi cắt bỏ những thủ tục mang tính tiền kiểm như cấp giấy phép xây dựng, vấn đề đặt ra là liệu ý thức tuân thủ pháp luật của người dân đã đủ cao hay chưa? Đồng thời, khâu hậu kiểm có được thực hiện minh bạch, chặt chẽ hay không?", luật sư Lê Cao đặt vấn đề.
Nhìn vào thực tế, theo luật sư, trong điều kiện hiện nay, khi ý thức pháp luật của một bộ phận người dân vẫn còn hạn chế, việc bỏ giấy phép có thể tạo ra khoảng trống trong quản lý, kéo theo nhiều hệ lụy tiêu cực.
Thứ nhất, nếu không kiểm soát tốt sẽ dễ phát sinh tình trạng vi phạm trật tự xây dựng. Một số trường hợp có thể cố tình xây dựng sai quy định rồi tìm cách hợp thức hóa sau. Khi không còn cơ chế tiền kiểm, việc xây dựng tùy tiện, không theo quy hoạch, không đúng quy chuẩn kiến trúc hoàn toàn có thể xảy ra. Điều này sẽ đặt cơ quan quản lý vào tình huống bị động, khó xử lý hậu quả, từ đó ảnh hưởng nghiêm trọng đến bộ mặt và trật tự đô thị.
Thứ hai, việc chuyển hoàn toàn sang hậu kiểm nếu không có quy trình minh bạch, công bằng, sẽ dễ tạo ra kẽ hở cho tiêu cực, nhũng nhiễu. "Nếu việc xử lý thiếu nhất quán, nơi thì làm nghiêm, nơi lại lơi lỏng vì lợi ích cá nhân hay mối quan hệ sẽ dẫn đến hình ảnh đô thị trở nên méo mó, thiếu kỷ cương", luật sư Lê Cao cảnh báo.
Cần phân loại cụ thể theo từng khu vực, từng đối tượng công trình
Trước những tranh luận trái chiều xoay quanh đề xuất bỏ giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ, nhiều chuyên gia cho rằng việc thực thi chính sách này không thể áp dụng theo một khuôn mẫu chung. Thay vào đó, cần có sự phân loại rõ ràng và linh hoạt, căn cứ vào điều kiện quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật, cũng như năng lực quản lý tại từng địa phương.
Đánh giá vấn đề này, TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam nhận định, việc đơn giản hóa thủ tục cấp phép là bước đi đúng trong tiến trình cải cách hành chính. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả thực thi, chính sách này không nên được áp dụng một cách đại trà mà phải dựa trên sự phân loại cụ thể theo từng khu vực và đặc điểm của từng loại công trình.
TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam.
Cụ thể, tại các đô thị lớn hoặc các khu vực đã có quy hoạch chi tiết và hệ thống tiêu chuẩn kỹ thuật rõ ràng như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh hay Đà Nẵng, việc miễn giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ là hoàn toàn khả thi. Trong môi trường đã có quy chuẩn rõ ràng về quy mô công trình, mật độ xây dựng, chiều cao tầng, khoảng lùi, cùng các điều kiện bắt buộc về phòng cháy chữa cháy và kết nối hạ tầng, người dân hoàn toàn có thể xây dựng nhà ở một cách hợp pháp thông qua đơn vị tư vấn thiết kế, thi công có năng lực, có trách nhiệm pháp lý và chuyên môn rõ ràng.
Trong trường hợp đơn vị thi công để xảy ra các vi phạm như xây dựng sai thiết kế, vượt tầng, hoặc gây ảnh hưởng đến môi trường xung quanh như phát sinh tiếng ồn, bụi bẩn, thì những đơn vị này sẽ phải chịu trách nhiệm pháp lý, bị buộc khắc phục hậu quả như tháo dỡ công trình sai phạm và nộp các khoản phí xử lý vi phạm về môi trường, TS. Lượng chỉ rõ.
Ngược lại, đối với những khu vực vùng sâu, vùng xa, nơi chưa có hệ thống quy hoạch rõ ràng hoặc điều kiện hạ tầng chưa đáp ứng yêu cầu thì vẫn cần có quy định cụ thể để kiểm soát. Cần làm rõ địa bàn nào được miễn giấy phép, địa bàn nào cần phải xin phép, tránh tình trạng áp dụng dàn trải, thiếu kiểm soát.
Đồng tình ý kiến trên, luật sư Lê Cao cho biết, tại khu vực nông thôn - nơi người dân còn thiếu kiến thức chuyên môn về xây dựng thì việc triển khai các giải pháp hỗ trợ cụ thể là yếu tố bắt buộc. Một trong những hướng đi thiết thực, theo ông, là việc xây dựng các bộ thiết kế nhà mẫu đạt chuẩn, phù hợp với điều kiện của từng địa phương. Những mẫu này nên được thiết kế sẵn cho các loại nhà ở phổ biến như nhà cấp 4, nhà gác lửng, nhà vườn..., đảm bảo đúng quy chuẩn kỹ thuật và phù hợp với quy hoạch chi tiết của từng khu dân cư, từ chiều cao công trình, kết cấu móng, khoảng lùi, cho đến hình thức mái. Với cách làm này, người dân chỉ cần chọn mẫu phù hợp và thi công theo đó là đã đảm bảo tính pháp lý, đồng thời vẫn có thể điều chỉnh một số yếu tố về kiến trúc, thẩm mỹ theo sở thích cá nhân.
Tăng tính công khai, minh bạch với dữ liệu quy hoạch mở
Đề xuất giải pháp, nhiều chuyên gia nhấn mạnh vai trò then chốt của hệ thống dữ liệu quy hoạch số hóa như một giải pháp thay thế hiệu quả, vừa đảm bảo quản lý nhà nước, vừa giảm gánh nặng thủ tục hành chính. Theo đó, TS. Trần Xuân Lượng cho rằng, nếu hệ thống dữ liệu quy hoạch được xây dựng đầy đủ, công khai và dễ truy cập, người dân có thể chủ động tra cứu để biết rõ các giới hạn xây dựng trên thửa đất của mình như chiều cao, mật độ, khoảng lùi hay quy chuẩn kiến trúc mà không cần phải xin xác nhận từ cơ quan chức năng.
Tuy nhiên, TS. Lượng cũng lưu ý rằng, không phải loại hình công trình nào cũng có thể được tự thiết kế và thi công. Với những công trình có yêu cầu kỹ thuật đặc thù như phòng cháy chữa cháy hay kết cấu phức tạp, vẫn cần sự tham gia của các đơn vị có chuyên môn, bao gồm kiến trúc sư, kỹ sư, nhà thầu có chứng chỉ hành nghề để đảm bảo an toàn và tuân thủ quy định.
Luật sư Lê Cao - Luật sư điều hành Công ty Luật FDVN.
Nhìn từ kinh nghiệm quốc tế, luật sư Lê Cao cho biết, nhiều quốc gia như: New Zealand, Anh, Thụy Điển… đã áp dụng chính sách miễn giấy phép cho một số công trình. Tuy nhiên, các quốc gia này đều có điểm chung là sở hữu hệ thống quy hoạch ổn định, hiện đại, cùng khung pháp lý rõ ràng và minh bạch, giúp người dân tự chủ trong xây dựng nhưng vẫn đảm bảo tuân thủ. "Ở các nước đó, nếu làm sai thì chế tài rất nghiêm. Họ không cần tiền kiểm bằng giấy phép, nhưng lại có cơ chế hậu kiểm cực kỳ hiệu quả," ông nói.
Từ đó, luật sư Lê Cao đề xuất, thay vì đặt ra thủ tục giấy phép, chúng ta cần có các quy chế quản lý xây dựng bằng hệ thống quản trị dữ liệu khoa học hơn. Ví dụ, người dân, doanh nghiệp khi có nhu cầu xây dựng sẽ đăng ký trực tuyến trên cổng thông tin của địa phương, khai báo các thông số công trình, và hệ thống sẽ phản hồi tức thì về các điều kiện xây dựng hợp lệ. Sau khi thi công, chủ đầu tư tiếp tục cập nhật tình trạng hoàn thiện lên hệ thống. Cơ quan chức năng sẽ kiểm tra ngẫu nhiên hoặc dựa trên dữ liệu, phát hiện sai phạm để xử lý kịp thời.
Như vậy, "bỏ giấy phép chứ không bỏ quản lý. Điều cốt lõi là phải xây dựng một hệ thống quản lý thông minh, hiện đại, giúp người dân tự đăng ký, tự thực hiện, tự chịu trách nhiệm với hành vi xây dựng của mình. Khi đó, việc giám sát sẽ trở nên vừa nhẹ nhàng, vừa hiệu quả hơn rất nhiều", luật sư Lê Cao bày tỏ.
