Bỏ hoang nhiều, vì đâu biệt thự vẫn "đội giá" hàng trăm triệu?

Đà tăng giá biệt thự và nhà liền kề nhờ lợi thế hạ tầng

Tại báo cáo thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý III/2025 của Bộ Xây dựng, giá giao dịch biệt thự và nhà liền kề trong dự án tại nhiều địa phương tiếp tục xu hướng tăng nhẹ so với quý trước đó, biên độ tăng phổ biến từ 1 - 3%, tập trung ở các khu vực có hạ tầng đồng bộ, tiến độ xây dựng đảm bảo và nhu cầu ở thực cao.

Bên cạnh đó, một số địa phương như TP.HCM, Hà Nội, Khánh Hòa, Đà Nẵng có xu hướng tăng giá bất động sản nhờ hưởng lợi từ các dự án giao thông lớn đang triển khai.

Tại TP. Hà Nội, trong quý III/2025, giá biệt thự và nhà ở liền kề tại tiếp tục xu hướng tăng nhẹ, ghi nhận mức khoảng 1,5 - 3% so với quý trước nhờ yếu tố hạ tầng cải thiện và khan hiếm nguồn cung ở khu vực nội đô. Giá rao bán tại một số dự án ghi nhận ở mức cao, đặc biệt tại các quận nội thành và các khu đô thị có quy hoạch đồng bộ.

Cụ thể, khu đô thị Tây Hồ Tây đang ghi nhận mức giá dao động khoảng 278 - 290 triệu đồng/m2; dự án The Manor Central Park có giá từ 318 - 330 triệu đồng/m2; khu đô thị Nam Thăng Long – Ciputra Hà Nội duy trì mặt bằng giá khoảng 360 - 375 triệu đồng/m2; khu biệt thự Embassy Garden đang được chào bán từ 382 - 395 triệu đồng/m2; dự án Dreamland Tây Hồ có mức giá khoảng 270 - 276 triệu đồng/m2.

Ở những vị trí xa trung hơn tâm, Vinhomes Thăng Long được rao bán trong khoảng 175 - 184 triệu đồng/m2; dự án Vinhomes Cổ Loa có giá 308 - 358 triệu đồng/m2; khu nhà ở Xuân Phương Viglacera có giá bán khoảng 202 - 208 triệu đồng/m2; khu đô thị Pandora Triều Khúc ghi nhận giá từ 338 - 340 triệu đồng/m2; dự án An Vượng Villa đang được chào bán từ 375 - 380 triệu đồng/m2; khu biệt thự An Hưng có giá từ 273 - 276 triệu đồng/m2.

Tại TP.HCM, trong quý III/2025, giá biệt thự và nhà ở liền kề cũng tiếp tục duy trì xu hướng ổn định. Dự án The 9 Stellars có giá 150 - 220 triệu đồng/m2; dự án The Classia được chào bán 180 - 250 triệu đồng/m2; dự án Lucasta Villa giá từ 152 - 154 triệu đồng/m2; dự án Nam Phú có giá 120 - 170 triệu đồng/m2, dự án Hưng Thái ghi nhận mức 270 - 300 triệu đồng/m2; dự án The RivusElie Saab giá từ 300 - 500 triệu đồng/m2.

Ở các thị trường du lịch như TP. Đà Nẵng, các khu đô thị ven sông Hàn và khu vực ven biển Mỹ An – Ngũ Hành Sơn vẫn duy trì sức mua tốt, nhờ hưởng lợi từ hạ tầng du lịch và giao thông kết nối liên vùng. Theo ghi nhận, khu đô thị Nam Cầu Tuyên Sơn có giá bán khoảng 88 – 108 triệu đồng/m2; dự án Sun Symphony Residence (đường Trần Hưng Đạo, phường Nại Hiên Đông, quận Sơn Trà) ghi nhận mức giá rao bán 235 - 250 triệu đồng/m2.

Tại Khánh Hòa cũng ghi nhận mức tăng giá nhẹ 1 - 2%, tập trung tại các khu đô thị ven biển đang được đầu tư hạ tầng mạnh. Dự án Gran Melia Nha Trang được rao bán từ 90 - 130 triệu đồng/m2; dự án KVG Mozzadiso Nha Trang từ 60 - 70 triệu đồng/m2; khu đô thị Vĩnh Điềm Trung có giá từ 80 - 164 triệu đồng/m2.

Bên cạnh bức tranh khởi sắc về giá bán, khảo sát của Reatimes cho thấy hàng loạt căn biệt thự, liền kề tại các khu đô thị lớn như Dương Nội hay Nam An Khánh (Hà Nội) sau nhiều năm vẫn chỉ lác đác cư dân, đa phần đóng cửa im lìm, có khu tường phủ rêu xanh, cỏ mọc um tùm. Giá rao bán biệt thự tại Dương Nội dao động 200 - 300 triệu đồng/m2, trong khi Nam An Khánh là 150 - 230 triệu đồng/m2.

Liệu còn dư địa đầu tư?

Nhiều chuyên gia cho rằng, việc nhiều căn biệt thự và liền kề đang được rao bán ở ngưỡng cao bất chấp khả năng khai thác, phần nhiều dựa trên kỳ vọng của chủ sở hữu/chủ đầu tư, hiệu ứng từ hạ tầng, thông tin sáp nhập hành chính hay bảng giá đất mới. Đây là chiến lược đẩy giá vốn đã quen thuộc trên thị trường sơ cấp.

Ông Trần Minh, chuyên gia đầu tư bất động sản cá nhân chỉ ra một nguyên nhân sâu xa thúc đẩy đà tăng giá: "Biệt thự, liền kề đang "ăn theo" mặt bằng giá chung cư mới xung quanh. Thực tế này bắt đầu từ đầu năm 2024, các tòa căn hộ mới phía Tây Hà Nội liên tục ra mắt với mặt bằng giá 60 - 80 triệu đồng/m2 và sang năm nay đã tăng vọt lên mức trăm triệu/m2. Điều này vô hình trung tạo cơ sở để các dự án thấp tầng xung quanh nâng giá kỳ vọng, tạo nên một sự leo thang giá liên đới giữa các phân khúc".

Chứng kiến đà tăng cả về thanh khoản và giá bán, không ít nhà đầu tư có dòng tiền mạnh và tầm nhìn dài hạn bắt đầu rục rịch trở lại các điểm nóng tiềm năng để "săn" hàng.

Theo phân tích của ông Trần Minh, phân khúc biệt thự, nhà liền kề chắc chắn vẫn còn dư địa đầu tư, nhưng chỉ dành cho nhóm nhà đầu tư đặc thù với chiến lược và nguồn lực riêng biệt. Dư địa này không nằm ở khả năng tạo ra dòng tiền cho thuê hấp dẫn, mà chủ yếu đến từ khả năng gia tăng giá trị tài sản ròng trong dài hạn. Hơn nữa, giá trị biệt thư liền kề vài chục đến hàng trăm tỷ đồng khiến tập khách hàng đang bị thu hẹp đáng kể. Đặc biệt, phân khúc này không dành cho nhà đầu tư ngắn hạn hay sử dụng đòn bẩy tài chính.

Để tìm hiểu thực tế thị trường, phóng viên đã liên hệ với một môi giới tại huyện Hoài Đức, khu vực đang có nhiều dự án thấp tầng quy mô lớn. Môi giới này đang chào bán một căn biệt thự đơn lập có quy mô gần 170 căn trong dự án. Theo lời kể của người môi giới, chủ nhà là một nhà đầu tư đang muốn cắt lỗ gấp. Căn biệt thự có diện tích 275m2, gồm 3 tầng nổi, mặt tiền 17,5m, đang được rao bán ở mức khoảng 38 tỷ đồng, chưa tính các khoản thuế, phí.

Môi giới giải thích, mức giá 38 tỷ đồng này vẫn còn khá cao so với mặt bằng chung, nhưng chủ nhà muốn thoát hàng nhanh vì đây là nhà đầu tư "non tay", đã lỡ "đu đỉnh" mua vào với giá quá cao và quan trọng là họ vay ngân hàng nhiều. Khi lãi suất tăng và thị trường trầm lắng, họ không chịu nổi áp lực trả lãi nên buộc phải chấp nhận cắt lỗ.

Theo các chuyên gia, nhà đầu tư mới muốn nhảy vào cuộc đua tại phân khúc này cần thận trọng. Do biệt thự có giá trị tài sản lớn, trong bối cảnh lãi suất ngân hàng đang tăng, giá bất động sản neo cao, các dự thảo thuế bất động sản đang lấy ý thì việc thanh khoản sớm các tài sản có giá trị cao là rất khó. Như vậy, nhà đầu tư phải đảm bảo dòng tiền dài hạn, từ 5 - 10 năm, và đặc biệt là tuyệt đối không dùng đòn bẩy tài chính cao để tránh rơi vào khủng hoảng.