Thị trường Hà Nội quý III/2024: Giá căn hộ tiếp tục tăng, biệt thự liền kề phục hồi

Căn hộ hạng B giao dịch tốt nhất

Thị trường căn hộ Hà Nội đang trên đà tăng trưởng mạnh mẽ, đặc biệt là phân khúc hạng B. Theo báo cáo của Savills, trong 9 tháng năm 2024 đã có hơn 12.000 căn hộ mới được chào bán, cho thấy sức hút của thị trường này. Riêng quý III, nguồn cung mới đạt 5.265 căn hộ, tăng mạnh 95% theo quý và 178% theo năm. 

Cùng với đó, số lượng giao dịch cũng tăng ấn tượng, đạt 6.840 căn. Trên thực tế, số lượng này chỉ kém so với mức năm 2019 và đã cao hơn năm 2020 - thời điểm thị trường bắt đầu chịu ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19. Điều này cho thấy nhu cầu sở hữu nhà ở tại Hà Nội vẫn rất lớn.

Báo cáo cũng cho hay, phần lớn nguồn cung mới vẫn thuộc phân khúc hạng B, tập trung vào các dự án lớn ở phía Đông và Tây Hà Nội. Quận Nam Từ Liêm và Cầu Giấy chiếm 63% nguồn cung sơ cấp và 78% số lượng giao dịch trong quý. 92% nguồn cung của khu vực phía Tây là các căn hộ hạng B. Khu vực này sẽ cung cấp 21.000 căn hộ từ 28 dự án, tương đương 17% nguồn cung tương lai.

Về giá cả, giá bán sơ cấp hiện đang ở mức 69 triệu đồng/m2, tăng 6% so với quý trước và 28% so với cùng kỳ năm ngoái. Trên thị trường thứ cấp, giá trung bình của căn hộ trong quý III là 51 triệu đồng/m2, tăng 10% so với quý trước và 41% so với năm ngoái. Giá thứ cấp trung bình tăng 17% mỗi năm kể từ năm 2020, với hạng C tăng mạnh nhất đạt 20%/năm, tiếp đến là hạng A tăng 16%/năm và hạng B tăng 15%/năm. Nhiều người mua chuyển hướng từ thị trường sơ cấp sang thứ cấp do thị trường này có nhiều sự lựa chọn hơn, cũng như vấn đề pháp lý được đảm bảo hơn.

Còn theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), giao dịch căn hộ chiếm tỷ lệ áp đảo trên thị trường nhà ở, đạt 75% tỷ lệ hấp thụ trung bình. Đặc biệt, nhiều dự án tại Hà Nội ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên đến 90% ngay khi mở bán. Mặt khác, xu hướng căn hộ diện tích nhỏ ngày càng được ưa chuộng, đáp ứng nhu cầu của người độc thân và gia đình trẻ. Loại hình này cũng ghi nhận thanh khoản tốt nhất trên thị trường.

VARs cũng nhận thấy, xu hướng giá chung cư vẫn ở mức cao, tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Điều này thể hiện qua việc người sở hữu chung cư thường xuyên nhận được lời đề nghị mua lại và tỷ lệ hấp thụ tốt của các dự án mới.

Trước diễn biến này, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội nhận định: "Mặc dù thị trường bất động sản Hà Nội đang phát triển, nhưng khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng lớn đang là một thực tế đáng quan tâm. Với mức thu nhập trung bình khoảng 250 triệu đồng mỗi năm, một gia đình tại Hà Nội sẽ cần dành dụm toàn bộ thu nhập trong gần 18 năm mới đủ tiền mua một căn hộ chung cư có giá khoảng 4 tỷ đồng. Trong khi thu nhập chỉ tăng khoảng 6% mỗi năm, thì giá nhà trên thị trường thứ cấp lại tăng với tốc độ nhanh hơn nhiều, từ 17 - 20%. Điều này tạo nên áp lực không nhỏ lên người mua nhà, đặc biệt là những gia đình trẻ mong muốn sở hữu một tổ ấm riêng".

Bà Hằng nói thêm, các quy định pháp lý về bất động sản đang dần được hoàn thiện, tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án mới. Tuy nhiên, thị trường vẫn cần thêm thời gian để thích ứng và đáp ứng đầy đủ nhu cầu đa dạng của người mua nhà.

Việc áp dụng sớm Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở cùng các văn bản hướng dẫn sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường. Dù vậy, những thay đổi tích cực này cần có thời gian để phát huy hiệu quả tối đa.

Biệt thự, liền kề dần nóng trở lại

Thị trường biệt thự và nhà liền kề Hà Nội trong quý III/2024 cũng cho thấy những tín hiệu phục hồi tích cực. Nguồn cung mới theo ghi nhận từ Savills tăng 38% so với quý trước, đạt 176 căn, tập trung chủ yếu ở các khu vực ngoại thành như Hà Đông, Mê Linh và Thường Tín. Đặc biệt, sức mua tăng đáng kể với tỷ lệ hấp thụ đạt 48%, tăng 30 điểm % so với quý trước, cho thấy sự quan tâm trở lại của người mua đối với loại hình bất động sản này.

Cụ thể, Mê Linh nổi lên như một điểm sáng với lượng giao dịch sơ cấp dẫn đầu, chiếm 37%; tiếp theo là Hà Đông (33%) và Thường Tín (12%). Giá bán trên thị trường thứ cấp cũng ghi nhận sự tăng trưởng ổn định, với biệt thự tăng 3% theo quý và liền kề tăng 4% theo quý.

Còn theo báo cáo của CBRE Việt Nam, 9 tháng năm 2024 chứng kiến sự bùng nổ của phân khúc nhà liền thổ với tổng nguồn cung đạt hơn 3.500 căn, cao nhất trong vòng 5 năm qua. Lượng giao dịch cũng tăng mạnh mẽ, đặc biệt trong quý III, với hơn 2.500 căn được bán ra, gấp gần 5 lần so với quý trước. Giá bán sơ cấp trung bình cũng tăng 16% so với quý trước.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao CBRE Việt Nam, nhận định thị trường nhà ở gắn liền với đất đang trên đà tăng trưởng mạnh mẽ. Dự kiến nguồn cung năm nay sẽ đạt khoảng 5.000 căn, con số ấn tượng chỉ đứng sau năm 2022. Sự tăng trưởng này được thúc đẩy bởi nhu cầu sở hữu nhà ở và sự xuất hiện của nhiều dự án chất lượng đến từ các chủ đầu tư uy tín. Chính những yếu tố tích cực này sẽ tạo tiền đề cho các sản phẩm như biệt thự, liền kề phát triển mạnh mẽ hơn trong vòng 1 - 2 năm tới.

Các đơn vị nghiên cứu cũng có chung dự báo phân khúc biệt thự, liền kề sẽ tiếp tục biến động về giá, đặc biệt là tại các quận nội đô, khu vực trung tâm. Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự khan hiếm nguồn cung và quỹ đất ngày càng thu hẹp. Dù vậy, sự tăng giá này sẽ diễn ra chậm và bền vững hơn, tránh những biến động mạnh như thời gian trước. Điều này hứa hẹn một tương lai tươi sáng cho các phân khúc và sản phẩm bất động sản trong thời gian tới./.