Thích
Chặn mua bán nhà đất "hai giá"
Tại dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 (gọi tắt Luật Thuế thu nhập cá nhân), Bộ Tài chính đề xuất nhiều quy định mới về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Theo cơ quan soạn thảo, Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân với thuế suất 2%. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản.
Căn cứ thẩm quyền được giao, tại dự thảo Nghị định, Bộ Tài chính đề xuất quy định cụ thể giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hợp đồng không ghi giá hoặc ghi giá thấp hơn mức xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, giá chuyển nhượng sẽ được tính dựa trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh (nếu có) tại thời điểm chuyển nhượng, theo quy định của pháp luật về đất đai.
(Ảnh minh hoạ: Reatimes)
Như vậy, điểm mới trong dự thảo lần này nằm ở cách xác định giá làm căn cứ tính thuế. Trước đây, thuế chuyển nhượng bất động sản được tính dựa trên giá ghi trong hợp đồng công chứng. Về nguyên tắc, đây là giá giao dịch giữa các bên và là cơ sở để Nhà nước thu thuế. Quy định cho phép mức giá này chỉ cần không thấp hơn bảng giá đất do Nhà nước ban hành là được chấp nhận. Song bảng giá đất trước thường thấp hơn đáng kể so với giá thị trường, thậm chí ở nhiều khu vực chỉ bằng một phần so với giá mua bán thực tế.
Do vậy, bên mua - bán chỉ cần thỏa thuận ghi giá trên hợp đồng cao hơn bảng giá đất nhưng vẫn thấp hơn đáng kể so với giá giao dịch thực tế đã có thể hoàn tất nghĩa vụ thuế. Phần chênh lệch giữa giá ghi trên hợp đồng và giá thanh toán thực tế không được phản ánh trong kê khai, qua đó giảm số thuế phải nộp.
Về phía cơ quan thuế, việc xác định giá giao dịch thực tế lại không đơn giản do thiếu cơ sở dữ liệu giá đầy đủ và công cụ kiểm chứng. Do đó, trong các trường hợp này, cơ quan thuế phải tính thuế theo giá ghi trên hợp đồng với điều kiện mức giá này không thấp hơn bảng giá đất do Nhà nước ban hành. Chính điều này khiến việc kê khai giá thấp tuy không đúng với giá giao dịch thực tế nhưng vẫn có thể "đi qua" được về mặt thủ tục.
Hệ quả của tình trạng này không chỉ dừng lại ở việc thất thu ngân sách, mà còn kéo theo một hệ lụy lớn hơn, đó là dữ liệu giá bị sai lệch, khiến mặt bằng giá thị trường trở nên méo mó. Khi thông tin giá không phản ánh đúng thực tế, cả cơ quan quản lý, nhà đầu tư lẫn người mua nhà đều gặp khó khăn trong việc định giá tài sản, dự báo thị trường và đưa ra quyết định.
Chính vì vậy, việc thay đổi cách xác định giá tính thuế trong dự thảo lần này, theo giới chuyên gia có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện nghiên cứu bất động sản Việt Nam (VIRES) nhìn nhận, thay vì chỉ dựa vào giá kê khai trên hợp đồng như trước đây, cơ quan thuế sẽ có thêm các công cụ để đối chiếu và xác định mức giá sát với thực tế hơn. Điều này đồng nghĩa với việc cơ chế tính thuế đang chuyển dần từ chỗ phụ thuộc gần như hoàn toàn vào sự tự kê khai của người dân sang cơ chế có đối chiếu dữ liệu và căn cứ giá tham chiếu.
"Với dự thảo lần này, cơ quan thuế không chỉ nhìn vào giá ghi trên hợp đồng, mà còn có thể căn cứ vào bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và các dữ liệu liên quan để đối chiếu. Nếu giá kê khai thấp bất thường so với mặt bằng giá của khu vực, cơ quan thuế có thể xác định lại giá tính thuế theo các căn cứ do Nhà nước ban hành. Điều này khiến việc kê khai giá thấp sẽ trở nên rủi ro hơn và khó thực hiện như trước", ông Bùi Văn Doanh nhận định.
Đáng chú ý, theo ông Bùi Văn Doanh, việc siết chặt giá tính thuế không đồng nghĩa với việc gia tăng gánh nặng thuế, mà chủ yếu nhằm đảm bảo nghĩa vụ tài chính được thực hiện đúng và đủ, từ đó góp phần điều chỉnh hành vi thị trường theo hướng lành mạnh hơn, giảm dần các yếu tố đầu cơ ngắn hạn và hướng tới một thị trường bất động sản minh bạch, ổn định trong dài hạn.
Mấu chốt nằm ở bảng giá đất
Theo Viện trưởng Viện nghiên cứu bất động sản Việt Nam, để quy định được thực hiện hiệu quả, việc bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất của từng địa phương có tiệm cận với giá thị trường hay không là rất quan trọng. Bởi trên thực tế, bản chất của việc siết cách xác định giá tính thuế mà nằm ở nền tảng dữ liệu giá đất - tức bảng giá đất và hệ số điều chỉnh do Nhà nước ban hành.
Nếu bảng giá đất và hệ số điều chỉnh được xây dựng sát với giá thị trường, phản ánh đúng mặt bằng giá giao dịch thực tế, thì khi đó việc kê khai giá thấp sẽ gần như bất khả thi, bởi dù hợp đồng ghi giá thấp, cơ quan thuế vẫn có thể căn cứ vào bảng giá đất để tính thuế ở mức gần với giá thị trường. Khi đó, chính sách không chỉ giúp hạn chế thất thu thuế, mà còn góp phần làm minh bạch dữ liệu giá, từng bước hình thành cơ sở dữ liệu giá bất động sản sát thực tế. Ngược lại, nếu bảng giá đất không sát với giá thị trường, thì khoảng chênh lệch vẫn còn tồn tại và hành vi kê khai giá thấp có thể chưa được xử lý triệt để. Khi đó, chính sách dù thay đổi về mặt quy định nhưng hiệu quả thực thi sẽ phụ thuộc vào mức độ cập nhật và độ tin cậy của hệ thống giá đất.
Do đó, nếu thực sự muốn đưa giá đất vận hành theo nguyên tắc thị trường, điều kiện tiên quyết là phải xây dựng được một hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai đầy đủ, chính xác, minh bạch và được cập nhật thường xuyên."Chỉ khi các giao dịch trên thị trường được ghi nhận đúng và đủ, phản ánh sát giá trị thực tế, Nhà nước mới có điểm tựa để xác định giá đất phù hợp, thay vì dựa trên những tham chiếu mang tính ước đoán hay gián tiếp như trước đây", ông Bùi Văn Doanh nhìn nhận.
Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện nghiên cứu bất động sản Việt Nam (VIRES)
Song song với đó, theo chuyên gia, việc rà soát và hoàn thiện các quy định hiện hành, đặc biệt là bộ tiêu chí lựa chọn dữ liệu đầu vào cho các phương pháp định giá cũng là yêu cầu cấp thiết. Những tiêu chí này cần mang tính phổ quát, phản ánh đúng mặt bằng chung của thị trường, thay vì bị chi phối bởi các giao dịch cá biệt, mang tính đầu cơ hoặc những biến động ngắn hạn. Nếu không kiểm soát tốt đầu vào, thì dù phương pháp định giá có hoàn thiện đến đâu, kết quả cuối cùng vẫn khó đảm bảo độ tin cậy.
Ông Doanh nhận định, định giá đất về bản chất giống như giải một phương trình, khi các thông số đầu vào sai lệch thì kết quả sai là điều tất yếu. Vì vậy, việc xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai không chỉ quan trọng mà còn mang tính cấp bách. Đi cùng với đó là yêu cầu nâng cao tính minh bạch của thị trường, thông qua việc kiểm soát chặt chẽ các giao dịch, đồng thời bảo đảm sự liên thông dữ liệu trong toàn hệ thống. Khi dữ liệu được chuẩn hóa và minh bạch, không chỉ công tác định giá đất được cải thiện, mà nền tảng vận hành của toàn bộ thị trường bất động sản cũng sẽ trở nên rõ ràng và bền vững hơn.
Đồng quan điểm, luật sư Lê Thu Hằng, luật sư TAT Law Firm cho rằng, việc xây dựng bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường là bước đi cần thiết để thiết lập lại mặt bằng công bằng trong thực hiện nghĩa vụ tài chính. "Khi giá tính thuế phản ánh đúng giá trị giao dịch thực tế, những người kê khai trung thực sẽ không còn bị thiệt thòi so với những trường hợp cố tình kê khai thấp để giảm thuế. Về lâu dài, đây là một trong những nền tảng quan trọng để minh bạch hóa thị trường bất động sản và xây dựng môi trường giao dịch công bằng hơn", luật sư Lê Thu Hằng nhìn nhận./.
