Đánh thuế chuyển nhượng bất động sản: Cần có lộ trình rõ ràng, tránh gây "sốc" thị trường

Thông tin đột ngột dễ gây "sốc" cho thị trường

Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) đề xuất các phương án tính thuế mới với hoạt động chuyển nhượng bất động sản đang tạo ra những tranh luận sôi nổi về tính khả thi và tác động của chính sách.

Cụ thể, Bộ Tài chính đề xuất thu thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản. Cùng với đó là phương án dự phòng, khi không xác định được chi phí sẽ áp thuế trên giá bán theo thời gian nắm giữ. Các mức thuế lần lượt được đưa ra là 10% (nếu người bán sở hữu bất động sản dưới 2 năm), 6% (2 - 5 năm), 4% (5 - 10 năm) và 2% (trên 10 năm). 

Trên thực tế, việc đánh thuế thu nhập từ mua bán, đầu tư bất động sản là một chính sách phổ biến và được nhiều quốc gia áp dụng nhằm điều tiết thị trường, giảm sức hấp dẫn của hoạt động đầu cơ tài sản. Tuy nhiên, thực tế đã chứng minh sự nhạy cảm của thị trường trước các thông tin về chính sách thuế. 

Trên thị trường chứng khoán, phiên giao dịch ngày 21/7 vừa qua đã khép lại với sắc đỏ bao trùm, đánh dấu phiên giảm mạnh nhất trong hơn một tháng qua, đặc biệt nhóm cổ phiếu bất động sản chịu áp lực lớn với 58 mã giảm giá và 4 mã giảm sàn. Chứng khoán Agribank (Agriseco) nhận định, áp lực bán này một phần đến từ những thông tin liên quan tới đề xuất thuế của Bộ Tài chính. 

Có thể thấy, bất kỳ thông tin chính sách nào liên quan đến dòng tiền, tác động đến cơ hội đầu tư đều có thể khiến thị trường phản ứng tiêu cực, làm giảm niềm tin của nhà đầu tư và ảnh hưởng đến tính ổn định của nền kinh tế. Do đó, giới chuyên gia cho rằng với đặc thù riêng của thị trường bất động sản Việt Nam, việc áp dụng chính sách thuế mới không nên nóng vội mà cần nghiên cứu kỹ lưỡng, có sự tham vấn rộng rãi và xây dựng một lộ trình áp dụng từng bước rõ ràng. Điều này vô cùng cần thiết để đảm bảo chính sách phát huy hiệu quả tối đa mà không gây ra những "cú sốc" không cần thiết cho thị trường.

Thu thuế trên lãi bất động sản có thể ảnh hưởng thanh khoản thị trường

Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc Dịch vụ Nghiên cứu & S22M, Savills TP.HCM, cần xác định rõ mục tiêu của chính sách thuế khi ban hành. 

Nếu so sánh giữa việc áp thuế 2% trên giá chuyển nhượng (hiện hành) và đề xuất 20% trên lãi thực tế, thì mục tiêu thứ nhất sẽ là tăng thu ngân sách, vì trong đa số trường hợp sẽ cao hơn so với hiện tại, đồng thời phản ánh đúng lợi nhuận thực tế hơn. Mục tiêu thứ hai là tạo sự công bằng về thuế, vì người có lợi nhuận cao sẽ nộp thuế cao hơn. 

Nhìn xa hơn, mục tiêu thứ ba là chính sách có thể được xem như công cụ điều tiết thị trường, giúp hạn chế đầu cơ nắm giữ bất động sản và thúc đẩy giao dịch minh bạch hơn. Đây là những mục tiêu tích cực, có thể có lợi cho thị trường trong dài hạn.

Tuy nhiên, khi đánh giá về khả năng thực hiện hiệu quả nhìn từ thực tiễn thị trường, đây vẫn là một câu hỏi lớn. Bởi thực tiễn cho thấy, điều kiện tiên quyết để áp dụng chính sách thuế là cần phải có một hệ thống cơ sở dữ liệu về giá thị trường, phải xác định được giá mua, giá bán, chi phí liên quan, mà hiện vẫn chưa có dữ liệu nào đầy đủ.

"Tôi đánh giá việc áp dụng các chính sách này ở hiện tại vẫn còn khó khăn. Thu thuế khi chưa có hạ tầng đầy đủ sẽ có thể tạo ra 2 sự ảnh hưởng.

Thứ nhất là ảnh hưởng thanh khoản thị trường, có thể làm chậm quá trình giao dịch, dẫn đến tắc nghẽn quá trình thu thuế cũng như xảy ra các mâu thuẫn, tranh chấp. Thứ hai, có thể không phải là tác động trực tiếp nhưng việc áp thuế mới sẽ dẫn đến mức thuế cao hơn, khi người bán vẫn muốn giữ lợi nhuận tối thiểu thì gánh nặng thuế này sẽ đẩy sang người mua, có thể dẫn đến áp lực giá nhà tăng cao. Việc này sẽ gây khó khăn hơn cho tệp người có nhu cầu mua nhà ở thật", bà Giang Huỳnh nhận định.

Do vậy, chuyên gia cho rằng, để áp dụng chính sách thuế hiệu quả, cần phải có 2 yếu tố: hạ tầng và lộ trình.

Về hạ tầng, cần một hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ, được cập nhật liên tục, bao gồm giá mua/giá thực tế, chi phí đầu tư và các yếu tố liên quan. Hơn nữa, cần cơ chế thu thập, xác minh và xử lý dữ liệu minh bạch, chính xác và nhất quán trên toàn thị trường. Ngoài ra, chính sách này cần sự đồng thuận cao từ người dân, vì việc xác định phần lãi sẽ dễ dẫn đến tranh cãi do mỗi bên có thể có cách tính chi phí khác nhau.

"Trong khi hệ thống dữ liệu hiện nay vẫn còn phân tán, giá chuyển nhượng bất động sản đang dựa vào việc khai báo trên hướng dẫn mua bán giữa người mua và người bán, giá thực tế giao dịch có thể cao hơn, do đó phương án đánh thuế theo phần lãi có thể gây khó khăn trong triển khai, dẫn tới khiếu nại hoặc thất thu ngân sách.

Bên cạnh đó, cần lộ trình đánh giá lại tính hiệu quả về mặt thực thi và điều chỉnh nếu cần thiết. Nên thí điểm tại những khu vực có hệ thống dữ liệu tốt, sau khoảng 2 - 6 tháng có thể kiểm tra tính hiệu quả và phát hiện lỗ hổng, từ đó hoàn thiện quy trình. Đây là vấn đề cần được lên chiến lược kỹ càng từ các cơ quan chức năng trước khi đưa ra thị trường", bà Giang Huỳnh phân tích.

Lợi bất cập hại?

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cũng đưa ra những phân tích sâu sắc về đề xuất đánh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, cảnh báo về nguy cơ "lợi bất cập hại". 

Theo ông Tuấn, dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân mới đây của Bộ Tài chính đang gây chú ý khi đề xuất tăng thuế theo thời gian nắm giữ, với mức cao nhất lên tới 10%, gấp 5 lần so với hiện nay. Mặc dù mục tiêu được nêu rõ là nhằm hạn chế đầu cơ, khuyến khích nắm giữ dài hạn và tăng thu ngân sách, nhưng thực tế có thể không hoàn toàn như mong đợi.

Phân tích của ông Tuấn chỉ ra một thực tế quan trọng về thói quen đầu tư bất động sản của người Việt: Người tiêu dùng thích bất động sản, nhưng không thích nắm giữ lâu. Một khảo sát gần đây của Batdongsan.com.vn với hơn 1.000 người có nhu cầu tìm kiếm bất động sản đã cho thấy rõ điều này, khi 59% người tham gia khảo sát mua bất động sản chủ yếu với mục đích đầu tư thay vì để ở, và một tỷ lệ lớn người đang sở hữu bất động sản có ý định bán trong vòng 1 năm tới. Điều này phản ánh hai thực tế quan trọng: Người Việt Nam rất ưa thích đầu tư vào bất động sản, nhưng thời gian nắm giữ lại tương đối ngắn, họ có xu hướng "bán khi được giá" và linh hoạt dịch chuyển dòng vốn sang các tài sản khác có lợi hơn trong từng thời điểm.

Đề xuất thu thuế theo thời gian nắm giữ, với quy định giữ càng lâu thuế càng thấp, được xem là một động thái siết chặt đối với những "tay chơi ngắn hạn". Cụ thể, thay vì mức thuế cố định 2% như hiện hành, dự thảo mới đưa ra mức thuế cao gấp 2 đến 5 lần hiện tại, sẽ đánh trực diện vào các nhà đầu tư ngắn hạn và lướt sóng - những người đang chiếm tỷ trọng không nhỏ trong lực cầu của thị trường. Mặc dù đây là bước đi thể hiện rõ mục tiêu "thưởng cho người giữ, phạt người bán nhanh", nhưng ông Tuấn bày tỏ nhiều lo ngại về tính kịp thời và tác động lan tỏa trong bối cảnh thị trường chưa kịp hồi phục hoàn toàn.

Ông Tuấn cũng chỉ ra 3 tác động tiêu cực có thể nhìn thấy trước. Thứ nhất, phân khúc đất nền và căn hộ cao cấp có thể chịu ảnh hưởng đầu tiên. Đây là những phân khúc mà các nhà đầu tư thường lướt sóng trong vòng 6 - 18 tháng để tối đa hóa lợi nhuận. Với mức thuế 10%, biên lợi nhuận sẽ bị bào mòn đáng kể, làm giảm sức hấp dẫn đầu tư, khiến nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ bị loại khỏi cuộc chơi và dẫn đến sụt giảm thanh khoản thị trường.

Thứ hai, thị trường thứ cấp có nguy cơ "đóng băng" trước khi kịp phục hồi. Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang phục hồi chậm chạp, việc tăng thuế đột ngột như vậy là một "cú phanh gấp" không đúng thời điểm.

Cuối cùng, chính sách này sẽ gây ra tác động dây chuyền đến nhiều ngành khác. Khi thị trường giao dịch chậm lại, không chỉ các doanh nghiệp bất động sản bị ảnh hưởng mà còn cả các ngành liên quan như xây dựng, vật liệu, nội thất, tài chính ngân hàng (giải ngân chậm, vay ít), môi giới và dịch vụ pháp lý.

Ông Đinh Minh Tuấn khẳng định: "Một thị trường lành mạnh không phải là thị trường bị kiểm soát bằng thuế nặng, mà là thị trường có thanh khoản, minh bạch và công bằng cho cả nhà đầu tư và người dân"./.