Bộ Tài chính vừa gửi Bộ Tư pháp hồ sơ thẩm định dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi). Ở dự thảo mới nhất, cơ quan này đã chốt phương án đề xuất đánh thuế với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.
Theo đó, thuế thu nhập cá nhân với người cư trú khi có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân thuế suất 2%. Thời điểm xác định thu nhập là khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực hoặc đăng ký quyền sử dụng, sở hữu bất động sản. Đây cũng là cách tính thuế được áp dụng hiện hành.
Như vậy, so với dự thảo đưa ra hồi tháng 7/2025, Bộ Tài chính đã bỏ phương án đề xuất áp thuế 20% trên lãi từng lần chuyển nhượng bất động sản (giá bán trừ giá mua và các chi phí liên quan) cũng như đề xuất tính thuế thu nhập cá nhân theo thời gian nắm giữ.
Ở dự thảo trước, Bộ từng đưa ra kịch bản trong trường hợp không xác định được giá mua và chi phí để áp thuế 20% trên lãi từng lần chuyển nhượng thì thuế sẽ tính trực tiếp trên giá bán, với mức thuế suất thay đổi theo thời gian sở hữu. Theo đó, dưới 2 năm áp 10%, từ 2 - 5 năm là 6%, từ 5 - 10 năm là 4%, trên 10 năm hoặc bất động sản có nguồn gốc thừa kế áp 2%. Cá nhân nhận thừa kế nhưng có dấu hiệu đầu cơ sẽ bị tính thuế như kinh doanh bất động sản.
Tuy nhiên, sau khi đề xuất này được đưa ra, Bộ Tài chính đã nhận nhiều góp ý về việc hạ tầng dữ liệu ở Việt Nam hiện chưa đủ rõ ràng, chi tiết để đảm bảo xác định đúng và đủ các chi phí đầu vào của một bất động sản. Không ít ý kiến cũng cho rằng phương án áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng nhà, đất thậm chí có thể gây tác dụng ngược, làm tăng giá bất động sản.
Chính vì vậy, Bộ đã quyết định giữ nguyên cách tính thuế như hiện nay để đảm bảo tính khả thi, phù hợp với điều kiện quản lý thuế. Đồng thời, Bộ cho biết sẽ tiếp tục nghiên cứu và phối hợp với các bộ, ngành để từng bước chuyển sang phương án đánh thuế trên phần thu nhập (giá bán trừ giá mua) khi hệ thống dữ liệu về dân cư, đất đai được số hóa và đồng bộ.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW cho rằng, việc bỏ phương án áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng cũng như áp thuế theo thời gian nắm giữ ở thời điểm hiện tại là hợp lý. Bởi lẽ, tình trạng giao dịch "hai giá" trong chuyển nhượng bất động sản vẫn diễn ra phổ biến. Hầu hết, giá trị giao dịch thực tế giữa các bên cao hơn đáng kể so với mức giá ghi trong hợp đồng để tránh phải nộp thuế cao.
Vì vậy, với phương pháp tính thuế theo lợi nhuận, để triển khai hiệu quả là điều không đơn giản do việc xác định giá mua, chi phí thực tế và các chứng từ hợp lệ sẽ gặp rất nhiều trở ngại, nhất là khi văn hóa sử dụng tiền mặt ở nước ta vẫn còn phổ biến.
Chưa kể, nhiều chi phí liên quan đến bất động sản như cải tạo, môi giới, lãi vay, bồi thường… rất khó chứng minh chính xác, do đó dễ phát sinh tranh chấp giữa người nộp thuế và cơ quan quản lý.
Đối với cách tính thuế theo thời gian nắm giữ, luật sư Hà cho rằng sẽ hạn chế được tình trạng đầu cơ, lướt sóng, tuy nhiên điều này cũng đồng nghĩa với việc thị trường bất động sản giảm sức hút. Bởi khi thuế suất có xu hướng tăng cao, điều dễ thấy ngay là tâm lý thị trường sẽ trở nên cẩn trọng hơn, người mua, người bán đều sẽ cân nhắc kỹ lưỡng trước mỗi quyết định. Trong khi đó, ở bối cảnh hiện tại Nhà nước lại đang thực hiện nhiều chính sách để thúc đẩy thị trường này hồi phục, góp phần vào thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, đảm bảo mục tiêu đề ra.
"Chính sách thuế nào cũng có hai mặt. Mục đích của đánh thuế 20% trên lãi chuyển nhượng hay đánh thuế theo thời gian nắm giữa là tốt. Nhưng ở thời điểm này dường như chưa phù hợp. Thay vào đó, các phương án này cần tiếp tục được nghiên cứu và có lộ trình trong thời gian tới", luật sư Hà nhấn mạnh.
