Hiện nay, Bộ Tài chính đang lấy ý kiến rộng rãi từ các Bộ, ngành, địa phương, tổ chức và cá nhân đối với dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) trước khi hoàn thiện phương án và báo cáo các cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định.
Một điểm mới đáng chú ý trong dự thảo là việc quy định 2 phương án tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản.
Cụ thể, trong trường hợp có thể xác định rõ giá mua vào và các chi phí hợp lý liên quan đến bất động sản chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính theo thuế suất 20% trên thu nhập chịu thuế, tức là phần chênh lệch giữa giá bán và tổng chi phí (gồm chi phí mua vào và chi phí liên quan).
Ngược lại, trong trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan, thuế sẽ được tính trực tiếp trên giá chuyển nhượng và áp dụng biểu thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ tài sản, tối đa 10%.
Đề xuất này đang nhận được sự quan tâm lớn từ dư luận. Nhiều ý kiến kỳ vọng quy định mới sẽ góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ, "lướt sóng" và thúc đẩy minh bạch thị trường. Tuy nhiên, cũng không ít người lo ngại chính sách có thể vô tình tạo thêm gánh nặng thủ tục, dẫn đến gia tăng khiếu nại, tranh chấp và thậm chí làm trầm lắng giao dịch bất động sản trong ngắn hạn.
Trước những tranh luận đa chiều, Reatimes đã có cuộc trao đổi với Luật sư Lê Cao, Luật sư điều hành Công ty Luật FDVN, người có nhiều kinh nghiệm trong xử lý vướng mắc pháp lý liên quan đến lĩnh vực bất động sản, để cung cấp thêm góc nhìn về tính khả thi, mức độ tác động cũng như những điểm cần điều chỉnh trong dự thảo này.
Luật sư Lê Cao, Luật sư điều hành Công ty Luật FDVN
Khó áp dụng cơ chế tính thuế 20% trên lợi nhuận
PV: Thưa luật sư, so với quy định hiện hành, đâu là những điểm mới đáng chú ý trong cách tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản tại dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế)?
Luật sư Lê Cao: Theo quy định hiện hành, trừ những trường hợp được miễn thuế, thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản được tính cố định là 2% trên giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng. Cách tính này không phân biệt người chuyển nhượng lãi hay lỗ, hay đã nắm giữ bất động sản trong thời gian bao lâu.
Tuy nhiên, dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) mới đây đã đưa ra phương pháp tính thuế mới, phân loại các trường hợp cụ thể với mức thuế suất khác nhau.
Thứ nhất, nếu xác định được chi phí mua vào và các chi phí hợp lý liên quan đến giao dịch, thuế thu nhập cá nhân được tính trên phần chênh lệch (lợi nhuận) giữa giá bán và giá mua, nhân với thuế suất 20%.
Thứ hai, nếu không xác định được giá mua vào và chi phí liên quan thì áp dụng cách tính thuế theo tỷ lệ phần trăm trên giá chuyển nhượng, tùy vào thời gian nắm giữ bất động sản. Cụ thể, nếu nắm giữ dưới 2 năm thì thuế suất được tính là 10%; từ 2 năm đến dưới 5 năm là 6%; từ 5 năm đến dưới 10 năm là 4%; từ 10 năm trở lên hoặc bất động sản có nguồn gốc thừa kế là 2%.
Như vậy, so với quy định hiện hành, dự thảo mới đã bổ sung cách tính thuế theo lợi nhuận thay vì chỉ áp thuế theo giá bán, đồng thời có cơ chế phân tầng thuế suất tùy theo thời gian nắm giữ tài sản nhằm phản ánh sát hơn bản chất giao dịch và mức độ đầu tư dài hạn.
PV: Theo ông, cơ chế tính thuế 20% trên lợi nhuận thực liệu có khả thi trong bối cảnh thị trường Việt Nam vẫn phổ biến tình trạng giao dịch "hai giá"?
Luật sư Lê Cao: Thực tế hiện nay, tình trạng giao dịch "hai giá" trong chuyển nhượng bất động sản vẫn diễn ra phổ biến. Hầu hết, giá trị giao dịch thực tế giữa các bên cao hơn đáng kể so với mức giá ghi trong hợp đồng để tránh phải nộp thuế cao. Đây là một thực trạng tồn tại dai dẳng và khiến cơ quan thuế khó kiểm soát, dễ dẫn đến thất thu ngân sách.
Với phương pháp tính thuế theo lợi nhuận như trong dự thảo, tức lấy giá bán trừ đi giá mua và các chi phí hợp lý, về nguyên tắc là một bước tiến nhằm đảm bảo tính công bằng cho người nộp thuế, đặc biệt với các trường hợp bị lỗ hoặc lãi thấp. Tuy nhiên, để triển khai hiệu quả phương án này là điều không đơn giản, bởi việc xác định giá mua, chi phí thực tế và các chứng từ hợp lệ sẽ gặp rất nhiều trở ngại, nhất là khi văn hóa sử dụng tiền mặt và sự thiếu minh bạch trong kê khai giao dịch bất động sản ở nước ta vẫn còn phổ biến.
Trong điều kiện chưa có cơ sở dữ liệu chuẩn và minh bạch, cơ quan thuế sẽ có xu hướng quay lại cách tính trên giá bán cố định, bởi rõ ràng hơn và dễ áp dụng hơn. Vì vậy, nếu muốn thực thi tốt phương án tính thuế theo lợi nhuận, Nhà nước cần đầu tư xây dựng hệ thống dữ liệu bất động sản đầy đủ, đồng bộ và bảng giá đất sát với thực tế thị trường.
Hiện không dễ để có thể áp dụng cơ chế tính thuế 20% trên lợi nhuận. (Ảnh minh hoạ: Bùi Văn Doanh)
Đánh thuế bất động sản theo thời gian nắm giữ, thị trường có thể chững lại
PV: Với các trường hợp không xác định được giá mua cùng các khoản chi phí liên quan, Bộ Tài chính đề xuất tính thuế lũy tiến theo thời gian sở hữu, với mức cao nhất lên tới 10%. Ông đánh giá như thế nào về phương án này?
Luật sư Lê Cao: Đề xuất tính thuế lũy tiến theo thời gian sở hữu tài sản cho thấy định hướng hạn chế tình trạng đầu cơ, "lướt sóng" bất động sản của cơ quan quản lý Nhà nước. Tuy nhiên, không phải ai bán bất động sản sau thời gian ngắn cũng vì mục đích đầu cơ. Có nhiều trường hợp là do nhu cầu cá nhân, tài chính cấp bách...
Vì vậy, tôi cho rằng chính sách này cần bổ sung thêm các trường hợp ngoại lệ hợp lý, tránh đánh thuế sai đối tượng. Về lâu dài, nó có thể khiến thị trường chuyển sang xu hướng chuyên nghiệp hóa khi nhà đầu tư sẽ tính toán kỹ lưỡng, còn các nhà đầu cơ ngắn hạn có thể sẽ rút lui. Nhưng cũng cần lưu ý rằng, thị trường có thể chững lại do người tham gia sẽ cân nhắc kỹ hơn về hiệu quả sinh lời, về mức độ an toàn cho nguồn vốn.
PV: Ông có thể chia sẻ rõ hơn những trường hợp ngoại lệ cần lưu ý khi tính thuế lũy tiến theo thời gian sở hữu tài sản?
Luật sư Lê Cao: Thực tế, phương án này đã được nhiều quốc gia trên thế giới sử dụng như công cụ để hạn chế việc đầu cơ bất động sản, hướng đến mục tiêu những người tìm mua bất động sản là những người có nhu cầu ở lâu dài thực sự.
Tuy nhiên như đã nói, để đạt hiệu quả, luật cần có quy định ngoại lệ cho các trường hợp bất khả kháng, như bán tài sản để chữa bệnh, trả nợ ngân hàng... Nếu không, chính sách dễ đánh nhầm đối tượng, tạo ra sự thiếu công bằng. Và tôi tin rằng, những trường hợp bất khả kháng sẽ tồn tại nhiều trên thực tế, chứ không phải là số ít.
PV: Ông có nói, tính thuế lũy tiến theo thời gian sở hữu tài sản có thể khiến thị trường bất động sản chững lại. Cụ thể như nào, thưa ông?
Luật sư Lê Cao: Khi thuế suất có xu hướng tăng cao, điều dễ thấy ngay là tâm lý thị trường sẽ trở nên cẩn trọng hơn, người mua, người bán đều sẽ cân nhắc kỹ lưỡng trước mỗi quyết định.
Đặc biệt với những bất động sản nắm giữ trong thời gian ngắn, nhất là dưới 2 năm, mức thuế suất được tính lên đến 10% trên giá chuyển nhượng, điều đó đồng nghĩa với việc chi phí giao dịch sẽ bị đẩy lên cao. Hệ quả là những người có nhu cầu thực sự về chỗ ở cũng sẽ gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận bất động sản, vì tổng chi phí sở hữu bị đội lên.
Mặt khác, các nhà đầu tư cũng sẽ trở nên e ngại, bởi khả năng sinh lời giảm sút. Khi thị trường không còn nhiều cơ hội kiếm lời, hoạt động giao dịch sẽ kém sôi động hơn. Lúc đó, dù thuế suất cao, nhưng tổng thu ngân sách từ thuế lại có thể giảm do lượng giao dịch bị thu hẹp.
Luật sư Lê CaoChính sách thuế nào cũng có hai mặt. Nếu chỉ nhìn vào mục tiêu hạn chế đầu cơ mà chưa đánh giá hết tác động lan tỏa thì rất dễ dẫn đến tình trạng thị trường chững lại. Tuy nhiên, nếu được thiết kế phù hợp, chính sách này có thể mang lại những tác động tích cực: hạn chế hiện tượng "lướt sóng", đầu cơ, tạo ra thị trường minh bạch hơn, khuyến khích người có nhu cầu thực sự tham gia thị trường.
Về lâu dài, khi dòng tiền không còn bị dồn quá nhiều vào bất động sản, mà được phân bổ sang các lĩnh vực sản xuất - kinh doanh khác, nền kinh tế nói chung có thể phát triển lành mạnh hơn.
PV: Vậy ông có kiến nghị gì để hoàn thiện quy định này, vừa đảm bảo thu ngân sách, vừa bảo vệ quyền lợi người dân?
Luật sư Lê Cao: Một quy định pháp luật chỉ có thể phát huy hiệu quả tối đa khi nó phù hợp với thực tiễn. Do đó, trước khi ban hành, các chính sách thuế cần được tham vấn kỹ lưỡng, đánh giá toàn diện để dự liệu và giải quyết được các tình huống có thể phát sinh trong thực tế.
Bên cạnh việc thiết lập các mức thuế suất hợp lý, cần có quy định cụ thể để tránh tranh cãi trong quá trình xác định các yếu tố như: Chi phí hợp lý, giá mua - giá bán, thời gian nắm giữ… Đồng thời, luật cũng nên có các quy định ngoại lệ để đảm bảo tính công bằng cho những trường hợp đặc thù.
Theo chúng tôi, cốt lõi của việc quản lý thị trường bất động sản, bao gồm cả chính sách thuế, chính là xây dựng một hệ thống dữ liệu bất động sản minh bạch và thống nhất trên toàn quốc. Hiện nay, nhiều bất cập vẫn tồn tại như nhà đất đứng tên người khác, dòng tiền không minh bạch đổ vào bất động sản, hay các nhóm lợi ích thao túng thị trường, khiến giá trị bất động sản bị bóp méo nghiêm trọng.
Do đó, việc minh bạch hóa dữ liệu là điều kiện tiên quyết. Khi nền tảng quản lý dựa trên dữ liệu rõ ràng được thiết lập, các giao dịch sẽ dễ dàng được theo dõi, giá trị bất động sản sẽ tiệm cận với giá trị thực. Khi đó, thị trường vận hành bền vững hơn, người dân cũng dễ tiếp cận nhà đất đúng với nhu cầu thực, và những hiện tượng đầu cơ, "đu dây" gây nhiễu loạn thị trường sẽ được hạn chế.
Một hệ thống quản lý chi tiết, minh bạch không chỉ giúp kiểm soát giao dịch mà còn là "lá chắn" hạn chế các tranh chấp, rủi ro phát sinh trong tương lai.
- Trân trọng cảm ơn ông!
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam:
Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) đang gây chú ý khi đề xuất tính thuế chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ, với mức cao nhất lên tới 10%, cao gấp 5 lần so với mức thuế cố định 2% hiện hành. Mục tiêu được đặt ra là nhằm hạn chế đầu cơ, khuyến khích nắm giữ dài hạn và tăng thu cho ngân sách. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng chính sách này có thể tạo ra những tác động ngược, khi lợi ích mang lại không tương xứng với hệ quả thị trường phải gánh chịu.
Thực tế cho thấy, người tiêu dùng Việt Nam có xu hướng chuộng bất động sản như một kênh đầu tư, nhưng lại không muốn nắm giữ lâu. Một khảo sát gần đây của Batdongsan.com.vn với hơn 1.000 người có nhu cầu tìm kiếm bất động sản cho thấy, 59% người tham gia mua bất động sản chủ yếu để đầu tư thay vì để ở, và một tỷ lệ lớn trong số đó có kế hoạch bán trong vòng 1 năm tới. Điều này phản ánh xu hướng phổ biến hiện nay là nhà đầu tư cá nhân thường "bán khi được giá" và liên tục luân chuyển dòng vốn sang các tài sản sinh lời cao hơn trong từng thời điểm. Do đó, đề xuất đánh thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ dù hướng tới mục tiêu dài hạn, song có thể đi ngược lại với tâm lý và hành vi thực tế của phần lớn nhà đầu tư trên thị trường.
Theo dự thảo, nếu bất động sản được nắm giữ dưới 2 năm, thuế suất áp dụng sẽ là 10%. Nếu giữ từ 2 đến dưới 5 năm, mức thuế là 6%; từ 5 đến dưới 10 năm là 4%; và trên 10 năm hoặc bất động sản có nguồn gốc thừa kế được áp dụng thuế suất thấp nhất - 2%. Đây là một bước đi thể hiện rõ mục tiêu "thưởng cho người giữ lâu, phạt người bán nhanh", nhưng đồng thời cũng đặt ra nhiều lo ngại về tính kịp thời và tác động lan tỏa trong bối cảnh thị trường chưa kịp hồi phục.
Những hệ quả tiêu cực từ chính sách này là điều có thể dự báo trước. Đầu tiên, phân khúc đất nền và căn hộ cao cấp, vốn là địa bàn hoạt động sôi động của giới đầu tư "lướt sóng" sẽ chịu tác động lớn nhất. Với mức thuế 10%, biên lợi nhuận sẽ bị bào mòn đáng kể, làm giảm sức hấp dẫn đầu tư, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ sẽ bị loại khỏi cuộc chơi, thanh khoản thị trường sụt giảm.
Cú "phanh gấp" về chính sách thuế này có thể tạo ra hiệu ứng dây chuyền đến nhiều ngành liên quan như xây dựng, vật liệu, nội thất, tài chính - ngân hàng (do nhu cầu vay vốn và giải ngân giảm)...
Một thị trường bất động sản lành mạnh không phải là thị trường bị kiểm soát bằng thuế nặng, mà là thị trường có thanh khoản tốt, vận hành minh bạch và công bằng cho cả nhà đầu tư lẫn người dân có nhu cầu thực.
