Để phù hợp với tình hình thực tế về đặc điểm tập quán giao dịch chuyển nhượng bất động sản, đồng thời tối ưu số thuế thu nhập cá nhân (TNCN) nộp vào ngân sách nhà nước, trong quá trình sửa Luật Thuế TNCN, Bộ Tài chính đang nghiên cứu, đưa ra hai phương pháp tính thuế, phụ thuộc vào thông tin về giao dịch chuyển nhượng bất động sản.
Trường hợp có cơ sở dữ liệu xác định được chính xác giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản, thì áp dụng phương pháp thu thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản, quyền sử dụng đất. Cụ thể bằng thuế suất nhân với thu nhập chịu thuế (bằng giá bán trừ tổng chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng). Mức thuế suất là 20% để tương đồng với thuế suất của tổ chức, doanh nghiệp nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với chuyển nhượng bất động sản.
Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản, thì thuế TNCN được xác định trên tổng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%.
Thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản, quyền sử dụng đất có thể lên tới 20% theo phương án Bộ Tài chính đang nghiên cứu. (Ảnh minh hoạ)
Xét về mặt tài chính ngân sách, việc yêu cầu xác định được giá chuyển nhượng thực tế của tài sản làm căn cứ tính thuế là đúng. Cả hai phương án mà Bộ Tài chính đang đề xuất xin ý kiến đều hướng tới mục tiêu đảm bảo công bằng, tức là chỉ khi chuyển nhượng có lãi mới phải nộp thuế TNCN và thuế suất là 20% trên lợi nhuận (là bình đẳng với doanh nghiệp) trong trường hợp giá bất động sản tăng; còn trường hợp thị trường bất động sản giảm, chủ bất động sản phải bán lỗ (tất yếu khách quan) thì Nhà nước sẽ không thu thuế chuyển nhượng.
Cơ quan soạn thảo dường như đang kỳ vọng lớn vào khả năng quản lý minh bạch mọi dòng tiền trong xã hội, các đối tượng phải kê đúng kê đủ, chuyển tiền thanh toán phải qua ngân hàng để đạt được yêu cầu tính đúng tính đủ. Song, để đến khi chính sách quản lý tiền tệ đạt được mục đích này vẫn cần có các biện pháp thích nghi, có lộ trình thích hợp, đảm bảo phù hợp với điều kiện xã hội để đảm bảo tính khả thi khi đưa vào áp dụng.
Theo quan điểm cá nhân, các phương án đưa ra cần tiếp tục được xem xét về tính phù hợp, và vẫn còn xung đột với lý thuyết và Luật Đất đai 2024, cụ thể như sau:
Thứ nhất, cả hai phương án này đều xung đột pháp lý với Luật Đất đai 2024
Điểm d, khoản 1 Điều 159 của Luật Đất đai 2024 quy định giá đất trong Bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp: "Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân". Như vậy, dự thảo Luật Thuế TNCN đề xuất tính thuế dựa trên chênh lệch giữa giá mua - giá bán, là đang theo hướng thay đổi một quy định mới ban hành.
Trong khi, việc áp dụng bảng giá đất làm căn cứ tính thuế chuyển nhượng bất động sản là kỳ vọng của Luật Đất đai 2024 về một thị trường bất động sản minh bạch, khuyến khích các bên giao dịch khai đúng giá trị thực trong hợp đồng, đồng thời giảm gánh nặng hành chính cho cơ quan thuế trong việc xác minh giá trị chuyển nhượng, từ đó tạo cơ sở để xây dựng dữ liệu đất đai quốc gia thống nhất, làm căn cứ cho việc xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất; cũng như xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai thông qua các phương pháp định giá đất cụ thể. (Hiện nay, Chính phủ đang giao cho Bộ Nông nghiệp và Môi trường soạn thảo thông tư hướng dẫn xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia).
Thứ hai, việc áp dụng một cơ chế định giá khác khi tính thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS là chưa đồng nhất trong hệ thống pháp luật
Về nguyên lý giá cả, giá trị được sử dụng làm căn cứ tính thuế không nhất thiết phải trùng với giá thị trường. Thay vào đó, giá trị này cần mang tính đại diện cho nhóm tài sản tương tự có cùng đặc điểm, được áp dụng trong một khoảng thời gian nhất định (thời gian có hiệu lực của văn bản, thường là theo năm dương lịch) và trong một phạm vi không gian nhất định (theo khu vực, vùng tuyến, địa giới hành chính nhất định theo thẩm quyền của cơ quan ban hành).
Thực tế, tại một thời điểm cụ thể, giá trị chuyển nhượng rất linh hoạt, có liên quan mật thiết đến rất nhiều yếu tố tác động đến giá trị của bất động sản. Các yếu tố này thường có chu kỳ, biên độ biến động không ổn định như: thông tin quy hoạch, kế hoạch đầu tư công trong khu vực, tâm lý thị trường… Hiện nay, Nhà nước vẫn đang áp dụng bảng giá do cơ quan có thẩm quyền ban hành để làm căn cứ tính lệ phí trước bạ trong các giao dịch chuyển nhượng nhà đất, ô tô, xe máy, tàu thuyền... đây là cách làm phù hợp với lý thuyết. Tuy nhiên, nếu theo dự thảo lấy ý kiến đang đề xuất đối với thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản lại áp dụng một cơ chế định giá khác là chưa hợp lý, bất nhất trong hệ thống pháp luật.
Ảnh minh hoạ
Thứ ba, việc xác định chính xác giá mua và các chi phí liên quan là rất phức tạp
Để áp dụng được chính sách này, cần có hệ thống văn bản hướng dẫn đầy đủ nhằm giúp cán bộ thuế có căn cứ xác định chính xác giá mua và các chi phí liên quan, điều này là rất phức tạp. Về giá mua đã được phân tích ở phần trên, còn đối với chi phí liên quan, đây là nội dung đòi hỏi khối lượng công việc lớn và chỉ thực sự phù hợp với các tổ chức, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản - là những chủ thể có nghĩa vụ hạch toán, cập nhật và phản ánh các khoản chi phí thông qua hệ thống kế toán theo quy định của Luật Kế toán.
Trong khi đó, đối tượng điều chỉnh chủ yếu trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản là cá nhân. Họ không có nghĩa vụ kế toán, cũng không có ý thức hoặc khả năng tập hợp chứng từ, tài liệu để chứng minh các chi phí phát sinh liên quan đến bất động sản đang sử dụng trong thời gian dài (vốn được mua, cho tặng hoặc thừa kế để phục vụ mục đích ở, không nhằm kinh doanh). Vì vậy, việc yêu cầu xác định chính xác chi phí để tính phần thu nhập chịu thuế gần như không khả thi trong thực tiễn.
Chỉ khi có chính sách quản lý phù hợp và rõ ràng đối với cá nhân có hoạt động kinh doanh bất động sản thì mới có thể đặt ra yêu cầu theo dõi chi tiết, hệ thống và xuất trình doanh thu trên hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, để được khấu trừ chi phí liên quan, vẫn tồn tại một vấn đề lớn là xác định thế nào là chi phí hợp lý và thế nào là chi phí không hợp lý (nhất là chi phí vốn, chi phí tôn tạo, quản lý hầu như không có căn cứ xác định). Việc xác minh các chi phí này đòi hỏi nghiệp vụ chuyên sâu, dễ làm phát sinh thủ tục hành chính phức tạp cho cơ quan thuế, kéo dài thời gian xử lý hồ sơ và tạo nguy cơ xuất hiện cơ chế "xin - cho".
Ông Ngô Gia Cường - Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI)Thứ tư, việc tính thuế dựa trên giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng do các bên tự kê khai có mức độ tin cậy thấp
Trường hợp không xác định được "giá mua và chi phí liên quan", việc tính thuế dựa trên giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng do các bên tự kê khai có mức độ tin cậy thấp, do động cơ khai thấp để trốn thuế, giống tình trạng đã diễn ra suốt hai thập kỷ qua, vì các bên tham gia giao dịch không kê khai đúng giá trị chuyển nhượng (để giảm tiền nộp thuế). Như vậy, không thể làm minh bạch thị trường bất động sản khi mà cơ chế quản lý dòng tiền luân chuyển trong xã hội được thông qua các giao dịch bắt buộc không dùng tiền mặt chưa triệt để.
Việc xác định giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng là thỏa thuận dân sự và khó có thể quản lý bằng mệnh lệnh hành chính. Cán bộ thuế cũng không có cơ sở pháp lý hoặc dữ liệu định giá tin cậy để yêu cầu các bên kê khai đúng giá thị trường để đảm bảo nghĩa vụ nộp thuế. Hơn nữa, còn nhiều giá giao dịch có tính phi thị trường, như giao dịch giữa người thân, người quen; giao dịch do yếu tố cảm tính, tâm linh, hoặc người bán chưa thực sự tìm hiểu hết được giá trị thị trường của tài sản tham gia giao dịch, không cập nhật được các thông tin quy hoạch đô thị, đầu tư công... của khu vực có bất động sản giao dịch, dẫn đến giá thỏa thuận không sát giá thị trường.
Khi không có giá trị tham chiếu làm căn cứ xác định giá trị thửa đất, cơ quan thuế không thể cung cấp thông tin, yêu cầu các bên thỏa thuận lại giao dịch từ đầu để điều chỉnh giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng cho "phù hợp với giá thị trường". Đây là vấn đề phức tạp, chưa thể giải quyết trong khoảng 5 năm gần đây, trong khi cả Bộ Công an, Bộ Tư pháp, Bộ Tài chính đã có nhiều văn bản chỉ đạo. Hệ quả là thị trường bất động sản vẫn chưa thể thực sự minh bạch, các giao dịch mang tính rủi ro pháp lý cao và việc xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, đặc biệt là cơ sở dữ liệu giá đất gặp nhiều khó khăn.
Các nội dung trên được trình bày theo quan điểm cá nhân, trên cơ sở kinh nghiệm thực tiễn nhiều năm trong lĩnh vực nghiên cứu, cung cấp dịch vụ thẩm định giá và định giá đất. Rất mong cơ quan có thẩm quyền khi xây dựng và ban hành chính sách cần cân nhắc đầy đủ ba yếu tố cốt lõi: nguyên tắc tính thuế, nguyên lý giá cả và khả năng thực tiễn của đội ngũ thực thi; đảm bảo cho chính sách khi ban hành có thể áp dụng ngay vào cuộc sống./.
