Mấy ngày nay, dư luận dấy lên sự lo ngại khi Bộ Tài nguyên và Môi trường (TNMT) được giao soạn thảo Nghị định sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, đã đưa ra đề xuất siết rất chặt các dự án bất động sản theo hình thức phân lô bán nền. Các chuyên gia đã có nhiều phân tích về sự thụt lùi của Dự thảo, về khía cạnh pháp lý, về sự không phù hợp thực tiễn cuộc sống… Trong bài viết này, tôi chỉ xin đề cập đến nội dung trả lời phỏng vấn báo Thanh niên của Thứ trưởng Bộ TNMT Lê Minh Ngân ngày 3/6/2020, và phân tích dựa trên nội dung trao đổi của Thứ trưởng Bộ TNMT.
Tại Hội thảo Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai: Những vấn đề bất cập và kiến nghị chính sách, do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức sáng 2/6 vừa qua tại Hà Nội, rất nhiều đại biểu là các chuyên gia kinh tế, pháp luật, các nhà quản lý, doanh nghiệp, báo chí… đều băn khoăn không biết xuất phát từ lý do nào mà Bộ TNMT lại siết cái vòng kim cô về phân lô bán nền chặt đến mức nghẹt thở đến vậy.
Cụ thể, tại khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 chỉ cấm hình thức phân lô, bán nền “tại các khu vực nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị”. Nhưng Dự thảo của Bộ TNMT lại mở rộng diện cấm là nội đô của tất cả các thành phố, thị xã trong cả nước và cả “khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh”.
Ảnh minh họa
Thì đây, Thứ trưởng Lê Minh Ngân đã nói thẳng ra những lý do ấy. Rất may là Thứ trưởng Lê Minh Ngân đã khẳng định, Bộ TNMT không có quan điểm “không quản được thì cấm”. Tuy nhiên, thực tế có đúng như khẳng định của Thứ trưởng không thì chúng ta sẽ từ từ xem xét. Còn lý do Bộ TNMT siết chặt phân lô bán nền thì theo Thứ trưởng Ngân, đó là do “khó xử lý thu hồi đất do không đưa vào sử dụng. Bởi đất đó đã có chủ sở hữu, thậm chí là thế chấp ngân hàng để vay vốn nên khi thu hồi rất khó. Nhiều người đầu cơ đất đai, không sử dụng, qua thời gian bán kiếm lời, lãng phí tài nguyên đất. Trong khi đó, người dân bị thu hồi đất, thiếu đất sản xuất... nên phản ứng rất nhiều”.
Ở đây có nhiều điều cần trao đổi cho thấu đáo.
Đầu tiên, phải thừa nhận một thực tế là thời gian qua, có những dự án nhà ở hay khu vực trong dự án chậm đưa đất vào sử dụng và không có chế tài để thu hồi. Tuy nhiên, trên thực tế thì đâu phải chỉ dự án phân lô bán nền mới chậm đưa vào sử dụng, mà có không ít dự án đã xây nhà thô, cả biệt thự, nhà liền kề và chung cư cao tầng nhưng cũng bỏ hoang phế hàng chục năm và còn bỏ hoang chưa biết đến bao giờ. Điển hình là dự án ở Từ Sơn (Bắc Ninh), An Khánh và Pháp Vân (Hà Nội)…
Như vậy, vấn đề ở đây là tính khả thi, tính phù hợp, tính thanh khoản của dự án chứ không phải lỗi do phân lô bán nền.
Thứ hai, Thứ trưởng Lê Minh Ngân phê phán “nhiều người đầu cơ đất đai, không sử dụng, qua thời gian bán kiếm lời, lãng phí tài nguyên đất”. Vậy xin hỏi, thế nào là đầu cơ? Đầu cơ chỉ có tội khi vi phạm những điều khoản quy định trong Bộ luật Hình sự 2015; còn việc mua đất nền rồi bán lại kiếm lời của nhà đầu tư thứ cấp luật pháp không cấm thì người dân có quyền làm, chứ sao lại coi như một tội đồ?
Viết đến đây, tôi bỗng liên tưởng đến tư duy ấu trĩ của một thời bao cấp, miệt thị những người buôn bán tem phiếu, hàng hóa phân phối… và gọi họ là “con phe”, “phe phẩy”, “con buôn”; trong khi thương mại là mắt xích quan trọng trong lưu thông hàng hóa nói riêng và nền kinh tế nói chung. Và chính tư duy ấu trĩ ấy đã từng kéo lùi lịch sử, cản trở sự phát triển của đất nước, kìm hãm sự phát triển của giới doanh nhân nước nhà trong bao nhiêu năm, bây giờ phải chăng lại có nguy cơ trỗi dậy?
Thứ trưởng Lê Minh Ngân lại cho rằng, do phân lô bán nền mà dẫn đến “người dân bị thu hồi đất, thiếu đất sản xuất... nên phản ứng rất nhiều” thì chắc là có sự… hiểu lầm gì chăng? Bởi vì, cho dù là phân lô bán nền hay xây nhà rồi mới bán thì dự án nào cũng phải thu hồi đất, chứ chẳng nhẽ phân lô bán nền thì thu hồi đất, còn xây nhà để bán thì không cần đất hay sao? Do đó, người dân “thiếu đất sản xuất” là do không có quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch thiếu khoa học, không phù hợp thực tiễn, chứ dứt khoát không phải do phân lô bán nền. Còn chuyện người nông dân “phản ứng rất nhiều” thì thực tế là do cách thu hồi đất và chủ yếu do giá đền bù không thỏa đáng, chứ dứt khoát cũng không phải do phân lô bán nền.
Vậy mà, Thứ trưởng Lê Minh Ngân đổ tất cả tội lỗi ấy lên đầu phân lô bán nền để siết cho thật chặt, thì thật là oan uổng. Và nếu cứ theo cái cách suy diễn ấy, thì không biết sẽ còn những hình thức kinh doanh nào bị siết tiếp theo sau phân lô bán nền nữa đây?
Vấn đề tiếp theo, chính Thứ trưởng Lê Minh Ngân khẳng định “tổng mức đầu tư xây dựng của một dự án phát triển nhà ở là rất lớn, còn phân lô bán nền thì xây dựng hạ tầng, vốn bỏ ra không nhiều”. Vậy câu hỏi đặt ra là, nếu thế thì hà cớ gì Bộ TNMT lại cứ bắt chủ đầu tư phải bỏ ra nguồn vốn khổng lồ để xây nhà mà chưa chắc đã bán được, trong khi có thể xã hội hóa nguồn vốn ấy bằng cách huy động từ các chủ đầu tư thứ cấp hoặc từ khách hàng, lại dễ bán hơn, khách hàng thích mua hơn?
Thứ trưởng Lê Minh Ngân cũng lên án hình thức phân lô bán nền “có tình trạng nhiều dự án nhà ở không được xây dựng hoàn chỉnh, đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt; nhiều khu đô thị không được lấp đầy, gây lãng phí đất đai...”, thì xin hỏi, cũng dự án ấy xây nhà để bán thì liệu Thứ trưởng có bảo đảm “lấp đầy” được không? Bởi thực tế đã chứng minh, hình thức phân lô bán nền bao giờ cũng dễ bán hơn, tính thanh khoản cao hơn rất nhiều hình thức xây nhà để bán. Và một vấn đề đặt ra, dự án xây nhà để bán với “tổng mức đầu tư rất lớn” như chính Thứ trưởng khẳng định, nếu không bán được như ở Từ Sơn và An Khánh, thì sự lãng phí xã hội sẽ lớn hơn rất nhiều lần so với dự án phân lô bán nền, thưa Thứ trưởng. Vậy là, để tránh sự lãng phí nhỏ, Bộ TNMT lại thay thế bằng sự… lãng phí lớn hơn nhiều lần.
Còn vấn đề “dự án nhà ở không được xây dựng hoàn chỉnh, đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt”, thì rõ ràng lỗi đó là do công tác quản lý, chứ sao lại đổ cho tại phân lô bán nền. Và nếu lý do Thứ trưởng đưa ra là chính đáng, thì ở đây bộc lộ rõ ràng tư tưởng “không quản được thì cấm”, mâu thuẫn với chính lời khẳng định của Thứ trưởng lúc ban đầu rồi.
Vấn đề cuối cùng, Thứ trưởng Lê Minh Ngân cho rằng: “Khi thực hiện dự án nhà ở theo hình thức phân lô bán nền, nhà đầu tư chỉ đầu tư hạ tầng, không xây dựng nhà ở. Trong khi, ban đầu đặt ra tiêu chí xây dựng dự án nhà ở. Như vậy là không đúng. Vì tổng mức đầu tư xây dựng của một dự án phát triển nhà ở là rất lớn, còn phân lô bán nền thì xây dựng hạ tầng, vốn bỏ ra không nhiều, chỉ khoảng 20 - 25% tổng vốn của dự án phát triển nhà ở. Điều này dẫn đến thực trạng, khi thu hồi đất của người dân theo giá Nhà nước bồi thường, giá không cao, người dân phải chấp nhận. Nhưng nhà đầu tư chỉ mới đầu tư xây dựng hạ tầng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất... thì giá đất tăng gấp nhiều lần. Từ đó, tiềm ẩn phát sinh khiếu nại vì chưa hài hòa lợi ích người dân - Nhà nước - nhà đầu tư... Do vậy, cần siết chặt quản lý phân lô bán nền”. Trong nội dung này có quá nhiều điều phải trao đổi.
Thứ nhất, dự án được phép phân lô bán nền thì chỉ xây dựng hạ tầng là đúng quy định của pháp luật, chứ sao lại nói “như vậy là không đúng”? Hơn nữa, “ban đầu đặt ra tiêu chí là xây dựng dự án nhà ở”, thì nền đất có hạ tầng đầy đủ, đồng bộ sau đó cũng để xây nhà ở chứ có xây sân bay hay bến cảng đâu mà bảo là “không đúng”? Còn giá bồi thường đất cho người dân thì như chính Thứ trưởng nói “khi thu hồi đất của người dân theo giá Nhà nước bồi thường, giá không cao, người dân phải chấp nhận” thì là do Nhà nước quy định, và nếu có sửa thì Nhà nước sửa giá chứ sao lại đổ lỗi cho phân lô bán nền.
Thực tế thì chính quyền địa phương xây dựng giá và phương án đền bù trên cơ sở quy định của pháp luật, trong đó có Bộ TNMT tham gia xây dựng, chứ có phải do chủ dầu tư tự định ra giá được đâu. Và nếu mức giá ấy chưa thỏa đáng, “chưa hài hòa lợi ích người dân - Nhà nước - nhà đầu tư...”, thì phải sửa biểu giá, chứ sao lại đổ tội lỗi lên đầu một hình thức kinh doanh, để rồi siết chặt phân lô bán nền???
Qua phân tích cụ thể những nội dung nêu trên, có thể rút ra một điều rằng, những lý do mà Thứ trưởng Lê Minh Ngân nêu ra để siết chặt hình thức phân lô bán nền là không thỏa đáng, không có cơ sở, và đổ tội oan cho phân lô bán nền. Còn những bất cập như giá đền bù hay trong thu hồi đất, thì nguyên nhân là từ Luật Đất đai chứ không phải do hình thức phân lô bán nền gây ra. Và nếu muốn xử lý tận gốc vấn đề đó thì chỉ có cách phải mau chóng sửa Luật Đất đai, chứ không phải là sửa khoản 2 Điều 41, Nghị định 43 mà giải quyết được. Còn nếu cứ sửa như Bộ TNMT, thì chỉ càng làm cho vấn đề thêm rối lên mà thôi./.
