Giao dịch bất động sản qua sàn không làm tăng giá bán bất động sản
Ở lần sửa đổi này, Chính phủ đề xuất áp dụng trở lại điều kiện bán bất động sản hình thành trong tương lai bắt buộc phải qua sàn giao dịch. Cụ thể, theo Điều 57 dự thảo Luật, hai loại giao dịch bắt buộc phải qua sàn, gồm chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Còn các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn.
Giải trình tại phiên thảo luận chiều 23/6, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nêu nhiều lý do cần quy định mua bán bất động sản phải qua sàn. Ngoài thể chế hóa các chủ trương của Đảng tại Nghị quyết 18, ông cho rằng yêu cầu này sẽ giúp Nhà nước có công cụ quản lý thông tin về thị trường bất động sản.
Bộ trưởng nhấn mạnh quy định giao dịch qua sàn không làm tăng chi phí bất hợp lý cho chủ đầu tư hay làm tăng giá bán.
"Hiện nay, chi phí quản lý bán hàng của chủ đầu tư thường phải xác định trong khoảng từ 8 đến 10% giá bán, bao gồm các chi phí nhân sự, quảng bá, truyền thông, hoa hồng cho người bán hàng. Chi phí này cũng là chi phí đã được chủ đầu tư tính vào giá bán", Bộ trưởng nói.
Do vậy, chủ đầu tư có thể bỏ chi phí sử dụng bộ máy, nguồn lực riêng của mình để tự tổ chức quản lý bán hàng hoặc thành lập sàn hoặc thuê sàn bất động sản để thực hiện. Việc này có khi còn tiết kiệm chi phí bán hàng cho chủ đầu tư, vì các sàn bất động sản là các đơn vị bán hàng chuyên nghiệp, có sẵn dữ liệu khách hàng, có sẵn liên kết với các sàn và có sẵn các kênh tiếp thị, quảng cáo nên hiệu quả có thể cao hơn. Qua nghiên cứu với nhiều nước, giao dịch bất động sản cũng được thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản và các đại lý môi giới.
Thảo luận trước đó, quy định giao dịch bất động sản qua sàn nhận được nhiều ý kiến trái chiều. Đại biểu Phạm Văn Hoà (đoàn Đồng Tháp) cho rằng quy định giao dịch bất động sản đều phải qua sàn giao dịch là chưa hợp lý. Theo ông, hãy để cho 2 bên tự thỏa thuận như hiện hành, hạn chế tình trạng lợi dụng pháp luật để độc quyền, câu kết để trốn thuế làm cho thị trường bất động sản nhiều rủi ro, tăng chi phí cho khách hàng.
"Chỉ quy định khuyến khích thông qua sàn giao dịch bất động sản mà không bắt buộc, sàn giao dịch này phải chịu trách nhiệm pháp lý khi cung cấp thông tin không đúng, đủ cho khách hàng", đại biểu cho biết.
Còn đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) lại ủng hộ quy định phải giao dịch qua sàn. Theo ông, muốn cho thị trường bất động sản không có tình trạng nhiễu loạn, không có những yếu tố lừa đảo như vừa qua thì luật phải tập trung vào quy định rất chặt chẽ về môi giới và khi hoạt động môi giới thông qua một văn phòng mà chúng ta gọi là sàn giao dịch.
"Sàn này phải chuyên nghiệp, nó có khả năng để trợ giúp cho người mua, người bán, có khả năng để là cánh tay nối dài của Nhà nước để nắm được thông tin thị trường", đại biểu Cường cho ý kiến.
Theo báo cáo thẩm tra, Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội đề nghị không bắt buộc giao dịch qua sàn, mà chỉ nên khuyến khích. "Cần tôn trọng quyền lựa chọn tham gia giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản của doanh nghiệp và người dân. Không nên quy định bắt buộc, mà chỉ khuyến khích tổ chức, cá nhân giao dịch bất động sản qua sàn", Ủy ban Kinh tế nêu quan điểm.
Bảo đảm quyền lợi của người dân với giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai
Về các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị khẳng định các giao dịch này có nhiều đặc thù, như tài sản chưa hình thành, pháp lý của dự án bất động sản phức tạp, điều kiện đưa vào kinh doanh phải được kiểm soát theo thực tế triển khai của dự án, trong khi các giao dịch này không thực hiện qua công chứng. Vì thế, cần thiết đưa vào giao dịch qua sàn để công khai, minh bạch, giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo.
Do vậy, giao dịch qua sàn để đảm bảo công khai, minh bạch, giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo trong giao dịch bất động sản nhằm minh bạch hóa hoạt động của tất cả các chủ thể tham gia thị trường, tránh rủi ro cho người dân.
Tuy nhiên, cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ báo cáo Chính phủ để tiếp tục nghiên cứu kỹ lưỡng, tiếp thu các ý kiến góp ý về nội dung này để đảm bảo hoàn thiện quy định về sàn giao dịch bất động sản cho phù hợp, chặt chẽ, rõ trách nhiệm, đảm bảo quyền lợi của người dân và doanh nghiệp.
Cùng với đó sẽ rà soát, hoàn thiện về việc xác nhận giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản, trách nhiệm của sàn giao dịch bất động sản, nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản. Đồng thời, cũng có quy định giao Chính phủ quy định chi tiết nội dung này.
Liên quan đến môi giới bất động sản, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết cơ quan soạn thảo xin được tiếp thu và sẽ tiếp tục nghiên cứu, rà soát, bổ sung, hoàn thiện dự thảo luật theo hướng tách riêng các quy định về quyền, nghĩa vụ, điều kiện hoạt động của tổ chức môi giới bất động sản và cá nhân môi giới bất động sản.
"Cá nhân môi giới bất động sản chỉ phải chịu trách nhiệm trong trường hợp cung cấp thông tin không đúng, không đủ so với thông tin về hồ sơ do sàn giao dịch bất động sản hoặc tổ chức môi giới cung cấp", Bộ trưởng nhấn mạnh.
Về hợp đồng kinh doanh bất động sản, cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ nghiên cứu, rà soát, hoàn thiện nội dung dự thảo luật để quy định rõ hơn các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản và giao Chính phủ quy định chi tiết về hợp đồng mẫu theo hướng chỉ quy định các nội dung khung, cơ bản, cốt lõi./.
