Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư 03/2021 quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, các vấn đề kỹ thuật, diện tích căn hộ, phòng cháy chữa cháy (PCCC), thang máy… đều được quy định chặt chẽ và có hiệu lực từ ngày 5/7 tới đây.
Theo đó, đối với yêu cầu quy hoạch - kiến trúc, Thông tư yêu cầu căn hộ chung cư phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh và diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư là 25m2. Đối với dự án nhà ở thương mại, phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án.
Căn hộ chung cư phải được chiếu sáng tự nhiên. Căn hộ có từ 2 phòng ở trở lên, cho phép một phòng ở không có chiếu sáng tự nhiên. Phòng ngủ phải được thông thoáng, chiếu sáng tự nhiên. Diện tích sử dụng của phòng ngủ trong căn hộ chung cư không được nhỏ hơn 9m2.
Đối với căn hộ lưu trú, diện tích sử dụng không nhỏ hơn 25m2. Các yêu cầu khác quy định theo tiêu chuẩn được lựa chọn áp dụng về căn hộ lưu trú.
Đối với văn phòng kết hợp lưu trú, diện tích sử dụng không nhỏ hơn 25m2, trong đó diện tích của khu vực làm việc tối thiểu 9m2. Không bố trí bếp trong văn phòng kết hợp lưu trú.
Theo Thông tư 03, quy định về chiều cao PCCC của nhà chung cư, gồm: Chiều cao PCCC được xác định bằng khoảng cách từ mặt đường thấp nhất cho xe chữa cháy tiếp cận tới mép dưới của lỗ cửa (cửa sổ) mở trên tường ngoài của tầng trên cùng, không kể tầng kỹ thuật trên cùng. Khi không có lỗ cửa (của sổ), thì chiều cao PCCC được xác định bằng một nửa tổng khoảng cách tính từ mặt đường cho xe chở cháy tiếp cận đến mặt sàn và đến trần của tầng trên cùng.
Theo Thông tư, kể từ ngày 5/7, thang máy tại nhà chung cư phải đáp ứng 10 yêu cầu. Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp từ 5 tầng trở lên phải có tối thiểu 1 thang máy, từ 10 tầng trở lên phải có tối thiểu 2 thang máy và đảm bảo lưu lượng người sử dụng theo tiêu chuẩn được lựa chọn áp dụng.
Cùng với đó, cần bố trí tối thiểu 1 thang máy cho 200 người cư trú trong tòa nhà không kể số người ở tầng 1 (tầng trệt) hoặc trường hợp tính toán theo số căn hộ thì cần bố trí tối thiểu 1 thang máy cho 70 căn hộ. Tải trọng nâng của một thang máy phải không nhỏ hơn 450kg. Trong trường hợp nhà có một thang máy, tải trọng nâng tối thiểu của thang máy không nhỏ hơn 630kg.
Trước đó, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 21 về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia nhà chung cư, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2020. Theo đó, diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư sẽ không nhỏ hơn 25m2 đối với dự án nhà ở thương mại.
Năm 2017, Bộ Xây dựng đồng ý cho một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM làm căn hộ 25m2 và đã tạo ra một làn sóng dư luận trên thị trường. Câu chuyện căn hộ chung cư 25m2 đã từng là đề tài bàn luận bởi nhiều người lo ngại diện tích quá nhỏ này có thể phá vỡ quy hoạch, tạo ra các khu “ổ chuột” trên cao.
Thời điểm đó, UBND TP.HCM từng có văn bản gửi Bộ Xây dựng đề cập đến quy định căn hộ chung cư tối thiểu nhà ở xã hội 30m2, nhà thương mại 25m2. Theo UBND TP.HCM, thành phố đang muốn thực hiện giãn dân ra khu vực ngoại biên nên càng không muốn phát triển các loại nhà ở thương mại diện tích nhỏ trong nội đô.
Theo quy định của Luật Nhà ở 2005, nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2. Sau khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực thi hành, quy định này đã bị bãi bỏ.
Thực tế, ở một số thành phố lớn có dân cư đông đúc và quỹ đất hạn chế trên thế giới, chính quyền đã quy hoạch một số khu nhất định để phát triển các dòng sản phẩm căn hộ mini. Đơn cử như ở Bangkok (Thái Lan), kích thước tối thiểu cho 1 căn hộ chung cư được quy định là 21m2. Tại các địa điểm trung tâm Thành phố Bangkok, mức giá trung bình của các căn hộ lên đến hơn 3.000 USD/m2. Chi phí ngày càng cao khiến cho các nhà phát triển gần đây bắt đầu tìm kiếm các thiết kế mới phù hợp hơn với thu nhập của đa số người dân.
Trong một trả lời trước đó với báo chí, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam, cũng đồng tình: “Nếu được đầu tư quy mô, quy hoạch bài bản và khoa học, cũng như kinh nghiệm vận hành chuyên nghiệp từ sự chỉ đạo của Nhà nước và từ các nhà quản lý, việc vận hành các dự án nhà ở có diện tích nhỏ hoàn toàn khả khi”./.
