Bộ Xây dựng đề xuất 'siết' chuyển nhượng nhà ở xã hội

Một thay đổi đáng chú ý trong dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến là việc kiểm soát chặt giao dịch nhà ở xã hội sau thời gian sở hữu.

Nguồn tin trên báo Vietnamnet cho biết, theo hướng đề xuất, sau 5 năm kể từ khi hoàn tất thủ tục sở hữu, người mua sẽ không được tự do bán lại theo giá thị trường như hiện nay. Thay vào đó, giao dịch chỉ được thực hiện với những người thuộc diện đủ điều kiện hưởng chính sách.

Đề xuất này nhằm hạn chế tình trạng trục lợi chính sách, đồng thời giúp những người có thu nhập thấp có cơ hội tiếp cận thêm nhà ở; mở rộng cách tiếp cận từ việc "mở cửa" thị trường thứ cấp sang kiểm soát lại để bảo toàn quỹ nhà ở xã hội.

Theo cơ quan soạn thảo, quy định hiện hành cho phép bán tự do sau 5 năm hiện đang khiến một phần nhà ở xã hội rời khỏi nhóm đối tượng cần hỗ trợ.

Báo Vietnamnet ghi nhận trên thực tế, không ít trường hợp mua nhà ở xã hội với mục đích đầu tư. Sau thời gian hạn chế chuyển nhượng, các căn hộ này được bán lại với mức giá tiệm cận hoặc ngang giá nhà thương mại.

Theo báo VnExpress, Viện Nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đã chỉ ra tình trạng này không chỉ làm tăng giá thứ cấp mà còn khiến người thu nhập thấp - đối tượng chính của chính sách đang ngày càng khó tiếp cận.

Dưới góc nhìn thị trường, nhiều chuyên gia đồng tình với việc cần kiểm soát chặt giao dịch.

Chia sẻ trên VnExpress, ông Lê Quốc Kiên - chuyên gia bất động sản cho rằng việc kiểm soát các giao dịch thứ cấp của nhà ở xã hội sau 5 năm sử dụng theo đúng đối tượng và đúng trần giá sẽ triệt tiêu tình trạng đầu cơ.

Vị chuyên gia này cho rằng mức tăng giá sau 5 năm có thể lên tới 1,5-2 lần, biến nhà ở xã hội thành một kênh đầu tư gần như "chắc chắn có lãi". Do đó, mức tăng giá thứ cấp nhà ở xã hội chỉ nên được phép cao hơn tối đa 20% so với giá ban đầu sau mỗi 5 năm để bù trượt giá.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng - DKRA Group cho rằng việc sang tay với mức chênh lệch cao sau thời hạn cấm giao dịch cho thấy loại hình này đang bị lạm dụng sai mục đích. Theo ông, khi đã sử dụng nguồn lực hỗ trợ của Nhà nước, việc giao dịch cần có giới hạn nhất định.

Tuy nhiên, không phải tất cả ý kiến đều ủng hộ. Một số chuyên gia pháp lý cho rằng việc hạn chế quyền bán lại có thể ảnh hưởng đến quyền định đoạt tài sản hợp pháp của người dân. Nhà ở xã hội, dù có hỗ trợ, vẫn được hình thành từ tiền tích lũy hoặc vốn vay.

Trong các tình huống như thay đổi nơi làm việc, khó khăn tài chính hay nhu cầu chi tiêu đột xuất, người sở hữu có thể gặp bất lợi nếu không được tự do chuyển nhượng.

Ngoài ra, việc siết quá chặt cũng có thể khiến phân khúc này kém hấp dẫn hơn, thậm chí phát sinh giao dịch không chính thức hoặc chi phí "ngoài luồng".

Dưới góc nhìn rộng hơn, nhiều chuyên gia cho rằng việc kiểm soát chuyển nhượng chỉ giải quyết phần "ngọn". Nguyên nhân sâu xa của tình trạng đầu cơ nằm ở sự thiếu hụt nguồn cung so với nhu cầu. Khi số lượng nhà ở xã hội không đủ, giá trị của từng căn hộ tăng lên, kéo theo động lực đầu cơ.

Do đó, bên cạnh việc hoàn thiện quy định, cần đẩy mạnh phát triển nguồn cung, từ bố trí quỹ đất, cơ chế ưu đãi cho doanh nghiệp đến kiểm soát giá nhà thương mại ở một số khu vực. Đề xuất sửa đổi lần này đặt ra một bài toán không dễ: Làm sao để nhà ở xã hội không bị biến thành công cụ đầu tư, nhưng vẫn đảm bảo quyền lợi chính đáng của người mua?

Nếu siết quá chặt, thị trường có thể mất tính linh hoạt. Ngược lại, nếu buông lỏng, chính sách an sinh dễ bị lệch mục tiêu. Cách thiết kế quy định trong thời gian tới sẽ quyết định liệu nhà ở xã hội tiếp tục là công cụ hỗ trợ người thu nhập thấp, hay dần trở thành một phân khúc đầu tư như nhiều loại hình bất động sản khác.