Bức tranh địa ốc TP. HCM đầu năm 2026: Nhu cầu thuê tăng mạnh, thị trường mua bán thận trọng

Phân khúc ở thực bứt tốc, TP. HCM dẫn dắt thị trường

Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam đang vận động trong trạng thái: nhu cầu gia tăng rõ nét ở phân khúc phục vụ ở thực, trong khi nguồn cung mới quy mô lớn tiếp tục được bơm ra từ các "đại đô thị" và chủ đầu tư dẫn dắt thị trường. Diễn biến này cho thấy bức tranh không còn thuần túy là chu kỳ phục hồi, mà đang chuyển sang giai đoạn tái cấu trúc theo hướng chọn lọc và thực chất hơn.

Dữ liệu từ nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn ghi nhận ngay từ đầu năm 2026, mức độ quan tâm bất động sản tại TP. HCM tăng trưởng tích cực, chiếm khoảng 50% tổng lượng quan tâm toàn quốc.

Đáng chú ý, phân khúc phòng trọ cho thuê ghi nhận mức tăng tìm kiếm lên tới 130% so với cùng kỳ tháng I/2025. Các loại hình chung cư và nhà riêng cho thuê cũng lần lượt tăng 52% và 50%. Riêng trong tháng 1/2026, bất động sản cho thuê tại TP. HCM (cũ) tăng 60% về mức độ quan tâm, trong khi lượng tin đăng tăng 45%.

Diễn biến này phản ánh hai xu hướng song hành. Thứ nhất, nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn vẫn duy trì ở mức cao trong bối cảnh kinh tế vĩ mô khởi sắc: doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tăng 9%, số lượng doanh nghiệp thành lập mới và quay trở lại hoạt động tăng 45,6% so với cùng kỳ. Sự sôi động của hoạt động sản xuất - kinh doanh kéo theo nhu cầu chỗ ở, đặc biệt ở nhóm lao động trẻ, sinh viên và người nhập cư. Thứ hai, dòng tiền và sự quan tâm đang dồn mạnh vào phân khúc nhà ở phổ thông, nơi phục vụ nhu cầu ở thực thay vì đầu cơ.

Dù nhu cầu tìm kiếm tăng cao, mặt bằng giá cho thuê phổ biến trên toàn quốc chưa ghi nhận biến động lớn so với các quý trước. Điều này giúp thị trường duy trì trạng thái cân bằng tương đối, tạo dư địa cho người thuê cân đối tài chính trong bối cảnh chi phí sinh hoạt vẫn còn áp lực.

Đa trung tâm định hình lại dòng tiền và dòng dân cư

Theo định hướng quy hoạch giai đoạn 2025, TP. HCM đang chuyển từ cấu trúc đô thị tập trung sang mô hình đa trung tâm, từng bước hình thành các khu CBD mới ngoài lõi trung tâm truyền thống. Sự thay đổi này không chỉ mang ý nghĩa về không gian phát triển mà còn tác động trực tiếp đến cấu trúc dân cư và xu hướng dịch chuyển nhu cầu nhà ở.

Khi mặt bằng giá tại khu vực trung tâm liên tục neo ở mức cao, một bộ phận lớn người mua, đặc biệt là nhóm lao động trẻ và người mua nhà lần đầu buộc phải tìm kiếm cơ hội tại các khu vực vệ tinh có mức giá phù hợp hơn. Những địa bàn như Dĩ An, Thuận An, Long Thành, Bến Lức hay Bà Rịa đang dần trở thành "vùng đệm" quan trọng, hưởng lợi từ kết nối hạ tầng và vai trò bổ trợ cho thị trường TP. HCM.

Từ góc độ đầu tư, thanh khoản đang trở thành tiêu chí then chốt. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy trong nhóm tài sản dưới 10 tỷ đồng, căn hộ và nhà ở phục vụ nhu cầu cho thuê thực vẫn có tính giao dịch cao nhất. Cụ thể, chung cư được quan tâm nhiều tại khu vực quận 7 (cũ) và quận 2 (cũ), trong khi nhà riêng ghi nhận mức độ tìm kiếm nổi bật ở Gò Vấp và Bình Thạnh trước đây. Đáng chú ý, căn hộ dịch vụ đang nổi lên như một lựa chọn khai thác dòng tiền mới, với mức sinh lời tương đương, thậm chí nhỉnh hơn chung cư ở một số khu vực.

Tổng thể, thị trường bất động sản TP. HCM năm 2026 đang thể hiện sự phân hóa ngày càng rõ nét. Thay vì đầu tư dàn trải theo tâm lý đón sóng, nhà đầu tư buộc phải lựa chọn dựa trên hạ tầng, đặc điểm khách hàng mục tiêu và khả năng tạo dòng tiền ổn định. Trong bối cảnh cấu trúc đô thị thay đổi nhanh chóng, việc "đọc" quy hoạch, giao thông và xu hướng dịch chuyển dân cư sẽ là yếu tố quyết định giá trị tài sản trong trung và dài hạn.