Tại hội thảo “Công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư” diễn ra ở Hà Nội sáng 7/3, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã có những chia sẻ xoay quanh câu chuyện tranh chấp mẫu thuẫn giữa chủ đầu tư và ban quản trị tại các chung cư hiện nay.
5 vấn đề nổi bật trong tranh chấp chung cư của Việt Nam
Theo nhận định từ ông Nguyễn Mạnh Hà, mô hình nhà chung cư cao tầng đã được xã hội hiện nay chấp nhận và ngày càng trở thành xu hướng nhà ở chủ yếu tại các khu vực đô thị của nước ta. Từ chỗ các dự án nhà chung cư cao tầng được chấp nhận dè dặt, chủ yếu được mua bởi những gia đình có thu nhập thấp, sử dụng làm nhà ở tái định cư, thì đến nay nhà ở chung cư được đầu tư xây dựng với nhiều chủng loại, được mua và sở hữu bởi cả các hộ gia đình có thu nhập cao.
Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chỉ trong năm 2018 nguồn cung căn hộ chung cư chiếm tỷ trọng chủ yếu trong tổng nguồn cung nhà ở tại 2 TP. Hà Nội và TP.HCM. Tại Hà Nội, căn hộ chung cư chiếm 87,3% tổng nguồn cung nhà ở với khoảng 40.000 căn hộ, các loại nhà ở khác như biệt thự, nhà liền kề, đất nền chỉ chiếm chưa đến 13%. Tại TP.HCM, tỷ trọng căn hộ chung cư còn lớn hơn, chiếm gần 90% tổng nguồn cung nhà ở, với gần 45.000 căn. Nhà chung cư cao tầng hiện được đầu tư xây dựng không chỉ ở Hà Nội và TP.HCM mà còn tại các thành phố khác trong cả nước như: Hải Phòng, Cần Thơ, Thanh Hoá, Thái Nguyên…
Việc mô hình nhà chung cư cao tầng được phát triển mạnh mẽ như hiện nay đã chứng tỏ ngoài việc có quy hoạch, thiết kế phù hợp, chất lượng bảo đảm, an toàn, tiện ích trong sử dụng, có giá cả phù hợp với nhiều đối tượng. Không chỉ vậy, nếu như trước đây, công tác quản lý, vận hành nhà chung cư chủ yếu do chủ đầu tư dự án thực hiện, với mức phí gần như bao cấp, đến nay các nhà chung cư có ban quản trị đứng ra kí hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành, kinh phí cơ bản thu đủ bù chi.
Tuy vậy, trong thời gian qua tại nhiều chung cư vẫn xảy ra những tranh chấp, trong đó có tranh chấp trong việc xác định phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng của nhà chung cư, tranh chấp về sở hữu tầng hầm và tầng 1 của nhà chung cư, đặc biệt là cách tính diện tích căn hộ nhà chung cư trong hợp đồng mua bán và khi bàn giao căn hộ.
Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch VNREA
Các tranh chấp này thường xảy ra khi có Luật Nhà ở 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành, một số tranh chấp xảy ra kể cả sau khi có Luật, nhất là cách tính diện tích căn hộ theo thông thuỷ hay tim tường, bởi vì trước khi có các văn bản này thì trong các văn bản pháp luật về nhà ở không có quy định rõ ràng về vấn đề sở hữu chung, sở hữu riêng, đồng thời trong mẫu hợp đồng mua bán căn hộ cũng yêu cầu phải ghi rõ các phần diện tích này cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở.
Thứ hai, tranh chấp trong việc thành lập ban quản trị, phí dịch vụ chung cư và quản lý 2% kinh phí bảo trì nhà chung cư. Cụ thể, đối với việc thành lập ban quản trị chung cư. Mặc dù Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành đều quy định rõ ràng trong thời hạn không quá 12 tháng kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên (kể cả số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại) thì chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư để bầu ban quản trị nhà chung cư để thực hiện các nhiệm vụ trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay, nhiều khu nhà chung cư vẫn không tiến hành tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu ra ban quản trị. Mặt khác, về phía chính quyền địa phương mặc dù đã được pháp luật quy định phải có trách nhiệm trong việc thực hiện chức năng quản lý nhà nước của mình trong quản lý nhà chung cư trên địa bàn trong đó có việc tra, giám sát công tác quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư trên thực tế còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.
Đối với tranh chấp về phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Mặc dù pháp luật về nhà ở đã quy định các chi phí dịch vụ do UBND cấp tỉnh quy định, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác và UBND cấp tỉnh có trách nhiệm quy định mức thu tối đa kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn và chủ đầu tư căn cứ vào mục thu do UBND cấp tỉnh ban hành để tính toán, cân đối mức phí dịch vụ. Tuy nhiên, trên thực tế, do nhà chung cư có quy mô khác nhau, tần suất sử dụng các loại dịch vụ khác nhau từ các dịch vụ đơn giản tối thiểu đến phức tạp và mặc dù pháp luật đã có quy định chủ đầu tư phải thoả thuận mức phí dịch vụ với người mua nhà khi ký hợp đồng mua bán nhưng trên thực tế vẫn xảy ra các tranh chấp, mâu thuẫn.
Tranh chấp nữa là về quản lý kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung của nhà chung cư. Mặc dù Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành đều quy định chủ đầu tư có trách nhiệm nộp 2% kinh phí bảo trì (số tiền này thu từ người mua căn hộ và phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại, không bán), số tiền này phải được gửi vào ngân hàng thương mại và chuyển giao lại cho ban quản trị nhà chung cư khi ban quản trị được thành lập. Trên thực tế, chủ đầu tư không thực hiện nghiêm túc quy định này, không chuyển giao số kinh phí bảo trì này cho bản quản trị mà tự ý sử dụng vào các mục đích khác nhau hoặc cũng có trường hợp khi chuyển sao số kinh phí này thì ban quản trị cũng tuỳ tiện sử dụng không đúng mục đích.
Phó chủ tịch VNREA cho rằng: "Các tranh chấp xảy ra ở chung cư, một phần do khung pháp lý điều chỉnh về vấn đề này chưa được kịp thời bổ sung, hoàn thiện để theo kịp với tốc độ phát triển đa dạng của loại hình nhà ở chung cư; một phần do một số chủ đầu tư chỉ chú trọng đến việc thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ mà chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng của mình. Ngoài ra, cũng có những trường hợp do người dân khi mua nhà ở đã không xem xét hết các nội dung nêu trong hợp đồng mua bán căn hộ, trong đó đặc biệt là các thoả thuận về quyền và nghĩa vụ hợp đồng mua bán căn hộ, quyền và nghĩa vụ của các bên trong quản lý nên xảy ra mâu thuẫn, tranh chấp, gây ra nghiều khó khăn trong công tác quản lý, ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà, chủ đầu tư cũng như ảnh hưởng đến mô hình phát triển nhà chung cư hiện đại".
Cư dân tập trung trước sảnh chung cư Golden West "tố" hàng loạt sai phạm của chủ đầu tư.
Nhìn từ thế giới và giải pháp cho Việt Nam
Theo phân tích từ ông Hà, hiện nay, hầu hết các nước có nhà chung cư phát triển như: Mỹ, các nước Châu Âu, Trung Quốc, Hàn Quốc, Singapore… đều có đạo luật riêng hoặc có văn bản cấp chỉnh phủ để điều chỉnh các vấn đề về quản lý, sửdụng nhà chung cư như: quy định về phần sở hữu chung, sở hữu riêng, kinh phí bảo trì, quản lý vận hành, việc thành lập ban quản trị. Một số vấn đề cơ bản trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư của các nước.
Hầu hết các nước đều quy định các chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà chung cư sau khi vào ở ổn định sẽ bầu ra ban quản trị để tổ chức công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư. Nhiều nước quy định đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư phải là doanh nghiệp chuyên nghiệp, ban quản trị toà nhà có thể lựa chọn đơn vị quản lý, vận hành thông qua đấu thầu. Phí dịch trị vụ được xác định thông qua giá trúng thầu.
Một số nước Mỹ, Châu Âu thì coi nhà chung cư như một doanh nghiệp cổ phần mà các chủ sở hữu căn hộ có cổ phần tương đương với diên tích mà mình sở hữu để quản lý vận hành toà nhà. Các chủ sở hữu phải đóng góp và cũng có thể thu lợi nhuận qua việc vận hành toà nhà. Trung Quốc, Hàn Quốc có mô hình quản lý vận hành nhà chung cư như quy định hiên nay của nước ta. Riêng Singapore có mô hình quản lý, vận hành nhà chung cư khác biệt so với nước khác vì đại đa số nhà chung cư do nhà nước xây dựng.
Về diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng, không chỉ ở nước ta mà việc xác định diên tích sở hữu chung, sở hữu riêng rồi cách tính diện tích căn hộ ở các nước cũng có sự khác nhau, thực ra cách tính như thế nào chỉ là ước lệ. Nhà nước cần có một quy định chung để áp dụng thống nhất. Về kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, hầu hết các nước đều quy định các nhà chung cư cần phải có một quỹ bảo trì, sửa chữa, thay thế các phần kết cấu trang thiết bị thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư, chỉ có điều kinh phí đóng góp như thế nào là có sự khác nhau. Thu trước tại thời điểm bán căn hộ, hiện có Việt Nam và Trung Quốc áp dụng. Trích từ tiền phí dịch vụ hàng tháng có Singapore, Hàn Quốc, một số quốc gia thì nộp khi phát sinh công việc bảo trì.
Từ những kinh nghiệm và thực tế tình hình tại Việt Nam, ông Hà cho hay: “Như chúng ta đã biết, công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư yếu liên quan đến 3 chủ thể chính là: chủ sở hữu, sử dụng nhà chung cư, bao gồm chủ sở hữu các căn hộ, chủ sở hữu các phần sở hữu riêng trong nhà chung cư (diện tích văn phòng, thương mại…); chủ đầu tư và chính quyền địa phương. Vì vậy, để nâng cao chất lượng công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư thì cần có sự nỗ lực, đóng góp của tất các chủ thể có liên quan”.
Cụ thể, về mô hình quản lý, vận hành chung cư: có dư luận cho rằng, mô hình quản lý, vận hành nhà chung cư được quy định tại Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn Luật là chưa phù hợp với tình hình thực tế, gây nhiều tranh chấp, mà cần giao việc quản lý vận hành đó cho Chủ đầu tư thực hiện cho cả vòng đời dự án.
“Tôi cho rằng, mô hình hiện hành là hợp lý (tài sản thuộc quyền sở hữu của ai thì người đó phải có quyền và trách nhiệm quản lý) và phù hợp với thông lệ chung của quốc tế, cần phải được tiếp tục hoàn thiện và nâng cao hiệu quả quản lý hơn nữa”, ông Hà nhận định.
Bên cạnh đó, cần nâng cao hơn nữa trách nhiệm, tính chuyên nghiệp của các chủ thể liên quan dến công tác quản lý vận hành nhà chung cư. Trước hết phải nâng cao nhận thức, trách nhiệm của các chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà chung cư. Nhiều cư dân, kể cả những người tham gia ban quản trị không tìm hiểu kỹ về quy định của Pháp luật về quản lý, vận hành nhà chung cư, có tư tưởng đòi hỏi mà không thấy tránh nhiệm, thậm chí vào Ban quản trị để trục lợi. Các chủ đầu tư thì không muốn buông quyền của mình trong khi công trình đã bàn giao đưa vào sử dụng từ lâu. Đặc biệt là trách nhiệm và quyền hạn của chính quyền địa cấp Quận và cấp Phường thì không được tham gia từ đầu, từ khi hình thành dự án cũng như trong quá trình bán căn hộ. Mô hình ban quản trị không gắn với mô hình tổ dân phố.
Cũng cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, có chế tài nghiêm khắc đối với các vị phạm trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, chiếm dụng diện tích sở hữu chung, kinh phí bảo trì.
Mô hình nhà chung cư cao tầng là xu thế tất yếu phát triển nhà ở đô thị của nước ta, với quy mô phát triển ngày càng lớn, việc nâng cao chất lượng công tác quản lý, vận hành nhà chung cư có ý nghĩa rất quan trọng, vừa bảo đảm nâng cao đời sống của dân cư sống trong các nhà chung cư, vừa đảm bảo các công trình nhà chung cư được vận hành một cách an toàn và bền vững, cũng như bảo vệ quyền lợi của các chủ thể có liên quan.
