Bước chuyển tư duy kiến tạo và chìa khóa an cư

Bằng sự kết hợp hài hòa giữa tính nghiêm cẩn của các nguyên tắc quản lý và sự mềm mại, uyển chuyển trong cách tiếp cận quyền an cư của người dân, chỉ đạo chiến lược này tìm đến chiếc chìa khóa để tháo gỡ những nút thắt lịch sử của thị trường.

Ngày 22 tháng 5 năm 2026, Văn phòng Trung ương Đảng đã ban hành Thông báo số 64-TB/VPTW truyền đạt toàn văn kết luận của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm tại buổi làm việc với Đảng ủy Chính phủ về tình hình triển khai Chỉ thị số 34-CT/TW và định hướng phát triển nhà ở trong thời gian tới.

Văn bản đã ghi nhận, biểu dương những nỗ lực vượt bậc của Quốc hội, Chính phủ, các bộ ngành và địa phương trong việc hoàn thiện thể chế, đơn giản hóa thủ tục đầu tư và thúc đẩy Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội (NOXH) giai đoạn 2021 - 2030 theo Quyết định 338/QĐ-TTg. Dù vậy, người đứng đầu Đảng và Nhà nước cũng thẳng thắn định vị rõ những rào cản cốt lõi: Thị trường đang thiên lệch nhiều về phân khúc sở hữu; nguồn cung nhà ở có giá phù hợp với người có thu nhập trung bình và thấp còn hạn chế; quỹ đất quy hoạch NOXH chưa đồng bộ, thiếu kết nối hạ tầng và các doanh nghiệp còn thiếu động lực tham gia.

Để giải quyết tận gốc, Thông báo số 64-TB/VPTW đặt ra 5 định hướng chiến lược mang tính đổi mới tư duy quản lý:

Một là, quán triệt sâu sắc quyền có nơi ở hợp pháp là quyền cơ bản của công dân.

Hai là, phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường có sự định hướng của Nhà nước, điều tiết linh hoạt, không bao cấp nhưng không phó mặc hoàn toàn cho thị trường tự vận hành.

Ba là, ưu tiên phát triển mạnh mẽ nhà ở cho thuê tại các đô thị lớn và khu công nghiệp; thực hiện rà soát, phân loại thị trường thành 4 nhóm rõ rệt: Nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách.

Bốn là, giao Đảng ủy Chính phủ chỉ đạo nghiên cứu các cơ chế đột phá về đất đai, tín dụng, quy chuẩn mô hình mới; áp dụng đồng bộ thủ tục hành chính "một cửa, một đầu mối" và kiểm soát chặt chẽ tình trạng trục lợi chính sách, đầu cơ đất đai.

Năm là, nghiên cứu, đề xuất ban hành các văn bản quy phạm pháp luật phù hợp để sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản ngay trong năm 2026.

Nhìn vào bức tranh toàn cảnh của thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam những năm qua, không khó để nhận ra một nghịch lý: Trong khi nhiều căn hộ cao cấp, biệt thự liền kề hay những nền đất phân lô vùng ven đang tạm lắng dòng vốn đầu tư, thì hàng triệu người lao động, công nhân viên chức lại rất vất vả tìm kiếm một chốn nương thân vừa vặn với túi tiền. Sự lệch pha cung – cầu này chính là một trong những nguyên nhân làm giảm bớt động lực phát triển bền vững của nền kinh tế đô thị.

Thông báo số 64-TB/VPTW ra đời như một sự điều tiết vĩ mô kịp thời, làm rõ quan điểm nhất quán của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm: Phải chấn chỉnh thị trường BĐS để cân bằng lại mọi phân khúc. Sự điều chỉnh ở đây không mang ý nghĩa kìm hãm bằng các biện pháp hành chính cứng nhắc, mà là nghệ thuật thiết lập một "thế cân bằng động". Hệ thống cung ứng nhà ở của chúng ta dù đã vận hành theo cơ chế thị trường, nhưng nếu để mặc cho quy luật lợi nhuận dẫn dắt hoàn toàn, dòng vốn xã hội sẽ tự động tập trung vào nơi mang lại biên lợi nhuận cao – tức là phân khúc cao cấp và các xu hướng đầu tư ngắn hạn.

Khi phân khúc nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận nhân dân chưa được khơi thông, cấu trúc của thị trường sẽ thiếu đi sự vững chãi cần thiết. Chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm tại văn bản lần này định hướng các nhà hoạch định chính sách và các doanh nghiệp địa ốc nhìn nhận rõ thực tế, chủ động tái cấu trúc nguồn cung, dịch chuyển dòng vốn từ những sản phẩm "bán sự kỳ vọng đầu tư" sang những sản phẩm phục vụ nhu cầu sống thực của con người. Đó là con đường hài hòa để đưa thị trường quay về giá trị cốt lõi, nơi BĐS đóng vai trò là bệ đỡ cho sự an cư vững chãi của quốc gia.

Sự sâu sắc và uyển chuyển trong tư duy quản trị của Đảng tại Thông báo số 64-TB/VPTW nằm ở việc đổi mới một khái niệm tưởng chừng quen thuộc: Dịch chuyển mục tiêu từ "sở hữu nhà ở" sang khẳng định "quyền tiếp cận và có chỗ ở hợp pháp". Từ lâu, tâm thức "an cư lạc nghiệp" của người Việt luôn gắn liền với quyền sở hữu một mảnh đất, một mái nhà có quyền sử dụng đất rõ ràng. Khát vọng chính đáng ấy, trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa phát triển mạnh mẽ và quỹ đất ngày càng hữu hạn, đã vô tình tạo nên một áp lực tài chính không nhỏ lên vai người lao động và khiến giá nhà có phần tách rời khỏi mặt bằng thu nhập thực tế.

Bằng cách định vị lại quyền có nơi ở hợp pháp là quyền cơ bản của công dân, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã mở ra một tư duy mang tính cởi trói cho toàn bộ hệ thống chính sách: Nhà nước không bao cấp nhà ở, nhưng Nhà nước có trách nhiệm kiến tạo cơ chế để mọi người dân đều có cơ hội tiếp cận chỗ ở an toàn. Định hướng này được cụ thể hóa bằng việc đẩy mạnh thị trường nhà ở cho thuê, biến nó thành một trụ cột chiến lược thực sự tại các đô thị lớn, khu công nghiệp và các vùng kinh tế động lực. Thay vì buộc người lao động phải dành trọn tích lũy cả đời, thậm chí vay mượn quá sức để mua đứt một căn hộ; chính sách mới hướng họ tới việc thuê nhà dài hạn với chi phí hợp lý, dịch vụ đồng bộ. Điều này giải quyết hài hòa cả hai bài toán: vừa bảo đảm quyền có chỗ ở hợp pháp của người dân, vừa giữ cho dòng vốn xã hội không bị ứ đọng, tạo sự linh hoạt tối đa cho dòng vốn và nguồn lực thị trường.

Để hiện thực hóa bước chuyển ấy mà không lặp lại tư duy bao cấp cũ, Nhà nước thực hiện việc phân nhóm rõ rệt thị trường thành 4 phân khúc: Nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách. Đây là một cách tiếp cận khoa học và mạch lạc. Trong đó, Nhà nước đóng vai trò điều tiết vĩ mô, xây dựng các hàng rào chính sách về đất đai, thuế và gói tín dụng dài hạn để khuyến khích khối tư nhân tham gia vận hành. Doanh nghiệp thu về lợi nhuận hợp lý, người dân có quyền chọn lựa sản phẩm phù hợp với túi tiền. Sự hỗ trợ trực tiếp của ngân sách chỉ được tập trung cho một số đối tượng khó khăn trong xã hội, đảm bảo tính công bằng và hiệu quả của nguồn lực quốc gia.

Ngay sau khi những định hướng của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm được truyền đạt, trên nhiều diễn đàn đã xuất hiện những băn khoăn khi cho rằng thông điệp: Nhà là để ở, không thể trở thành công cụ đầu cơ, kinh doanh, tích sản hay trục lợi chính sách… sẽ làm hạn chế chức năng kinh doanh hay quyền tích lũy tài sản của người dân đối với BĐS. Cách hiểu ấy rõ ràng là chưa bao quát hết bối cảnh và ngữ cảnh chỉ đạo.

Cần phải khẳng định một cách rõ ràng và tường minh rằng: Định hướng mang tính nghiêm cẩn này được dùng để nhấn mạnh cho phân khúc nhà ở chính sách và NOXH. Bởi lẽ, bản chất của NOXH hay nhà ở chính sách là những sản phẩm được hình thành từ nguồn lực hỗ trợ của Nhà nước và nhân dân – từ việc miễn tiền sử dụng đất, ưu đãi thuế cho đến các gói tín dụng trợ lực. Do đó, việc chuyển đổi những căn nhà mang tính chất an sinh này thành món hàng đầu tư ngắn hạn, thành công cụ tích sản của những người có điều kiện tài chính, hay để hưởng chênh lệch giá là chưa đúng với bản chất nhân văn của chính sách. Việc kiểm soát đầu cơ và trục lợi ở phân khúc này là hoàn toàn cần thiết để bảo vệ quyền lợi của đối tượng chính sách.

Ngược lại, đối với phân khúc nhà ở thương mại, hoạt động đầu tư, kinh doanh, cho thuê hay tích trữ tài sản hợp pháp của người dân và doanh nghiệp vẫn là một cấu phần bình thường của nền kinh tế thị trường. Nhà nước không phủ định giá trị kinh tế hay quyền sở hữu tài sản chính đáng của công dân. Điều Nhà nước hướng tới là sử dụng các công cụ quản lý một cách uyển chuyển nhưng kiên quyết để loại bỏ những hành vi thao túng, thổi giá ảo – những tác nhân làm ảnh hưởng đến dòng tiền của nền kinh tế thực. Sự phân định ranh giới rõ ràng này giúp các nhà đầu tư chân chính yên tâm vững bước, đồng thời hạn chế những xu hướng trục lợi trên các chính sách an sinh của Đảng và Nhà nước.

Khi thông điệp của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm được đưa ra, nhiều góc nhìn đã liên tưởng đến câu nói của Tổng Bí thư, Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình tại Hội nghị Công tác Kinh tế Trung ương cuối năm 2016: "Nhà là để ở, không phải để đầu cơ". Sự tương đồng về mặt tư tưởng cốt lõi là có thật, khi cả hai quốc gia đều nhìn nhận rõ những hệ lụy của một nền kinh tế nếu quá phụ thuộc vào các hiện tượng bong bóng địa ốc. Tuy nhiên, đi sâu vào phân tích đan xen về bối cảnh kinh tế và phương thức triển khai, chúng ta sẽ thấy một lộ trình rất khác, thể hiện sự mềm mại, linh hoạt và thực tế của tư duy quản trị Việt Nam.

Bối cảnh của Trung Quốc giai đoạn 2016 - 2020 là câu chuyện của một thị trường đã phát triển quá nóng, rơi vào tình trạng dư cung cục bộ trên quy mô lớn với nhiều dự án thiếu vắng người ở, và các tập đoàn địa ốc vận hành dựa trên đòn bẩy tài chính quá cao. Để xử lý vấn đề đó, Bắc Kinh đã lựa chọn giải pháp điều chỉnh mang tính đột ngột bằng các biện pháp mạnh tay – điển hình là chính sách "3 lằn ranh đỏ" áp đặt vào tháng 8 năm 2020. Việc thắt chặt tín dụng một cách nhanh chóng đã đẩy hệ thống BĐS nước này vào một giai đoạn khó khăn về thanh khoản, khiến nhiều doanh nghiệp lớn gặp khủng hoảng, làm ảnh hưởng đến tâm lý người mua nhà và buộc họ phải có những điều chỉnh lại chính sách này vào năm 2026 sau khi đã trải qua nhiều thách thức.

Việt Nam nhìn nhận bài toán này ở một góc độ thích ứng và phù hợp với thực tiễn hơn. Thị trường của chúng ta không phải là dư cung diện rộng, mà bản chất là sự lệch pha về cấu trúc cung. Chúng ta thiếu nhà ở thực tại các khu vực tập trung đông dân cư và khu công nghiệp, nhưng lại thừa các sản phẩm quá đắt đỏ vượt xa nhu cầu chi trả hoặc ở những vị trí chưa hình thành nhu cầu ở thực tế. Do đó, thay vì dùng các biện pháp tài chính đột ngột có thể gây ảnh hưởng mạnh đến thị trường – một kịch bản mà nền kinh tế Việt Nam với hệ thống tài sản đảm bảo ngân hàng và nguồn thu ngân sách phụ thuộc khá nhiều vào đất đai cần tránh – chúng ta đã định hướng một lộ trình điều hòa và hạ nhiệt dần dần.

Thay vì hạn chế dòng vốn một cách cứng nhắc, Thông báo số 64 hướng tới việc hoàn thiện "luật chơi" để nắn dòng tiền về nhu cầu ở thực. Nhà nước tập trung khơi thông hành lang pháp lý thông qua việc thúc đẩy sửa đổi, hoàn thiện Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản ngay trong năm 2026. Phương thức hành động của Việt Nam là chú trọng khâu "kiến tạo": tập trung tháo gỡ các rào cản thủ tục hành chính bằng cơ chế "một cửa, một đầu mối", tạo quỹ đất sạch, thúc đẩy các gói tín dụng phù hợp để khuyến khích khu vực tư nhân dành nguồn lực vào phân khúc nhà ở cho thuê và NOXH. Cách làm này giúp thị trường tránh được trạng thái thay đổi nhiệt độ quá đột ngột, mà tự chuyển hóa một cách nhịp nhàng, lành mạnh, biến BĐS thành một hệ sinh thái an cư ổn định và bền vững.

Có thể nói, chỉ đạo này của Tổng Bí thư không chỉ đơn thuần giải quyết những vướng mắc mang tính sự vụ của phân khúc nhà ở xã hội, mà chính là một định hướng chính sách dài hạn, định hình lại tư duy phát triển bất động sản tại Việt Nam. Bằng sự kết hợp hài hòa giữa tính nghiêm cẩn của các nguyên tắc quản lý và sự mềm mại, uyển chuyển trong cách tiếp cận quyền an cư của người dân, chỉ đạo chiến lược này tìm đến chiếc chìa khóa để tháo gỡ những nút thắt lịch sử của thị trường.

Hy vọng rằng, từ đây, thị trường BĐS Việt Nam sẽ dần giảm bớt các hiện tượng sóng ảo hay các hành vi trục lợi chính sách. Thị trường sẽ dịch chuyển mạnh mẽ về những giá trị thực, nơi mỗi sản phẩm được hình thành hướng tới mục tiêu cao nhất là dựng xây nên những mái ấm thực sự cho tương lai phát triển bền vững của đất nước.