Nhà ở xã hội cho thuê: Cuộc cách mạng về an cư

Khi Nhà nước đóng vai trò kiến tạo bằng chính sách, đất đai, hạ tầng, công nghệ và cơ chế vốn đầu tư linh hoạt; doanh nghiệp tham gia bằng năng lực quản trị và người dân đóng góp bằng tích lũy trách nhiệm, chúng ta sẽ tạo ra được một hệ sinh thái an sinh tự vận động và bền vững.

***

Với người Việt Nam, khái niệm "An cư lạc nghiệp" vốn dĩ luôn gắn liền với quyền sở hữu. Một mái nhà phải đi kèm với một cuốn sổ đỏ mới được coi là đích đến của sự ổn định. Thế nhưng, trong thời đại ngày nay, với sự biến động dữ dội của giá trị tài sản và nhu cầu dịch chuyển của nền kinh tế, tư duy ấy đang bộc lộ những lực cản kìm hãm sự phát triển. Đã đến lúc chúng ta cần một cuộc cách mạng cả trong tư duy và hành động, đó là tạo sự chuyển dịch từ "sở hữu nhà ở" sang "quyền tiếp cận nhà ở" nhằm giải phóng con người khỏi "áp lực sở hữu", giảm áp lực của Nhà nước trong đầu tư an sinh. "Quyền tiếp cận nhà ở" với chiến lược phát triển mạnh nhà ở cho thuê chính là từ khóa để Nhà nước đại chúng hóa trách nhiệm an sinh trong điều kiện, bối cảnh hiện nay ở lĩnh vực này.

Ý nghĩa lớn nhất của nhà ở xã hội cho thuê chính là tính nhân văn và công bằng. Hiện nay, chỉ số giá nhà trên thu nhập tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM đã vượt ngưỡng 30 lần. Nếu tiếp tục duy trì đầu tư hết nguồn lực vào mô hình "nhà ở xã hội để bán", chúng ta sẽ "kiệt sức" và cũng vô tình đẩy người lao động vào một cuộc đua không cân sức. Việc vay mượn quá khả năng để mua nhà khiến người trẻ cạn kiệt nguồn lực đầu tư cho giáo dục, sức khỏe và khởi nghiệp.

Nhà ở xã hội cho thuê sẽ đóng vai trò là "van an toàn" xã hội. Nó cho phép người lao động có chỗ ở chất lượng với chi phí hợp lý ngay từ khi mới bắt đầu lập nghiệp. Hơn thế nữa, mô hình này giúp bảo toàn quỹ đất an sinh của quốc gia, đồng thời tạo sự công bằng trong tiếp cận nhà ở cho số đông thay vì lấy của công "chăm lo" cho một số người "may mắn" như mô hình nhà ở xã hội để bán. Nhà nước (thông qua Quỹ Nhà ở Quốc gia) giữ quyền sở hữu vĩnh viễn còn ngăn chặn triệt để tình trạng đầu cơ, trục lợi chính sách - nơi những căn hộ gắn mác "xã hội" nhưng lại trở thành món hàng sang tay hưởng chênh lệch. Nhà ở xã hội lúc này quay về đúng giá trị cốt lõi: là nơi để người lao động an cư, không phải là công cụ để trục lợi.

Dưới góc độ kinh tế học, nhà ở xã hội cho thuê cũng chính là chất xúc tác cho một thị trường lao động linh hoạt. Trong nền kinh tế hiện đại, sự di chuyển là tất yếu. Một công nhân, một chuyên gia có thể chuyển từ Hải Phòng vào Cam Ranh hay TP.HCM theo cơ hội việc làm mà không bị "mắc kẹt" bởi một khoản nợ mua nhà hay một tài sản khó thanh khoản. Hệ thống nhà cho thuê chuyên nghiệp tạo ra sự cơ động, giúp tối ưu hóa năng suất lao động trên quy mô quốc gia.

Đặc biệt, việc phát triển nhà cho thuê giúp tối ưu hóa vòng đời của đồng vốn. Khác với đầu tư hỗ trợ nhà ở xã hội để bán hay hỗ trợ lãi suất để dân mua nhà (khoản chi một lần và mất đi), vốn đầu tư vào nhà cho thuê là vốn xoay vòng. Tiền thuê nhà hàng tháng sẽ được tái đầu tư để xây dựng những dự án mới, tạo ra một hệ sinh thái an sinh tự vận động, giảm bớt gánh nặng cho ngân sách Nhà nước.

Chính vì những ý nghĩa này, chủ trương tập trung phát triển mạnh nhà ở xã hội cho thuê thông qua Quỹ Nhà ở quốc gia là một chiến lược hết sức đúng và trúng của Đảng – Nhà nước. Nghị quyết của Quốc hội, Chính phủ và gần nhất là Nghị định 302/NĐ- CP chính là những bước đi đầu tiên để chúng ta hiện thực hóa chủ trương trên.

Tuy nhiên, nếu soi chiếu từ Nghị định 302 thông qua phân tích SWOT để thấy được điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức của chương trình thì sẽ thấy còn nhiều vấn đề phải bàn. Nghị định 302 là một "chiếc khung" tốt nhưng hiện tại vẫn đang thiếu "động cơ mạnh".

Về điểm mạnh và cơ hội: Nghị định đã xác lập địa vị pháp lý rõ ràng khi xác định đây là quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách, có tư cách pháp nhân, hoạt động không vì mục tiêu lợi nhuận nhưng bảo toàn và phát triển vốn. Có cơ chế huy động đa dạng, cho phép tiếp nhận vốn từ ngân sách, tiền thu từ tiền sử dụng đất 20% của các dự án thương mại, và đặc biệt là nguồn vốn huy động hợp pháp từ các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước nhằm tạo cơ hội thị trường hóa nguồn vốn. Quản lý tập trung nhưng phân cấp; Quỹ Trung ương (Bộ Xây dựng) và Quỹ cấp tỉnh (UBND tỉnh) giúp việc điều phối nguồn lực sát với thực tế địa phương. Có mục tiêu trúng đích là tập trung ưu tiên cho vay ưu đãi để phát triển nhà ở xã hội (NOXH), đặc biệt là phân khúc cho thuê và hỗ trợ người lao động tại khu công nghiệp.

Về điểm yếu và thách thức: Quỹ phụ thuộc nhiều vào ngân sách và địa tô; bộ máy vận hành mang tính hành chính: Dù hoạt động theo mô hình doanh nghiệp 100% vốn nhà nước, nhưng việc quản lý bởi các hội đồng quản lý từ các Bộ, ngành dễ dẫn đến quy trình ra quyết định chậm, thiếu sự năng động của thị trường. Các chính sách ưu đãi chưa mang tính đột phá và chưa đủ hấp dẫn. Bên cạnh đó, Quỹ cũng sẽ phải đối mặt với áp lực bảo toàn vốn, rủi ro về tính thanh khoản của tài sản do NOXH cho thuê thu hồi vốn rất chậm (20 - 30 năm), Quỹ dễ rơi vào tình trạng "đọng vốn" nếu không có các công cụ tài chính phái sinh để rút ngắn vòng quay tiền. Cùng với đó là việc cạnh tranh nguồn lực nếu các tỉnh thành không quyết liệt dành quỹ đất sạch (như một hình thức vốn góp), Quỹ sẽ có tiền nhưng không có đất để triển khai dự án. Bên cạnh đó, Nghị định cũng chưa đề cập sâu đến công tác phát triển, quản lý vận hành (một vấn đề then chốt) của nguồn quỹ nhà này.

Từ việc đánh giá lại những điểm tích cực và hạn chế của Nghị định 302 cũng như nghiên cứu, tổng hợp các kinh nghiệm quốc tế và ý kiến chuyên gia tại Việt Nam, chúng tôi xin đưa ra một số khuyến nghị, kiến nghị về định hướng chính sách phát triển nhà ở xã hội cho thuê nói chung và Quỹ Nhà ở quốc gia nói riêng như sau:

Vấn đề "đau đầu" nhất để giải bài toán phát triển nhà ở xã hội cho thuê chính là nguồn vốn. Theo quan điểm của chúng tôi, chúng ta không thể chỉ trông chờ vào ngân sách mà cần huy động nguồn lực khổng lồ từ xã hội. Nguồn đầu tư của ngân sách Nhà nước nên được tập trung vào việc tạo lập quỹ đất sạch lớn (miễn phí) và hạ tầng đồng bộ thuận lợi để phát triển loại hình này. Phần vốn phục vụ cho việc phát triển các dự án cần được đa dạng hóa và "thị trường hóa".

Chính vì vậy, về mô hình hoạt động của Quỹ, thay vì duy trì mô hình Quỹ mang tính hành chính tại Trung ương, chúng tôi kiến nghị Chính phủ xem xét biến đây thành một định chế tài chính chuyên biệt (để có thể áp đặt kỷ luật tài chính lên hệ thống quản lý) với việc thành lập Ngân hàng Tiết kiệm Nhà ở. Lý do: Quỹ thường hoạt động theo cơ chế cấp phát, dễ gây lãng phí, đổ vỡ. Ngân hàng sẽ phải hoạt động theo cơ chế thị trường, huy động tiền gửi từ người dân và các tổ chức với mục tiêu chuyên biệt là tài trợ cho phát triển nhà ở xã hội. Khi đó, Quỹ sẽ hoạt động như một ngân hàng phi lợi nhuận để tài trợ vốn cho các dự án nhà ở xã hội nói chung và nhà ở xã hội cho thuê nói riêng. Cùng với nguồn vốn cấp ban đầu và bổ sung của Nhà nước, đây sẽ là kênh thu hút vốn tổng thể, tiếp nhận các nguồn vốn ưu đãi thể hiện trách nhiệm xã hội của các cá nhân, tổ chức và doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, Quỹ - Ngân hàng này cũng sẽ áp dụng nguyên tắc "Tiết kiệm trước - Tiếp cận sau". Khi người dân gửi tiết kiệm vào đây với lãi suất thấp hơn ngân hàng thương mại một chút và với một số tối thiểu nhất định, đổi lại, họ được cam kết từ Nhà nước về quyền ưu tiên thuê, thuê mua nhà ở của chương trình. Cùng với đó, các đối tượng đã được thuê nhà của chương trình cũng sẽ phải tham gia gửi tiết kiệm tại Ngân hàng (cũng với một số tiền nhỏ, phù hợp thu nhập) để thể hiện trách nhiệm với chính sách mình được thụ hưởng. Mô hình này sẽ tạo ra một định chế tài chính tốt, sòng phẳng và minh bạch để giải quyết bài toán an cư một cách bền vững. Rõ ràng, Quỹ không nên là một kho tiền nằm trong kho bạc, mà phải là một pháp nhân đầu tư hoạt động theo nguyên tắc thị trường. Làm được như vậy, Quỹ cũng không rơi vào tình trạng "chờ ngân sách rót xuống mới có tiền giải ngân".

Một gợi ý khác về phương thức tạo vốn mạnh và bền vững cho Quỹ (hoặc Ngân hàng) là nguồn kết dư (hàng trăm nghìn tỷ) của quỹ Công đoàn. Chúng ta đều biết cả Quỹ Công đoàn và Quỹ Nhà ở đều hướng tới mục tiêu an sinh xã hội cho người lao động. Việc dùng một phần nguồn lực này để xây dựng nhà ở cho thuê chính là hình thức "chăm lo đời sống" thiết thực nhất, thay vì để nguồn vốn này nằm im trong ngân hàng hoặc chi cho các hoạt động phong trào ngắn hạn hoặc đầu tư phát triển các thiết chế công đoàn (cùng mục đích nhưng đã… không thành công). Bên cạnh đó, nếu trích một tỷ lệ cố định (ví dụ 10 - 20% từ nguồn thu kinh phí công đoàn hàng năm), chúng ta cũng sẽ có ngay một dòng tiền ổn định để Quỹ Nhà ở Quốc gia triển khai các dự án nhà ở cho thuê tại các khu công nghiệp, giải quyết trúng nhu cầu của công nhân.

Rõ ràng, để để tránh việc quản lý chồng chéo, chúng ta không nên để Công đoàn trực tiếp đi xây nhà. Thay vào đó, Công đoàn nên đóng vai trò là "cổ đông chiến lược" hoặc "nhà đầu tư tổ chức" vào Quỹ Nhà ở Quốc gia hay Ngân hàng Tiết kiệm Nhà ở nói trên. Tất nhiên, dòng tiền từ Công đoàn đổ vào phải được hạch toán riêng và đại diện Tổng Liên đoàn Lao động sẽ nằm trong Hội đồng quản lý Quỹ để giám sát nguồn vốn và đảm bảo quyền lợi thuê nhà cho công nhân luôn được đặt lên hàng đầu.

Về trung và dài hạn, chúng ta cũng có thể phát hành trái phiếu an sinh nhà ở hoặc huy động vốn từ các quỹ hưu trí và bảo hiểm bởi đây là nguồn tiền dài hạn, rất phù hợp với bản chất của nhà ở cho thuê (vốn lớn, thu hồi chậm nhưng ổn định). Nhà nước cần có cơ chế cho phép các quỹ này đầu tư vào Quỹ nhà ở với cam kết bảo toàn vốn. Bên cạnh đó, cũng bảo lãnh phát hành trái phiếu quốc tế cho Quỹ nhà ở quốc gia để tận dụng nguồn vốn rẻ từ các tổ chức quốc tế đang ưu tiên cho các dự án phát triển bền vững và an sinh.

Về quan điểm chung, để làm tốt công tác này, chúng ta cần xây dựng lại chiến lược nhà ở quốc gia và chương trình phát triển nhà ở xã hội theo hướng dành tối thiểu 40 - 50% quỹ đất nhà ở xã hội (tương đương khoảng 10% tổng quỹ đất ở mỗi địa phương trọng điểm) cho mục đích phát triển nhà ở xã hội cho thuê.

Việc phát triển nhà ở xã hội cho thuê sẽ do Quỹ Nhà ở quốc gia đảm nhận chủ đạo và phải là những dự án riêng biệt để tạo sự thuận lợi, dễ dàng trong quản lý vận hành và áp dụng chính sách. Không nên làm theo "phong trào", không bắt buộc mọi tỉnh thành đều phải có phân khúc này mà phải căn cứ vào nhu cầu thực tế trên tinh thần "xây ra phải có người thuê". Trong 10 năm đầu, chúng ta cần tập trung nguồn lực vào các "cực tăng trưởng" trọng điểm, có độ nén đô thị cao như siêu đô thị TP.HCM và vùng phụ cận (Đồng Nai, Tây Ninh); Hà Nội và các đô thị vệ tinh (Bắc Ninh, Hưng Yên, Ninh Bình); Hải Phòng, Quảng Ninh, Đà Nẵng và Khánh Hòa… Bên cạnh đó, chúng ta cần lưu ý, không nên xây các tòa nhà đơn lẻ mà phát triển theo mô hình cụm đô thị mini. Trong đó, Quỹ được phép cho thuê mặt bằng khối đế làm thương mại (siêu thị, phòng khám…) với giá thị trường. Nguồn thu từ thương mại này sẽ góp phần "nuôi" lại chi phí quản lý vận hành cho phần nhà ở phía trên, giúp giá thuê nhà luôn giữ được mức ổn định.

Chiến lược phát triển nhà ở xã hội cho thuê là một chương trình dài hạn, phải lấy tính hiệu quả, bền vững làm thước đo. Trên tinh thần đó, chúng tôi cho rằng Nhà nước cần phân cấp, phân quyền mạnh mẽ cho cấp tỉnh, giao KPI và coi đây là một nhiệm vụ chính trị quan trọng. Chính phủ giữ vai trò định hướng, hoạch định chính sách, pháp luật cụ thể, dễ thực hiện; hỗ trợ một phần vốn theo hình thức cho vay (thông qua Ngân hàng tiết kiệm nhà ở, Quỹ Trung ương hoặc bảo lãnh phát hành trái phiếu…); các địa phương căn cứ vào nhu cầu thực tiễn để triển khai.

Để giảm trách nhiệm tài chính cho Nhà nước, chúng ta cần thay đổi cách tiếp cận: Nhà nước không trực tiếp làm, mà chỉ "tạo sân chơi". Thay vì rót tiền mặt theo hình thức bao cấp vào Quỹ, Nhà nước sẽ đầu tư tạo quỹ đất sạch và hạ tầng kết nối, hỗ trợ cấp vốn rẻ cho các dự án cụ thể. Trên cơ sở đó sẽ đấu thầu lựa chọn các nhà phát triển bất động sản uy tín xây dựng, khai thác và vận hành. Trong vận hành, khai thác cần thuê các đơn vị quản lý chuyên nghiệp vận hành khu nhà. Điều này đảm bảo tính bền vững, tránh tình trạng "cha chung không ai khóc" làm xuống cấp tài sản công.

Trong công tác triển khai, bên cạnh việc tạo lập tốt mô hình Quỹ tại các địa phương, chúng ta cũng cần chú trọng việc vận động các doanh nghiệp bất động sản có đủ năng lực tham gia vào thị trường này (trên tinh thần trách nhiệm xã hội, đồng thời Nhà nước cũng có những chính sách đảm bảo lợi ích hợp lý cho doanh nghiệp). Chúng ta cũng cần luật hóa việc miễn 100% tiền sử dụng đất, thuế VAT và thuế thu nhập doanh nghiệp cho tất cả các hoạt động liên quan đến xây dựng và vận hành nhà ở cho thuê của Quỹ.

Đặc biệt, chúng tôi gợi ý việc nghiên cứu xây dựng mô hình "Công ty cổ phần đầu tư an sinh" trong đó Nhà nước nắm cổ phần chi phối (bằng đất đai và vốn mồi), nhưng "mời" các tập đoàn bất động sản lớn và các tập đoàn tài chính, bảo hiểm, và người dân mua cổ phần hoặc trái phiếu. Việc tham gia trên tinh thần trách nhiệm xã hội, với vai trò "bà đỡ" của các doanh nghiệp bất động sản lớn rất có ý nghĩa rất quan trọng, giúp ích rất lớn trong việc quản trị doanh nghiệp, hỗ trợ phát triển dự án, kinh nghiệm quản lý vận hành… Để khuyến khích doanh nghiệp tham gia hỗ trợ, Nhà nước có thể xây dựng bảng xếp hạng các doanh nghiệp bất động sản dựa trên đóng góp của họ cho Quỹ nhà ở quốc gia. Đây sẽ là tiêu chí ưu tiên để Nhà nước giao dự án hoặc xem xét các ưu đãi đầu tư khác.

Việc ứng dụng khoa học công nghệ và chuyển đổi số cũng cần hết sức chú trọng. Nhà nước cần đầu tư cho công tác nghiên cứu phát triển các công nghệ (xây dựng, vật liệu...) theo hướng xanh, thông minh, chi phí hợp lý để ứng dụng cho loại hình nhà ở này. Ứng dụng AI và Big Data để xét duyệt đối tượng thuê nhà, loại bỏ hoàn toàn cơ chế "xin - cho". Mỗi căn hộ cho thuê phải được quản lý bằng mã định danh gắn với CCCD. Việc thanh toán tiền thuê thực hiện qua ứng dụng (App), giúp Quỹ theo dõi dòng tiền minh bạch. Nghiên cứu xây dựng sàn giao dịch nhà ở cho thuê quốc gia, một nền tảng trực tuyến quản lý toàn bộ quỹ nhà cho thuê của Quỹ quốc gia. Tại đây, mọi thông tin về giá thuê, vị trí, đối tượng đều minh bạch.

Bên cạnh đó, cũng cần thiết lập một "Quỹ bảo trì tái đầu tư" trích từ 10% tiền thuê hàng tháng. Khoản này đảm bảo sau mỗi 5 - 10 năm, các tòa nhà được đại tu, sơn sửa như mới. Đây là cách để NOXH cho thuê không bao giờ trở thành "khu ổ chuột cao tầng".

Có thể nói, nhà ở xã hội cho thuê không đơn thuần là một phân khúc bất động sản, mà chính là chìa khóa để giải phóng nguồn lực xã hội và xác lập một hệ giá trị an cư mới trong giai đoạn hiện nay. Cuộc "cách mạng" này chỉ có thể thành công khi chúng ta dám bước qua những tư duy cũ kỹ để thiết lập một định chế tài chính đủ mạnh, biết khơi thông và "thị trường hóa" những nguồn lực khổng lồ từ các quỹ an sinh xã hội, trái phiếu an sinh và sự đồng hành của các doanh nghiệp đầu đàn.

Khi Nhà nước đóng vai trò kiến tạo bằng đất đai, hạ tầng và công nghệ; doanh nghiệp tham gia bằng năng lực quản trị và người dân đóng góp bằng tích lũy trách nhiệm, chúng ta sẽ tạo ra được một hệ sinh thái an sinh tự vận động và bền vững. Kỳ vọng rằng, với sự quyết liệt của Nhà nước và những sáng kiến đột phá về mô hình vận hành, Việt Nam sẽ sớm hình thành một thị trường nhà ở xã hội cho thuê minh bạch, hiện đại. Ở đó, quyền tiếp cận nhà ở trở thành một quyền lợi hiển nhiên và công bằng cho mọi người lao động, biến mái nhà thành điểm tựa vững chắc để mỗi công dân yên tâm sáng tạo, cống hiến cho sự thịnh vượng chung của đất nước. Một tương lai "an cư không nhất thiết phải sở hữu" nhưng vẫn trọn vẹn hạnh phúc đang chờ đợi chúng ta hiện thực hóa bằng tất cả trí tuệ và tâm huyết hôm nay./.