Doanh nghiệp bất động sản vẫn gian nan bởi thủ tục hành chính
Diễn đàn bất động sản 2020: “Cơ hội mới từ chính sách và thị trường” do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức sáng ngày 9/7/2020, với sự tham gia của các nhà hoạch định chính sách, đại diện các hiệp hội, các doanh nghiệp kinh doanh và hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.
Tại diễn đàn, các chuyên gia đều nhìn nhận: Thị trường bất động sản Việt Nam những năm qua đã có bước phát triển nhanh cả về quy mô cũng như số lượng, cơ cấu sản phẩm, nguồn vốn đầu tư và các chủ thể tham gia thị trường, đóng góp không nhỏ vào sự tăng trưởng kinh tế và mức độ lan tỏa tới các ngành.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng đồng tình rằng thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn tồn tại nhiều khó khăn, không chỉ do tác động của dịch bệnh Covid-19 mà còn là vướng mắc về pháp lý và ách tắc trong thủ tục đầu tư dự án.
Phát biểu tại diễn đàn, TS. Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho hay, sự sụt giảm về nguồn cung của thị trường bất động sản thời gian qua không phải xuất phát từ yếu tố dịch bệnh mà là do những vướng mắc về thể chế. Các dự án bị dừng, hoãn là do các thủ tục và sự chồng chéo của các quy định pháp luật.
"Những 'gian nan' về thủ tục đang cản trở rất nhiều đến sự phát triển nguồn cung cho thị trường bất động sản. Tỷ lệ hấp thụ sản phẩm thấp, vốn đầu tư FDI cho bất động sản cũng giảm mạnh trong những tháng qua. Số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới giảm 11 - 12% so với cùng kỳ năm ngoái, sàn giao dịch bất động sản đóng cửa đến 80%, còn lại hoạt động cầm chừng, tồn kho bất động sản tăng. Có thể thấy thị trường bất động sản đang đứng trước giai đoạn rất khó khăn so với thời điểm 2018, 2019”, ông Lộc phân tích.
Đồng quan điểm trên, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng nhìn nhận, thị trường bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn, nguồn cung khan hiếm, giá nhà tăng cao, có nơi lên tới hàng trăm triệu một mét vuông nhà.
“Trước đây, nhà dưới 15 triệu đồng/m2 là phân khúc thu nhập thấp, bình dân, nhưng bây giờ không còn mức giá ấy nữa. Kể cả nhà giá 25 triệu đồng/m2 cũng không có. Giá nhà đang tăng quá cáo so với thu nhập của người dân”, ông Hà nói.
Nguyên nhân của vấn đề này theo ông Hà không chỉ do thiếu nguồn cung mà còn do doanh nghiệp đang mất rất nhiều chi phí tăng thêm khi các chính sách mới ra đời. Nhiều dự án đổ bể cho chi phí tăng, ảnh hưởng lớn đến những cam kết của doanh nghiệp, đặc biệt đối với người mua nhà.
“Trên thực tế, có những dự án mất tới 8 - 10 năm không thực hiện được là bởi mỗi một lần thay đổi chính sách lại phát sinh thêm các vướng mắc, gây khó cho doanh nghiệp. Có những văn bản ban hành, sau khi đưa vào áp dụng đã phát sinh bất cập, nhưng để sửa đổi thì mất rất nhiều thời gian kiến nghị”, ông Hà khẳng định và nêu ví dụ về việc sửa đổi khoản 3, Điều 8 ,Nghị định 20, dù Thủ tướng chỉ đạo rất nhiều lần, doanh nghiệp kêu cứu, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng liên tục kiến nghị nhưng cho tới mới đây, Nghị định sửa đổi mới được ban hành.
Theo các chuyên gia, hoạt động đầu tư xây dựng hiện đang chịu sự điều chỉnh của khoảng 12 luật khác nhau và hàng trăm nghị định, nghị quyết , thông tư hướng dẫn...
Ngoài ra, còn có gần 20.000 tiêu chuẩn, quy chuẩn, định mức kinh tế, kỹ thuật, từ khâu xác định chủ trương đầu tư, nhu cầu vốn, chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư xây dựng cho tới giai đoạn kết thúc đầu tư xây dựng, đưa dự án vào vận hành khai thác. Trong đó, nhiều quy định pháp luật về đầu tư, xây dựng, kinh doanh, vận hành bất động sản còn những điểm chồng chéo, mâu thuẫn, bất cập.
Bên cạnh đó, các chuyên gia cho rằng, thị trường này còn thiếu quy định của pháp luật trong việc điều chỉnh các sản phẩm bất động sản mới xuất hiện trên thị trường như bất động sản du lịch (biệt thự du lịch, căn hộ du lịch, nhà phố du lịch).
“Nhiều chính sách mới ra đời có tác động rất lớn đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp, và đa phần lại gây khó cho doanh nghiệp bởi thường có hiệu lực thi hành ngay hoặc sau 6 tháng kể từ ngày ký”, ông Nguyễn Mạnh Hà khẳng định và cho rằng, để giảm bớt khó khăn cho doanh nghiệp thì các văn bản quy phạm pháp luật cần có hiệu lực sau cả năm hoặc vài năm thì doanh nghiệp mới xoay xở để thay đổi cho phù hợp.
Chính sách phải thực sự là bệ đỡ, tạo ra cơ hội mới cho doanh nghiệp
Tác động tiêu cực của dịch bệnh Covid-19 đã làm gián đoạn, đảo lộn các hoạt động của doanh nghiệp bất động sản, nhất là công tác tiếp thị quảng bá sản phẩm và bán hàng. Dòng tiền bị ảnh hưởng nghiêm trọng do mọi hoạt động bán hàng và mua hàng bị ngừng trệ khi thực hiện các biện pháp của Chính phủ về hạn chế di chuyển, cách ly toàn xã hội và tâm lý phòng thủ của người dân trong bối cảnh dịch bệnh hoành hành.
Đồng thời, thị trường bất động sản cũng phải chịu tác động kép do đương đầu với nhiều khó khăn trong 2 năm qua, các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đang phải nỗ lực để cầm cự và vượt qua giai đoạn cực kỳ khó khăn này.
Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, thời gian qua, Chính phủ, các Bộ ngành đã kịp thời ban hành nhiều chỉ đạo hỗ trợ doanh nghiệp vượt khó. Tuy nhiên, những giải pháp này mới chỉ tạo niềm tin, còn để tiếp cận thật thì thực tế nhiều doanh nghiệp chưa được tiếp cận.
Ông Hà nhận định, các doanh nghiệp bất động sản đang mong chờ chính sách, mong chờ được tháo gỡ hơn bao giờ hết. Nhưng hiện các kiến nghị của doanh nghiệp vẫn chưa được giải quyết nên nhóm các doanh nghiệp đã có ý kiến kiến nghị tiếp.
Cụ thể, các doanh nghiệp đề xuất cơ cấu lại thời hạn trả nợ đối với các dư nợ gốc và lãi kéo dài thêm một khoảng thời gian là 12 tháng kể từ ngày cuối cùng của thời hạn trả nợ; Giảm 50% lãi suất cho vay (gồm cả dư nợ hiện hữu và dư nợ mới) đến ngày liền kề sau 12 tháng kể từ ngày Thủ tướng Chính phủ công bố hết dịch Covid-19; Gia hạn thời hạn nộp thuế giá trị gia tăng theo quy định của pháp luật về quản lý thuế; Gia hạn thời hạn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp cho cả quý III, quý IV/2020 và quý I, II/2021 như đã quy định cho quý I, II/2020 trong Nghị định 21/2020/NĐ-CP.
TS. Vũ Tiến Lộc cũng cho rằng, các doanh nghiệp đang dần “thấm đòn” tác động của dịch bệnh nên đây là thời điểm cần thiết để mở rộng quy mô các gói hỗ trợ hiện có, đồng thời, đưa ra thêm các gói hỗ trợ khác. Bên cạnh đó, cần có những cơ chế để doanh nghiệp tiếp cận tốt nhất với các gói hỗ trợ này.
Đặc biệt, đối với các gói tín dụng, cần nới rộng cho vay trung và dài hạn, kích hoạt vào những dự án, những lĩnh vực cốt lõi của nền kinh tế, đảm bảo sự tự chủ của nền kinh tế. Chính sách tài khóa phải huy động, nới mở, yểm trợ cho chính sách tín dụng để giải quyết vấn đề thanh khoản, đầu tư phát triển cho doanh nghiệp.
“Chúng tôi hoan nghênh M&A nhưng cần có những biện pháp hỗ trợ để doanh nghiệp nội tiếp tục các dự án của mình thay vì buộc phải sáp nhập để tồn tại”, TS. Lộc cho hay.
Về giải pháp lâu dài, ông Nguyễn Mạnh Hà đề nghị, cần tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định liên quan đến hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản để bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật như: Sửa đổi Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng... về các quy định liên quan đến trình tự, thủ tục thực hiện quyết định, chấp chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư, giao đất, cho thuê đất, xác định giá đất, xác định chế độ sử dụng đất...
Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest nêu kiến nghị: Các doanh nghiệp cần được tham gia có ý kiến trước khi ban hành các dự án luật, nhất là Luật Quy hoạch, Luật Đất đai... Trong ban tư vấn soạn thảo luật cần có một tiểu ban doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản để tiếng nói từ thực tiễn của doanh nghiệp đến được với các cơ quan có thẩm quyền.
“Về thủ tục hành chính, chúng tôi ghi nhận Luật Xây dựng có nhiều điểm cải tiến như việc các dự án đã có quy hoạch thì không phải xin giấy phép xây dựng nhưng vẫn còn đó nhiều thủ tục phiền hà chưa giúp tiến trình xây dựng các dự án bất động sản nhanh lên được.
Về Luật Quy hoạch, Quốc hội mới đây đã có một số sửa đổi, nhưng thực tế lại gây ách tắc nghiêm trọng hơn. Theo quy định sửa đổi, muốn điều chỉnh quy hoạch cục bộ phải điều chỉnh quy hoạch vùng, muốn điều chỉnh quy hoạch vùng phải điều chỉnh quy hoạch quốc gia. Như vậy, nếu dự án thực hiện năm 2020 muốn điều chỉnh quy hoạch đòi hỏi phải điều chỉnh quy hoạch vùng đã có trước đó thì đây là quy trình ngược, doanh nghiệp đành phải 'bó tay' thôi", ông Hiệp nói thêm.
Theo các chuyên gia, Việt Nam đang trong giai đoạn phục hồi nền kinh tế sau tác động của dịch bệnh Covid-19. Trong đó, việc tái khởi động thị trường bất động sản là một điểm kích hoạt quan trọng. Trên tất cả, sự cởi mở, thông thoáng về chính sách, thủ tục hành chính sẽ là bệ đỡ giúp các doanh nghiệp vượt qua khó khăn và đón đầu những cơ hội mới.
"Thị trường bất động sản thời gian qua gặp nhiều khó khăn và nay đang hồi phục tốt, cơ hội sắp tới có nhiều triển vọng, chính sách mới được ban hành, thị trường có nhiều điểm sáng, chúng ta hoàn toàn có thể tin vào thị trường này và chung tay thúc đẩy cho thị trường bất động sản phát triển, đóng góp chung cho sự phát triển của đất nước", TS. Vũ Tiến Lộc nhận định.
