Mới đây ngày 9/12, UBND TP đã thành lập Tổ công tác giúp việc Tổ chuyên gia của TP để nghiên cứu, hoàn thiện các cơ chế, chính sách đặc thù của UBND TP, hoàn thiện Đề án về Cải tạo, xây dựng mới các nhà chung cư cũ trên toàn địa bàn TP. Tuy nhiên, xoay quanh vấn đề này vẫn còn nhiều vướng mắc.
Thành phố nỗ lực
Theo kết quả kiểm tra, rà soát của Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn TP hiện có khoảng 1.579 nhà chung cư cũ, bao gồm 1.273 nhà thuộc 76 khu chung cư (trong đó có 34 khu có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên và 42 khu có quy mô sử dụng đất dưới 2ha) và 306 chung cư cũ độc lập có quy mô từ 2 - 5 tầng.
Các nhà chung cư cũ chủ yếu được xây dựng từ những năm từ 1960, tập trung tại khu vực 4 quận nội thành cũ (với 969 nhà chung cư cũ thuộc khu vực hạn chế phát triển, trong đó: quận Ba Đình có 211 nhà, quận Hoàn Kiếm có 99 nhà, quận Đống Đa có 415 nhà và quận Hai Bà Trưng có 244 nhà).
Từ năm 2006 đến nay, TP đã tiến hành 5 đợt kiểm định để phân loại theo các cấp độ nguy hiểm tăng dần đối với 344 nhà chung cư cũ trong đó gồm: 200 nhà cấp C, 137 nhà cấp B và 7 nhà thuộc diện nguy hiểm cấp D.
Phó Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc (QH-KT) Nguyễn Trọng Kỳ Anh cho biết, trong số 7 nhà chung cư cũ nguy hiểm cấp độ D, đã có 3 nhà được UBND TP giao chủ đầu tư thực hiện dự án cải tạo xây dựng mới gồm: Nhà C1 Thành Công, quận Ba Đình do Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng Cienco 1 làm đại diện chủ đầu tư đã tổ chức di dời các hộ dân, phá dỡ và công trình đang thi công, dự kiến quý I/2020 đưa vào sử dụng.
Nhà B6 Giảng Võ, quận Ba Đình, do Tổng Công ty 36 - Bộ Quốc phòng làm chủ đầu tư đã tổ chức di dời các hộ dân, phá dỡ và cơ bản hoàn thành xây dựng phần thô, dự kiến quý II/2020 hoàn thành đưa vào khai thác sử dụng.
Chung cư 51 Huỳnh Thúc Kháng, quận Đống Đa, do Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bách Khoa làm chủ đầu tư đang hoàn chỉnh thủ tục chấp thuận tổng mặt bằng và phương án kiến trúc.
Còn lại 4 nhà chung cư cũ nằm trong tổng thể toàn khu đã được UBND TP giao các chủ đầu tư nghiên cứu lập quy hoạch cải tạo, xây dựng lại. Cụ thể, đơn nguyên 3 nhà C8 Giảng Võ thuộc khu chung cư cũ Giảng Võ do Tập đoàn Vingroup - Công ty Cổ phần được giao lập quy hoạch. Đến nay, hồ sơ ý tưởng quy hoạch cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ Giảng Võ đã báo cáo UBND TP lần 1.
Đơn nguyên 1 nhà A Ngọc Khánh thuộc khu chung cư cũ Ngọc Khánh cũng do Tập đoàn Vingroup - Công ty Cổ phần được giao lập quy hoạch. Đến nay, hồ sơ ý tưởng quy hoạch cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ Ngọc Khánh đã báo cáo UBND TP lần 1.
Đơn nguyên 1, 2 nhà G6A Thành Công thuộc khu chung cư cũ Thành Công do Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị Việt Hưng được giao lập quy hoạch. Hiện nay, hồ sơ ý tưởng quy hoạch cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ Thành Công đã báo cáo UBND TP lần 2.
Đơn nguyên 1, 3 Tập thể Bộ Tư pháp thuộc các nhà chung cư cũ tại phường Cống Vị, quận Ba Đình đã được UBND TP giao Tổng Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị UDIC tự bỏ kinh phí lập quy hoạch. Hiện Tổng Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị UDIC đang tổ chức nghiên cứu lập theo chỉ đạo của UBND TP và hướng dẫn của Sở QH-KT.
Về tiến độ cải tạo, xây mới toàn bộ các khu chung cư cũ trên địa bàn TP, lãnh đạo Sở QH-KT thông tin, hiện UBND TP đã giao 19 nhà đầu tư tự bỏ kinh phí, triển khai nghiên cứu lập ý tưởng quy hoạch cải tạo, xây dựng lại 28 khu, đồng thời có giao bổ sung 2 khu, nâng tổng số lên thành 30 khu.
TP đã yêu cầu các nhà đầu tư chủ động phối hợp chặt chẽ với UBND các quận, phường có liên quan tổ chức khảo sát, điều tra xã hội bổ sung làm cơ sở đề xuất ý tưởng quy hoạch theo 2 phương án gồm: Phương án 1 thực hiện theo đúng tầng cao và chỉ tiêu dân số theo quy hoạch, quy chế cao tầng được duyệt; Phương án 2 thực hiện điều chỉnh chiều cao, chỉ tiêu để đảm bảo cân đối tài chính dự án.
“Hiện phương án 2 đang được hầu hết các nhà đầu tư đề xuất và đều tăng tầng cao so với khung đã quy định” - ông Nguyễn Trọng Kỳ Anh nói.
Vẫn còn nhiều khó khăn
Việc cấp thiết cải tạo xây dựng lại chung cư cũ nhằm nâng cao điều kiện sống của người dân, tạo bộ mặt kiến trúc đô thị nhưng tính đến năm 2016 trên toàn TP mới hoàn thành xây dựng lại 14 nhà chung cư cũ theo hai mô hình đầu tư là sử dụng nguồn vốn ngân sách và nguồn vốn xã hội hóa. Chủ yếu đây mới chỉ là những tòa chung cư đơn lẻ, nằm ở các vị trí “đắc địa” như nhà B7, B10 Khu tập thể Kim Liên (nguồn vốn ngân sách); nhà I1, I2, I3 Thái Hà, 187 Tây Sơn, P3 Phương Liệt, B4, B14 Kim Liên, A6, C7, D2 Giảng Võ (nguồn vốn xã hội hóa).
Theo KTS. Trần Huy Ánh (Hội Kiến trúc sư Hà Nội), việc thực hiện cải tạo xây dựng mới từng nhà chung cư cũ như thời gian qua dẫn đến không có quy hoạch, chỉnh trang đô thị toàn khu, không khai thác được các không gian đô thị, hệ thống giao thông phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội đô thị.
Đặc biệt, do chưa có hệ số K thống nhất nên việc đền bù chủ yếu do nhà đầu tư tự thỏa thuận với hộ dân theo hướng tăng hệ số K dẫn đến hậu quả gây áp lực hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nhất là khu vực 4 quận trung tâm là khu vực hạn chế phát triển.
Rút kinh nghiệm từ những khó khăn, tồn tại trong việc thực hiện cải tạo xây dựng lại 14 chung cư cũ giai đoạn trước đã hoàn thành, TP quyết định xây dựng đề án cải tạo, xây dựng lại các khu nhà ở chung cư cũ trên địa bàn theo hướng triển khai lập quy hoạch tổng thể cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ. Trên thực tế, dự án xây dựng mới toàn khu chung cư cũ đã được thực hiện tại Khu tập thể Nguyễn Công Trứ (cải tạo, xây dựng mới nhà A2, A3 thành nhà N3).
Theo Phó Giám đốc Sở QH-KT Hà Nội Nguyễn Trọng Kỳ Anh, ưu điểm thấy rõ của hình thức này là đảm bảo việc cải tạo, xây dựng mới đồng bộ giữa các công trình nhà ở và công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại dự án theo quy hoạch được duyệt.
Tuy nhiên, qua việc thực hiện dự án này vẫn còn nhiều bất cập cần phải tính toán như thời gian thực hiện dự án kéo dài dẫn đến các cơ chế, chính sách thay đổi, gây khó khăn trong việc tiếp tục thỏa thuận với các hộ dân về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Ngoài việc phải bố trí tái định cư cho các hộ dân trong nhà chung cư cũ, còn phải bố trí nhà tái định cư cho các hộ dân xây dựng trái phép trên đất trống của khu chung cư, do đó không đảm bảo yêu cầu về giảm dân số hiện trạng tại dự án.
Đồng thời, TP phải bố trí 6 quỹ đất để hỗ trợ, đảm bảo cân đối tài chính cho chủ đầu tư thực hiện dự án. Bên cạnh đó, đa phần các hộ dân sống tại khu tập thể cũ đều có hoàn cảnh khó khăn nên việc chi trả cho phần diện tích tăng thêm sau cải tạo cũng là khía cạnh cần tính đến.
Đặc biệt, với những khu tập thể cũ thường xen lẫn nhà ở thấp tầng, trụ sở cơ quan, doanh nghiệp, trường học, y tế... trong khi đó chưa có cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các đối tượng này.
Xây dựng lại chung cư cũ theo phương án cải tạo, xây dựng tổng thể toàn khu bằng phương thức huy động nguồn lực xã hội hóa có thể coi là chủ trương đúng đắn. Song, để thực hiện lại là thách thức lớn đối với Hà Nội khi số lượng khu tập thể cũ quá lớn và chưa tạo được sự khuyến khích, hấp dẫn các nhà đầu tư do còn vướng mắc về cơ chế, quy hoạch.
Do vậy, để chương trình cải tạo nhà chung cư cũ phát huy hiệu quả, ngoài sự nỗ lực của TP Hà Nội, Chính phủ cũng cần có cơ chế chính sách cụ thể kêu gọi các nhà đầu tư. Ngoài ra, người dân và nhà đầu tư cũng cần hiểu rõ quyền lợi và trách nhiệm trong công cuộc cải tạo nhà chung cư cũ của TP. Rõ ràng, khi các khu chung cư cũ được cải tạo xây dựng lại không chỉ tạo bộ mặt đô thị TP khang trang, hiện đại mà đó còn là giá trị kinh tế gia tăng của doanh nghiệp, người dân.
Cần thay đổi về cơ chế
"Đến thời điểm hiện tại, chúng tôi đã có sự chuẩn bị đầy đủ các nguồn lực để triển khai dự án, nhưng vẫn chưa thể triển khai được, đa số các hộ gia đình đều đồng thuận, nhưng chỉ còn một số hộ gia đình dựa vào cơ chế tự thỏa thuận giữa chủ sở hữu với chủ đầu tư, đòi mức giá bồi thường cao hơn rất nhiều lần so với giá trị thực tế. Chúng tôi cũng chỉ biết chờ TP xem có đưa ra cơ chế hoặc chế tài nào đó để người dân và doanh nghiệp tìm được tiếng nói chung, về phía doanh nghiệp chúng tôi đang rất cần sự thay đổi về cơ chế." - Giám đốc Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh bất động sản Việt Úc Phạm Thị Thanh
Hy vọng một nơi ở khang trang hơn
"Chúng tôi sống trong khu nhà tập thể hơn 30 năm đã bị xuống cấp nghiêm trọng ở nhiều hạng mục. Khi có chủ trương của TP cho phép doanh nghiệp tiến hành cải tạo lại chung cư cũ theo phương án bồi thường hỗ trợ tạm cư, tái định cư, chúng tôi đều cảm thấy hài lòng về tính chuyên nghiệp và chính sách bồi thường và hy vọng trong thời gian tới sẽ có một nơi ở mới tốt hơn, khang trang hơn." - Ông Vũ Đình Thấn - cư dân tập thể 22 Liễu Giai, Ba Đình, Hà Nội
Các khu tập thể hiện đã được UBND TP Hà Nội giao nhà đầu tư lập quy hoạch gồm: Kim Liên (Công ty CP Tập đoàn Mặt trời - Sun Group); Nam Đồng (Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị BQP); Khương Thượng (Công ty CP Xuất nhập khẩu tổng hợp Hà Nội - Geleximco); Thành Công (Công ty CP Đầu tư phát triển đô thị Việt Hưng); Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Thượng Đình (Tổng Công ty CP Xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam - Vinaconex); Kim Giang (Công ty CP Tập đoàn FLC); Vĩnh Hồ (Công ty CP Đầu tư và xây dựng nhà Thủ đô); Văn Chương (Công ty CP Đầu tư bất động sản Toàn Cầu - GP.Invest Corp); Bách Khoa, Thủy Lợi, Trung Tự, C86 Kim Mã Thượng (Công ty CP Tập đoàn T&T); Các khu chung cư phường Cống Vị (Tổng Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị - UDIC); Giảng Võ, Ngọc Khánh (Tập đoàn Vingroup – Công ty CP); Thanh Nhàn, Mai Động (Tổng Công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội - Handico); Nam Thành Công (Công ty CP Đầu tư xây dựng và phát triển công nghệ cao); 60 Thổ Quan (Công ty CP Đầu tư xây dựng và thương mại dịch vụ Bắc Hà và Công ty TNHH Thương mại và dịch vụ Mùa Xuân); Phương Mai (Công ty CP Đầu tư TNG Holding Việt Nam)
Các khu tập thể đã/đang triển khai lập quy hoạch gồm: Khu tập thể Nguyễn Công Trứ đã được UBND TP phê duyệt Quy hoạch chi tiết và đã giao Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng và phát triển nhà số 7 làm chủ đầu tư triển khai Dự án theo quy hoạch được duyệt; Khu thể 3 tầng phường Nguyễn Trãi, quận Hà Đông đã được Sở QH-KT chấp thuận tổng mặt bằng và phương án kiến trúc công trình (sau khi đã báo cáo UBND TP ý tưởng lần 1); Các khu tập thể Hào Nam, Quỳnh Mai và Nghĩa Tân đang được triển khai theo Nhiệm vụ quy hoạch đã được phê duyệt, hiện đồ án quy hoạch đã cơ bản hoàn chỉnh. Các khu tập thể đã được UBND TP giao nhưng các nhà đầu tư xin rút gồm: Xí nghiệp xây lắp H24, Tân Mai và Đường Sắt. Hiện UBND TP chỉ đạo giao các Sở, ngành tổ chức kêu gọi các nhà đầu tư có nguyện vọng tổ chức triển khai lập quy hoạch.
