"Cẩm nang" cho nhà đầu tư bất động sản

Trước khi bắt đầu vào đầu tư bất động sản chuyên nghiệp, ông Nguyễn Đức Lập cho rằng nên tìm hiểu bức tranh rộng lớn ở bất động sản và hệ sinh thái các ngành nghề liên quan đến bất động sản để tìm cho mình hướng đi lâu dài. 

Bất động sản vừa là sản phẩm tiêu dùng, vừa là công cụ đầu tư vừa là tư liệu sản xuất chủ yếu trong nền kinh tế nên chúng ta cần mở rộng tư duy để phát triển tầm nhìn trong ngành. Đồng thời xây dựng cho mình chân dung, hình mẫu trong nghề để theo đuổi. 

Dù là vai trò nhà đầu tư cá nhân, chúng ta vẫn cần phải kỷ luật áp dụng những nguyên tắc và tuần tự công việc theo quy trình dưới đây để đỡ phải xử lý hậu quả nếu có sau này.

1. Phân tích vĩ mô: Chúng ta cần quan tâm đến cả khía cạnh quốc tế lẫn tình hình trong nước và tại mỗi địa phương, khu vực chúng ta dự định đầu tư. Người chuyên nghiệp thường dựa trên mô hình PESTEL, mô hình này bao gồm 6 yếu tố: Chính trị (Political), kinh tế (Economic), xã hội (Social), công nghệ (Technological), môi trường (Environmental), và pháp lý (Legal). Đây là những yếu tố bên ngoài mà chúng ta cần phải đối mặt và xem xét khi đưa ra các quyết định chiến lược khi đầu tư.

Nếu không chí ít ta phải để ý đến tình hình chính trị và vấn đề tỷ giá trên toàn cầu, xu hướng lãi suất của FED (Cục dự trữ Liên bang Mỹ), trong nước để ý đến vấn đề lãi suất và lạm phát thông qua chính sách tài khóa và tiền tệ, tại mỗi địa phương cần chú ý đến tăng trưởng kinh tế, dân số, việc làm,... Để biết được xu hướng dịch chuyển của thị trường.

2. Phân tích thị trường và lựa chọn thị trường: Cần đánh giá thực trạng và xu hướng phát triển của thị trường bất động sản tại mỗi địa phương, năng lực cạnh tranh tại địa phương và động lực tăng trưởng tại mỗi phân khúc tại mỗi địa phương. Cần lập bảng so sánh, đánh giá chi tiết tại mỗi thị trường để lựa chọn thị trường tiềm năng.

3. Phân tích vi mô: Tìm hiểu về năng lực, nguồn lực của bản thân, đánh giá các đối thủ trên thị trường, quan tâm đến "đầu ra" tức là khách hàng, người mua, người sử dụng sản phẩm của mình là ai? nhu cầu và hành vi như thế nào? các đối tác, đồng đội hiện hữu mình ra sao? Các sản phẩm có thể thay thế và cạnh tranh với phân khúc sản phẩm mình đầu tư là gì?... Để tìm ra lợi thế và xác định hướng đi phù hợp.

4. Xây dựng đội nhóm và thiết lập mối quan hệ: Sau khi đã xác định địa bàn đầu tư, chúng ta cần xây dựng mạng lưới mối quan hệ tại khu vực đó, thường là các nhà môi giới chuyên nghiệp tại khu vực, các văn phòng công chứng, những người nắm thông tin dữ liệu thị trường, quy hoạch, các đối tác đo đạc, xây dựng, nhà đầu tư đồng hành... Bất động sản gần như không thể làm một mình mà mang lại lợi nhuận lớn. 

5. Phân tích chính sách và quy hoạch: Sau khi thiết lập nền tảng các mối quan hệ cần nắm bắt các chính sách, những quy định, cơ chế đặc thù, ưu đãi nếu có tại mỗi địa phương. Cùng chung hệ thống Luật nhưng mỗi nơi sẽ có cơ chế đặc thù, quy định vận dụng khác nhau để phù hợp với tập quán, thông lệ tại nơi đó.

6. Xác định phân khúc mục tiêu và xây dựng mục tiêu, chiến lược đầu tư: Thông qua phân tích chính sách, tìm hiểu quy hoạch sẽ tìm được phân khúc mục tiêu phù hợp với các nguồn lực của bản thân để tham gia. Đề ra các mục tiêu và thiết lập chiến lược đầu tư. Thông thường sẽ xoay quanh 3 chiến lược tăng trưởng vốn, phát triển dòng tiền hoặc kết hợp 2 chiến lược nêu trên.

7. Xây dựng mô hình và lập kế hoạch kinh doanh cụ thể: Căn cứ phân khúc, mục tiêu đầu tư và chiến lược đầu tư cần lập mô hình đầu tư, đơn giản có thể tìm hiểu và lập theo mô hình Business Canvas. Tuy nhiên, việc lập kế hoạch kinh doanh càng chi tiết, rõ ràng càng tốt.

8. Tìm kiếm và phân tích sản phẩm: Tìm kiếm những sản phẩm thuộc các tiêu chí trong phân khúc lựa chọn tại bước 6. Cần xem xét nhiều sản phẩm và lập bảng đánh giá toàn diện về các yếu tố: pháp lý, định giá, phân tích giá trị, phân tích rủi ro, đặc điểm vật lý, phong thủy, khả năng gia tăng giá trị,...

9. Phân tích đầu tư: Từ danh mục sản phẩm đã tìm kiếm và phân tích tại bước 8, lập thành bảng so sánh đánh giá hiệu quả đầu tư thông qua các chỉ số tài chính căn bản NPV, IRR,ROA, ROE,… của từng sản phẩm.

Đây là điểm khác nhau giữa nhà đầu tư chuyên nghiệp và nghiệp dư. Hơn 90% nhà đầu tư bất động sản không làm việc này hoặc không biết dự đoán, tính toán dòng thu nhập, ước lượng tỷ lệ tăng giá bất động sản trong tương lai. Điều này đòi hỏi nhiều kỹ năng và kinh nghiệm phân tích.

10. Chốt giao dịch: Trong bước này, ngoài việc nắm bắt quy trình và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ để hoàn thành giao dịch. Nhà đầu tư chuyên nghiệp thường đánh giá toàn diện về rủi ro trong từng thương vụ và đàm phán đưa ra những điều khoản có lợi, bảo vệ tối đa lợi ích của mình trong hợp đồng, đặc biệt là hợp đồng đặt cọc. Họ ít khi dùng đến các hợp đồng đặt cọc "mẫu" in sẵn trôi nổi hiện nay trên thị trường. Họ sẵn sàng bỏ qua thương vụ khi không đáp ứng được các điều kiện về an toàn cho họ.

11. Gia tăng giá trị bất động sản: Phần lớn những người đầu cơ, mua chờ đợi và bán không thực hiện hoặc không biết điều này. Chỉ những người đầu tư thực thụ (đầu tư nắm tài sản trung và dài hạn, đầu tư phát triển) thường xuyên quan tâm đến điều này. Có hàng chục phương pháp khác nhau để gia tăng giá trị bất động sản thông qua cải tiến, hoàn thiện pháp lý, vật lý, gia tăng giá trị cảm xúc,... làm gia tăng giá trị bất động sản gấp nhiều lần so với chi phí bỏ ra. Người chuyên nghiệp không bỏ qua bất cứ cơ hội kiếm lời nào khi đã xuống tiền đầu tư.

12. Quản lý vận hành khai thác: Khâu này quan trọng hơn đối với những anh chị theo chiến lược dòng tiền hoặc kết hợp dòng tiền và tăng lãi vốn nhưng với các anh chị theo chiến lược tăng lãi vốn cũng cần quan tâm đưa bất động sản vào khai thác trong giai đoạn chờ thanh khoản để tối đa hóa lợi nhuận. Khâu quản lý vận hành cần quan tâm đến các khâu quản lý rủi ro để tránh tác động đến các hoạt động trước mắt và cũng như hoạt động chuyển nhượng bất động sản khi cần thiết.

13. Chuyển nhượng bất động sản: Để bán được giá tốt, sản phẩm cần phải tìm người mua phù hợp. Ngay tại khâu hoạch định ở bước 3 cần quan tâm đến điều này. Cần gia tăng giá trị cho sản phẩm trước khi bán để tối ưu hóa lợi nhuận.

14. Đánh giá thương vụ và tổng kết rút kinh nghiệm: Trong bất động sản, mỗi thương vụ đều sẽ cho chúng ta trải nghiệm khác nhau và bài học khác nhau. Thành công vẻ vang nhưng rủi ro, thất bại rất đau đớn. 

Tích lũy, học hỏi nhiều sẽ đỡ va vấp hơn. Những bài học tuy hết sức đơn giản nhưng vẫn hay bị xem thường và cái giá sẽ trả khi sai lầm trong đầu tư bất động sản là rất lớn. Chấp nhận kỷ luật sẽ đỡ phải chịu nỗi đau của sai lầm hơn.