Tiền sử dụng đất cao hơn 150% nếu áp theo văn bản mới
Ngày 5/10, đại diện của 13 doanh nghiệp đã tham gia đấu thầu dự án bất động sản tại Hải Dương và được lựa chọn là nhà đầu tư theo Quyết định trúng thầu của UBND tỉnh đã có văn bản “kêu cứu” gửi Tổ Công tác theo Quyết định số 1435/QĐ-TTg của Chính phủ, Bộ Tài Nguyên và Môi trường, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.
Theo các doanh nghiệp, ngày 07/11/2022, UBND tỉnh Hải Dương ban hành Hướng dẫn 3224/HD-UBND về tính tiền sử dụng đất thay thế cho Quyết định 3311/QĐ-UBND ngày 25/9/2019 và áp dụng cho toàn bộ các dự án chưa được xác định tiền sử dụng đất. Điều này đã làm thay đổi toàn bộ số liệu tính toán của các nhà đầu tư khi tham gia đấu thầu dự án, thay đổi nội dung hồ sơ mời thầu, hợp đồng dự án. Đặc biệt là tiền sử dụng đất của dự án đã tăng đột biến so với tính toán khi dự thầu nếu áp dụng văn bản mới.
Theo đó, nếu áp dụng Hướng dẫn 3224, kết quả tính tiền sử dụng đất của dự án sẽ lớn hơn 150% so với Quyết định 3311. Trong khi đó, chi phí xây dựng theo Hướng dẫn 3224 sẽ giảm đi gần 40% so với Quyết định 3311 và thấp hơn nhiều so với chi phí m1 khi mời thầu của cơ quan nhà nước và M1 chào thầu của các nhà đầu tư.
Cũng theo các doanh nghiệp, việc xác định thời điểm phân bổ chi phí xây dựng, thời điểm xác định doanh thu như Hướng dẫn 3224 là chưa phù hợp với thời điểm doanh nghiệp trúng thầu.
Theo Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, để có thể kinh doanh bán đất đúng quy định, nhà đầu tư cần hoàn thành hạ tầng kỹ thuật và được nghiệm thu, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tức là ít nhất đến tháng thứ 30 (đối với dự án có quy mô từ 20 - 50ha) nhà đầu tư mới đủ điều kiện kinh doanh. Trong khi đó, Hướng dẫn 3224 của UBND tỉnh Hải Dương lại tính thời điểm bắt đầu kinh doanh từ tháng 12, dẫn đến chênh lệch về thời điểm bắt đầu kinh doanh 18 tháng.
Chưa kể, các dự án chưa được xác định tiền sử dụng đất nên thời điểm kinh doanh thực tế còn kéo dài hơn nữa. Đến thời điểm hiện tại, nhiều dự án đã giao đất từ 24 - 44 tháng.
“Các dự án được UBND tỉnh quyết định giao đất từ 2 đến 4 năm, thời điểm được xác định tiền sử dụng đất áp dụng một số chỉ tiêu thặng dư theo quyết định số 3311/QĐ-UBND. Tuy nhiên sau khi giao đất, các dự án chưa được cơ quan quản lý nhà nước xác định và thông báo tiền sử dụng đất phải nộp. Đây là nguyên nhân khách quan ngoài khả năng của nhà đầu tư”, các doanh nghiệp nêu rõ tại văn bản.
Chia sẻ thêm, các doanh nghiệp cho biết, chi phí xây dựng xác định theo Hướng dẫn 3224/HD-UBND cũng mâu thuẫn với chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật của dự án trong hồ sơ mời thầu m1. Dự toán thiết kế thi công đã được thẩm tra tại Trung tâm giám định chất lượng xây dựng - Sở Xây dựng Hải Dương, trong đó có: Suất vốn đầu tư, chi phí đặc thù ngoài suất: kè đá, ranh dự án, di chuyển điện, đấu nối giao thông, thoát nước...
Ngoài ra, việc lấy tài sản so sánh để xác định tiền sử dụng đất là không tương đồng với tài sản đánh giá theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Tài sản so sánh ở vị trí có giá trúng đấu giá cao bất thường so với những khu đấu giá khác trong khu vực, không phù hợp giá phổ biến trên thị trường.
Chưa kể, Hướng dẫn 3224/HD-UBND cũng không xem xét giảm trừ các yếu tố bất lợi khi so sánh các lô đất trong dự án (vị trí, hình thể, diện tích…).
Vì vậy, tại văn bản kiến nghị, đại diện 13 doanh nghiệp bất động sản Hải Dương đã đề xuất Tổ công tác theo Quyết định số 1435/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường... quan tâm, chỉ đạo UBND tỉnh Hải Dương xem lại sự phù hợp của văn bản Hướng dẫn 3224/HD-UBND ngày 07/11/2022 với quy định của pháp luật, đặc biệt áp dụng với các dự án đã giao đất nhiều năm nhưng chưa được xác định tiền sử dụng đất. Xem xét lại phương pháp và kết quả tính toán tiền sử dụng đất của dự án theo những quy định và hướng dẫn của pháp luật về đất đai.
Văn bản của UBND các cấp địa phương không được quy định hiệu lực trở về trước
Không chỉ những bất cập trong việc tính tiền sử dụng đất, xác định thời điểm phân bổ chi phí xây dựng… mà Hướng dẫn 3224 còn đặt ra nhiều nghi ngờ về tính hợp pháp, hợp hiến.
Chia sẻ với Reatimes, luật sư Lê Cao, Luật sư Điều hành Công ty Luật FDVN cho rằng, Hướng dẫn số 3224 của UBND tỉnh Hải Dương là dạng công văn hướng dẫn hành chính, nhưng có nội dung mang tính quy phạm pháp luật, đồng thời lại có quy định hiệu lực trở về trước. Cụ thể, Hướng dẫn này áp dụng luôn cho các diện tích đất đã giao trước đó (không giới hạn thời gian) mà chưa được phê duyệt giá đất cụ thể. Và điều này là hoàn toàn không có cơ sở pháp lý.
Theo luật sư Cao, kể cả khi Hướng dẫn 3224 là văn bản quy phạm pháp luật thì theo khoản 3 Điều 152 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật, văn bản của UBND các cấp ở địa phương không được quy định hiệu lực trở về trước.
“Không thể người đi sau ban hành quy định phủ nhận hay xóa bỏ hết các quy định của người đi trước”, luật sư Cao nhấn mạnh.
Về nguyên tắc, khi áp dụng các quy định, các doanh nghiệp phải dựa trên các quy định có hiệu lực tại thời điểm tham gia đấu giá để tính toán lợi ích kinh tế, giá trị quyền sử dụng đất mới tham gia. Do đó, việc giao đất, tính tiền sử dụng đất phải căn cứ theo Quyết định 3311/QĐ – UBND khi văn bản này có hiệu lực. Còn việc không ban hành quyết định phê duyệt giá đất thuộc về trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền, không thể để tình trạng kéo dài để đẩy bất lợi sang các doanh nghiệp phải gánh chịu.
Vừa qua, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP đã bổ sung khoản 4 Điều 16 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, theo đó có quy định đối với trường hợp áp dụng phương pháp định giá đất theo phương pháp thặng dư thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể trong thời gian không quá 90 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất. Như vậy, đến nay Chính phủ đã quy định trong vòng 90 ngày phải có quyết định phê duyệt giá đất, tránh tình trạng kéo dài thời gian rồi dùng các văn bản mang tính hành chính nhằm làm tăng thêm nghĩa vụ đối với doanh nghiệp.
“Theo tôi, cần áp dụng quy định có hiệu lực tại thời điểm giao đất cho doanh nghiệp để xác định giá đất. Cụ thể là áp dụng tiêu chí theo Quyết định 3311/QĐ–UBND để xác định giá đất đối với doanh nghiệp nhằm đảm bảo quy định của UBND tỉnh Hải Dương ban hành có giá trị pháp lý thực hiện. Đối với Hướng dẫn số 3224/HD-UBND, quy định áp dụng trở lại phủ nhận nội dung Quyết định 3311/QĐ–UBND không có cơ sở.
Nếu áp dụng Hướng dẫn này, doanh nghiệp sẽ bị thiệt hại do họ không thể lường được chi phí tăng lên. Trong trường hợp này, nếu doanh nghiệp bị thiệt hại không thống nhất được với UBND tỉnh Hải Dương thì có thể xem xét khiếu nại, khởi kiện các quyết định hành chính không đúng của UBND tỉnh Hải Dương để bảo vệ quyền lợi của mình. Doanh nghiệp cần dựa vào các mốc thời gian được giao đất, các văn bản, hợp đồng và các thỏa thuận liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo việc giá đất thực hiện đúng thời điểm và phù hợp các quy định pháp luật”, luật sư Lê Cao bày tỏ quan điểm./.
