Cách đây 30 năm, Luật Đất đai 1993 ra đời cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn. Thị trường bất động sản từ đó chính thức được hình thành. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường bất động sản ngày càng thể hiện rõ vai trò to lớn của mình, nhận được sự quan tâm đặc biệt của người dân, nhà đầu tư cũng như các nhà hoạch định chính sách.
Trong đó, môi giới bất động sản là lực lượng giữ trách nhiệm quan trọng trong ngành, với vai trò trung gian kết nối thực hiện hàng trăm ngàn giao dịch mỗi năm có giá trị hàng nghìn tỷ đồng, mang lợi nhuận bền vững cho nhiều cá nhân, doanh nghiệp và hiệu quả kinh tế cho đất nước.
“Loạn” môi giới bất động sản
Tuy môi giới bất động sản nắm giữ vai trò quan trọng nhưng theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), số lượng môi giới bất động sản tại Việt Nam theo đúng nghĩa vẫn còn rất hạn chế. Trên thị trường, một bộ phận lớn là những người làm trung gian mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo kiểu “cò đất”, chứ không phải là môi giới bất động sản thực chất.
Nguyên nhân là do môi giới bất động sản đang là ngành nghề gần như không có rào cản khi gia nhập hay rút lui và mọi chủ thể đều dễ dàng tham gia. Thông thường, vào thời điểm sốt nóng, lao động từ nhiều nghề khác nhau như xe ôm, người bán nước tới công chức nhà nước,... đều có thể gia nhập vào ngành bất động sản khiến số lượng môi giới tăng trưởng chóng mặt.
Các cá nhân này không được đào tạo, không có kiến thức hành nghề, hoạt động tự phát, không chịu sự quản lý chuyên nghiệp của bất kỳ cơ quan nào.
“Vì vậy, không sai khi gọi những đối tượng này là “cò”, bởi những cá nhân này chỉ tiếp nhận, truyền tải thông tin một cách thụ động từ nguồn phát đến khách hàng mà không có sự phân tích, kiểm định, đánh giá về các vấn đề như pháp lý, thậm chí còn lấp liếm thông tin với hy vọng nhận tiền hoa hồng nhanh nhất”, VARS nhận định.
Thực tế, có không ít tranh chấp căng thẳng kéo dài giữa khách hàng và chủ đầu tư vì khách hàng không được môi giới cung cấp thông tin cụ thể về dự án liên quan đến pháp lý, thiết kế, phương án dòng tiền... Theo VARS, môi giới hiện nay chỉ quan tâm làm sao để giao dịch thành công nhanh nhất, để nhận được khoản phí hoa hồng, bằng 2 - 4% giá trị giao dịch.
Thái độ này không những gây rủi ro cho người mua mà còn gián tiếp làm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, khiến niềm tin của nhà đầu tư ngày càng sụt giảm.
“Một trong những rủi ro lớn là việc bị cắt cầu bởi nhiều khách hàng muốn “luồn cò” để tránh mất tiền môi giới. Khi lộ thông tin vị trí căn nhà, khách hàng sẽ trực tiếp gặp gỡ chủ nhà và đàm phán để giao dịch với nhau do không muốn mất phí môi giới. Thậm chí, nhiều môi giới có năng lực, “mất công, mất sức" tìm hiểu và tư vấn cho khách hàng, nhưng sau đó bị những môi giới sẵn sàng “cắt máu” cướp khách, bất chấp ký hợp đồng để hoàn thành giao dịch”, VARS chia sẻ.
Không chỉ dừng lại ở đó, nhiều môi giới tranh thủ sự khan hiếm nguồn hàng, thổi thông tin nhằm mục đích “làm giá”, thậm chí còn “lướt cọc” hoặc bán chênh với khách để trục lợi, kiếm lời.
VARS nhấn mạnh: “Những hành vi này vô hình trung khiến cho thị trường bị lũng đoạn, gây nguy cơ cho các đợt “sốt ảo” hay bong bóng bất động sản”.
Cần quy định các cơ chế ràng buộc để môi giới thoát nhãn “cò đất”
Nếu ở Việt Nam, 1 căn nhà có vô số môi giới bán thì một số quốc gia có thị trường bất động sản phát triển như Mỹ, Úc,... 1 căn nhà chỉ 1 môi giới bán. Tại đây, môi giới bất động sản còn được quy định rõ ràng về vai trò, trách nhiệm để bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư hoặc người mua nhà khi tham gia giao dịch bất động sản. Trong khi đó, Việt Nam chưa có những quy định ràng buộc như vậy đối với môi giới.
VARS cho biết, với các quy định của pháp luật hiện hành, không cần có môi giới thì giao dịch vẫn có thể hoàn thành. Hai bên bán và mua có thể tự thỏa thuận, tự ký kết và hoàn thành giao dịch. Vì vậy, việc bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư hoặc người mua nhà khi tham gia giao dịch đã được kiến nghị nhiều trong quá trình sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản thời gian qua.
Tuy nhiên, liệu có thực sự cần quy định các cơ chế để khuyến khích, tạo điều kiện cho các nhà môi giới tham gia sâu hơn vào các giao dịch bất động sản? Thậm chí là ràng buộc giao dịch bất động sản phải có sự tham gia môi giới bất động sản để nâng cao trách nhiệm đồng thời cùng cần nâng cao vai trò, địa vị pháp lý của đội ngũ này, góp phần phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững?
Theo VARS, để thoát nhãn “cò đất”, môi giới cần tham gia các khóa học đào tạo, học tập, tích lũy kinh nghiệm và thông qua kỳ thi chứng chỉ môi giới. Theo đó, môi giới cần có kỹ năng về tư vấn, định giá, đọc bản vẽ thiết kế, lên phương án dòng tiền, hiểu rõ luật,… để tư vấn hiệu quả và bảo vệ quyền lợi cho khách hàng.
Bên cạnh đó, cần giải quyết tận gốc nguyên nhân sâu xa là thị trường thiếu thông tin, dữ liệu minh bạch, chính thống. Trên thực tế, không chỉ trong lĩnh vực bất động sản, “cò" còn là hiện tượng ở nhiều lĩnh vực khác. Tuy nhiên, bất động sản là lĩnh vực nổi trội nhất với hiện tượng tung tin “hỏa mù”, lấp lửng, gây hoang mang để dễ bề thao túng.
"Để thị trường này phát triển lành mạnh và bền vững hơn, Chính phủ cần có cơ chế quản lý chặt chẽ, nghiên cứu, xây dựng kênh thông tin, dữ liệu chính thống về bất động sản.
Bên cạnh đó, cần thúc đẩy mạnh mẽ quá trình chuyển đổi số, hướng tới các dịch vụ cung cấp thông tin minh bạch thị trường, xã hội hoá các công tác quản lý, và có sự liên kết chặt chẽ giữa cơ quan quản lý nhà nước, hội ngành nghề và doanh nghiệp", VARS nhấn mạnh./.
