Nhiều dự án đã bắt đầu bung hàng, các sàn giao dịch rục rịch trở lại
PV: Ở thời điểm hiện tại, ông có nhìn nhận như thế nào về chuyển biến của thị trường bất động sản trong nước?
TS. Nguyễn Văn Đính: “Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn duy trì trạng thái khó khăn suốt từ giữa năm 2022 đến nay”, dường như đã trở thành “câu nói cửa miệng” của bất cứ ai khi đưa ra nhận xét, đánh giá về thị trường bất động sản trong thời gian qua.
Tuy chưa có sự chuyển biến một cách rõ rệt, nhưng theo quan điểm của tôi, thị trường đang dần có những dấu hiệu phục hồi ở thời điểm hiện tại. Quá trình này diễn ra tại mỗi địa phương mỗi khác nhưng góp chung lại sẽ tạo nên những tín hiệu ngày một rõ rệt hơn cho toàn thị trường.
PV: Ông có thể chia sẻ rõ hơn về dấu hiệu hồi phục của thị trường bất động sản hiện nay?
TS. Nguyễn Văn Đính: Từ quý II/2023 đến nay, một số dự án trên cả nước đã có sự chuẩn bị cho việc chào hàng, bán hàng, các sàn giao dịch ở một số nơi cũng rục rịch hoạt động trở lại.
Đơn cử tại TP.HCM, đầu quý III có sự kiện mở bán phân khu The Glory Heights thuộc dự án Vinhomes Grand Park (Quận 9) của chủ đầu tư Vinhomes. Đây là sự kiện mở bán tạo ra sức nóng lớn trên thị trường khi chỉ trong 34 giờ đã có 2.000 căn hộ trên tổng số 3.168 căn chào bán được khách hàng đặt cọc. Ngoài dự án này, TP.HCM còn có các dự án như: Akari City, Mizuki Park, Glory Heights, Matery Centre Point, The Global City, Connic Boulevard, Urban Green, MT Eastmark, Starlight Residence… cũng đồng loạt bung hàng giai đoạn tiếp theo.
Đối với các sàn giao dịch, ngay từ giữa quý II, OneHousing đã liên tục tổ chức các sự kiện tuyển dụng để mở rộng lực lượng môi giới chuyên nghiệp. Theo dự tính, tới cuối năm 2023, lực lượng môi giới của OneHousing sẽ lên tới 1.000 sales tập trung cho thị trường Hà Nội, mục tiêu trong 2024, mạng lưới môi giới của đơn vị này trong cả nước sẽ đạt 10.000 sales.
Về việc tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản, đến thời điểm hiện tại cũng bắt đầu có những kết quả tích cực. Trong đó, Hà Nội đã giải quyết được 419 dự án, tương đương 58,8% số lượng dự án gặp khó khăn. TP.HCM tháo gỡ được 67 dự án, tương đương 37,2% số lượng dự án có vướng mắc. Các địa phương còn lại cũng đang tiếp tục giải quyết vướng mắc của doanh nghiệp.
Về nguồn vốn, thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản vào tháng 6 có 13 đợt phát hành riêng lẻ, tổng giá trị 8.170 tỷ đồng, với mức lãi cao so với mặt bằng chung 12 - 14%, tăng mạnh so với tháng 5 (khi chỉ có duy nhất một doanh nghiệp phát hành thành công với tổng giá trị 2.600 tỷ đồng), đánh dấu sự phục hồi lòng tin của các nhà đầu tư đối với thị trường này.
Với nguồn vốn tín dụng, lãi suất ngân hàng đang được điều chỉnh giảm. Hiện tại, mức lãi vay đã gần tiệm cận về thời điểm giữa năm 2022, thậm chí một số ngân hàng còn cho vay thấp hơn cả thời điểm trước khủng hoảng.
Rõ ràng, đây chính là những dấu hiệu cho thấy thị trường địa ốc đang dần hồi phục trở lại.
PV: Theo quan điểm của ông, thị trường bất động sản sẽ cần thời gian bao lâu nữa để hoàn toàn lấy lại phong độ như thời điểm đầu năm 2022?
TS. Nguyễn Văn Đính: Chưa thể dự đoán chắc chắn được thời điểm chính xác mà thị trường bất động sản quay về được trạng thái ổn định, phát triển nhưng từ cuối quý III/2023 này, thị trường sẽ dần biểu hiện rõ hơn những chuyển biến tích cực. Đâu đó, sang đến quý I/2024, thị trường sẽ hồi phục mạnh mẽ.
Tất nhiên, trong khoảng thời gian này, các yếu tố bất định vẫn có thể xảy ra như biến động kinh tế thế giới, lạm phát quay lại đà tăng… Vì vậy, chưa có gì là chắc chắn hoàn toàn.
Sự vận động nội tại của doanh nghiệp là động lực quan trọng cho triển vọng hồi phục
PV: Ông có thể cho biết, những động lực nào sẽ thúc đẩy khả năng phục hồi của doanh nghiệp bất động sản và nhà môi giới hiện nay?
TS. Nguyễn Văn Đính: Yếu tố đầu tiên có lẽ là sự quyết tâm đồng hành, hỗ trợ thị trường bất động sản từ phía Chính phủ, các bộ ngành và cả hệ thống ngân hàng.
Suốt từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản đã đón nhận hàng loạt đợt tiếp sức từ các cơ chế, chính sách của Chính phủ, các bộ ngành. Khoảng 10 cơ chế, chính sách được ban hành chỉ trong 8 tháng đầu năm và rất nhiều cuộc họp cấp trung ương được tổ chức với mục tiêu gỡ khó cho thị trường bất động sản, giúp thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Nhiều người có chung nhận định, “chưa bao giờ hành động của Chính phủ lại quyết liệt và sát sao đến như vậy”.
Có thể thấy, Chính phủ dường như đang quan sát rất kỹ tình trạng sức khỏe của các doanh nghiệp và môi giới bất động sản để có những chỉ đạo sát sao nhất, nhằm hỗ trợ tốt nhất cho các nhóm đối tượng này. Mới đây nhất, việc quyết định tạm hoãn thực hiện một số quy định hạn chế cho vay trong Thông tư số 06/2023/TT-NHNN trước những ý kiến phản hồi và đề xuất của các đối tượng tham gia thị trường cũng cho thấy sự lắng nghe, đồng hành và ủng hộ từ phía Chính phủ.
Với riêng Ngân hàng Nhà nước, trước những phản hồi về thực trạng lãi suất đang neo ở mức cao so với khả năng hấp thụ của doanh nghiệp bất động sản, Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo các ngân hàng thương mại điều chỉnh giảm lãi suất. Điều này đã thể hiện thiện chí đồng hành của hệ thống ngân hàng đối với thị trường bất động sản.
Yếu tố thứ hai là niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư ngày càng được củng cố và phục hồi.
Trước những động thái quyết liệt từ phía Chính phủ, các cơ quan bộ ngành và sự vào cuộc của cả hệ thống ngân hàng, niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư vào sự phục hồi của thị trường bất động sản ngày càng được củng cố.
Đây là một trong những vấn đề then chốt, mang tính quyết định tới tiến trình phục hồi của thị trường. Bởi chỉ khi nào khách hàng, nhà đầu tư mạnh dạn “xuống tiền” lúc đó thị trường mới có thanh khoản. Mọi cố gắng, nỗ lực của các phía mới đi đến kết quả cuối cùng.
Theo quan sát của tôi, nhiều địa phương đã ghi nhận kết quả giao dịch bất động sản tốt hơn và ổn định hơn. Với các sản phẩm có pháp lý đầy đủ, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, phù hợp với thị hiếu của người dân, giá bán đã ghi nhận mức tăng nhẹ trở lại. Khi tâm lý khách hàng, nhà đầu tư dần ổn định, “làn sóng bán cắt lỗ” cũng có dấu hiệu được kiểm soát. Nhìn chung, thị trường có thanh khoản hơn, chủ đầu tư giải quyết được hàng tồn và có dòng tiền. Các sàn giao dịch, môi giới bất động sản cũng có nguồn thu nhập từ hoa hồng bán hàng. Toàn bộ thị trường sẽ dần được kích hoạt trở lại.
Yếu tố thứ ba là kết quả khả quan từ các dự án được tháo gỡ khó khăn vướng mắc.
Cuối năm 2022, Chính phủ đã thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về giải quyết khó khăn và vướng mắc cho thị trường bất động sản. Thời gian qua, Tổ công tác đã tiếp cận trực tiếp tới từng doanh nghiệp, từng dự án đang bị vướng mắc để đưa ra hướng xử lý cụ thể. Việc làm này không thể cho kết quả “ngay tức khắc” vì cần thời gian tiếp cận, xem xét, nghiên cứu hồ sơ, xác định rõ các điểm vướng mắc. Trên cơ sở đó, bàn luận và thống nhất đưa ra hướng xử lý.
Tuy nhiên, sau một khoảng thời gian thực hiện, sắp tới chắc chắn số lượng các dự án được hỗ trợ gỡ vướng sẽ tăng lên. Đây cũng là cơ sở giúp thị trường mở dần các nút thắt, giúp nguồn cung dần được cải thiện, giải tỏa được nhiều khó khăn, vướng mắc cho các doanh nghiệp bất động sản.
PV: Sự vận động nội tại của chính doanh nghiệp bất động sản và nhà môi giới có được xem là động lực quan trọng để kéo sức khỏe thị trường đi lên, thưa ông?
TS. Nguyễn Văn Đính: Thời gian đầu khi phải đối mặt với hàng loạt khó khăn từ thị trường bất động sản, không ít doanh nghiệp bất động sản, môi giới bất động sản trở nên lao đao, khủng hoảng.
Nhiều thống kê đã chỉ ra, số lượng doanh nghiệp bất động sản phá sản, môi giới bất động sản thất nghiệp ngày càng gia tăng và chưa có dấu hiệu ngừng lại. Đỉnh điểm có lúc, số lượng sàn giao dịch, môi giới bất động sản còn hoạt động chỉ chiếm khoảng 30% so với thời kỳ bình thường trước.
Tuy nhiên, “cái khó ló cái khôn”, càng đối mặt với nhiều khó khăn, các doanh nghiệp, môi giới bất động sản càng cho thấy sự thay đổi tích cực trong cách ứng biến của họ. Hàng loạt các biện pháp nhằm đối phó được thực hiện, bao gồm: Tái cơ cấu doanh nghiệp, đa dạng hóa sản phẩm, áp dụng chuyển đổi số, nâng cao chất lượng dịch vụ…
Và tất nhiên, sau rất nhiều động lực ngoại biên thì sự vận động nội tại của các doanh nghiệp và môi giới bất động sản cũng góp phần không nhỏ vào sự thúc đẩy khả năng phục hồi.
Khi các doanh nghiệp chủ động ứng biến với các khó khăn, xoay xở để cứu lấy mình, các doanh nghiệp cũng sẽ rút ra được những bài học “xương máu” khi bước vào một chu kỳ phát triển mới, bền vững hơn, an toàn hơn. Đây chính là hành trang quan trọng nhất đối với các doanh nghiệp.
PV: Trân trọng cảm ơn ông!
